JuridischForum.be

Ik plaats deze post in naam van mijn bovenbuurvrouw, een dame met de gezegende leeftijd van 83.
Zij heeft een huurcontract type 3-6-9 dat inging op 1 mei 1997 (niet geregistreerd) en woont dus al bijna achttien jaar in hetzelfde appartement. De in het contract vastgesteld huurprijs bedroeg toen 12.000 Bf + 200 Bf vaste kosten.
Dit huurcontract werd afgesloten met de vorige eigenaar. Het pand werd in 2007 verkocht aan de nieuwe verhuurder met overname van het contract aan dezelfde voorwaarden. Door de vorige eigenaar werd enige malen indexatie van de huurprijs toegepast, geheel volgens de regels (schriftelijk en tijdig), waardoor het huurbedrag uiteraard niet meer overeenkomt met dat in het contract.

In 2011 liet de huidige eigenaar het nog resterende buitenschrijnwerk met enkele beglazing vervangen door dubbele beglazing in het gehele pand (3 appartementen). Naar aanleiding hiervan trok hij de huurprijs op met 25 euro, zowel bij de bovenbuurvrouw als bij mezelf. Dit echter zonder schriftelijke kennisgeving en met onmiddellijke ingang. Niet helemaal volgens de letter van de wet, bleek achteraf.
Haar huur bedraagt momenteel (sinds de verhoging in 2011) 403 euro.

Nu kreeg zij vorige week geheel onverwacht telefoon van de huisbaas met de mededeling dat hij om fiscale redenen vanaf oktober/november van dit jaar minstens zes maanden per jaar in België moet komen wonen (hij baat momenteel met zijn echtgenote een B&B uit in het zuiden van Frankrijk en woont daar ook) en dat haar appartement (wegens de laagste huurprijs van de drie in zijn bezit zijnde appartementen) zijn voorkeur wegdraagt.
Zij kreeg drie opties:
- ofwel stemt ze erin toe om te verhuizen (83 jaar en bijna 18 jaar trouwe huurder!!) en stuurt hij haar in februari per aangetekend schrijven een opzegbrief (opzeg van 9 maanden);
- ofwel betaalt ze met onmiddellijke ingang 490 euro per maand huur (dus een verhoging van 87 euro!) en dan mag ze in het appartement blijven wonen en zoekt hij voor zichzelf een andere woonst;
- ofwel gaat ze op geen van beide bovenstaande voorstellen in en brengt hij haar voor de vrederechter.
Niets hiervan werd door de huisbaas op papier gezet, alles werd telefonisch doorgegeven.

Uiteraard is zij hier het hart van in en weet zij zich geen raad. Natuurlijk is een opzeg van 9 maanden volledig wettelijk, maar gezien haar hoge leeftijd en het feit dat zij al die jaren een uitmuntende huurder is geweest, is verhuizen echt geen optie. Temeer omdat zij vreest dat ze in dat geval haar katje zal moeten laten inslapen, wat al helemaal een troosteloos vooruitzicht is.
Bovendien is het derde appartement net sinds 1 november 2014 aan een nieuwe huurder verhuurd voor één jaar, maar het wordt niet onderhouden of verwarmd, wat niet bepaald aanmoedigt tot het verlengen van het contract.
Al het bovenstaande in acht genomen lijkt het ons dan ook in de eerste plaats uiterst ongepast en getuigen van weinig menselijkheid en fatsoen om een dame van 83 op dergelijke wijze het mes op de keel te zetten, temeer omdat het derde appartement vrij kan komen in de periode dat de huisbaas hier zou willen komen wonen.

Gezien de zeer korte termijn waarop zij een beslissing zal moeten nemen, hadden wij graag zo spoedig mogelijk enig advies hieromtrent ontvangen.
- Kunnen wij hiermee zelf naar de vrederechter stappen?
- Zetten wij best zelf iets op papier aan de huisbaas?
- Zijn er andere opties dan deze dewelke de huisbaas voorstelt?

Alvast hartelijk dank voor uw interesse!

Verhuurder kan enkel opzeggen voor eigen bewoning met een opzeg van 6 maand, maar dan moet hij er ook echt wonen gedurende 2 jaar.
Voor opzeg eind 3 jarige periode is hij te laat.
Moest ik jullie zijn zou ik onderhandelen met verhuurder en trachten van 450€ per maand.

Laat de verhuurder maar een opzeg geven voor eigen bewoning. Zij kan dan een verlenging vragen wegens buitengewone omstandigheden (minstens 1 maand voor het einde, maar best zo snel mogelijk na ontvangst opzeg). Best doen via AS, en verwijzen naar haar leeftijd als reden.
Verhuurder zal hier waarschijnlijk niet mee akkoord gaan, dus dan zal ze dit voor de vrederechter moeten vragen, die dit meer dan waarschijnlijk zal toestaan. Let wel, dit is voor een bepaalde periode (opzeg blijft dus geldig), dus tegen het einde van de toegestane periode zal ze weer verlenging moeten vragen (weer minstens 1 maand voor het einde van de verlenging), en dit tot ze verhuist of sterft.

Daarnaast zou ik haar aanraden de onwettelijke verhoging vanaf 2011 aan te vechten, en het teveel betaalde sinds die periode inhouden. Best verhuurder via AS hiervan op de hoogte brengen (verhoging niet wettelijk, dus niet geldig, hierbij tekort afhouden van huur tot dit volledig terugbetaald is). Wacht hier misschien wel mee tot het voorgaande afgehandeld is

Bedankt sloeberken en Turaki, jullie informatie is heel interessant! Ik ga dit zeker doorgeven aan de buurvrouw en enkele betrokken personen. Hiermee kunnen we alvast de koppen eens bij elkaar steken en bekijken welke stappen er kunnen ondernomen worden.

Uiteraard blijft alle bijkomende informatie / raad nog steeds welkom!

Volg Turaki.

De verhuurder zal zijn motivering schriftelijk duidelijk dienen te maken. Het schrijven waarbij er gedreigd wordt afdokken of oprotten, waar het in feite op neerkomt, is in se ongeldig want de verhuurder maakt niet eensluidend en definitief zijn intentie tot eigen bewoning duidelijk. Daarenboven is de periode waarin de verhuurder in onderlinge overeenkomst een huurverhoging kan bekomen verstreken.

Mocht de verhuurder expliciet een opzeg voor eigen bewoning geven, dan kan u inderdaad aangetekend om uitstel veraoeken vanwege hoge leeftijd.

Volg Turaki.

De verhuurder zal zijn motivering schriftelijk duidelijk dienen te maken. Het schrijven waarbij er gedreigd wordt afdokken of oprotten, waar het in feite op neerkomt, is in se ongeldig want de verhuurder maakt niet eensluidend en definitief zijn intentie tot eigen bewoning duidelijk. Daarenboven is de periode waarin de verhuurder in onderlinge overeenkomst een huurverhoging kan bekomen verstreken.

Mocht de verhuurder expliciet een opzeg voor eigen bewoning geven, dan kan u inderdaad aangetekend om uitstel veraoeken vanwege hoge leeftijd.

Verhelderend, waarvoor dank!

Momenteel heeft de verhuurder nog helemaal niets op papier gezet, alles werd mondeling telefonisch medegedeeld. Het zou inderdaad de bedoeling zijn dat de verhuurder er, naar eigen zeggen, zes maanden per jaar zou komen wonen, al dan niet aaneensluitend. Is dat voldoende om aanzien te worden als "eigen bewoning"?
Is het in deze misschien niet gewoon het beste om op geen van beide "voorstellen" te reageren, de opzegbrief van de huisbaas af te wachten en hem zichzelf op die manier te laten "vastrijden"? Als ik het goed begrijp, kan het in dat geval twee kanten uit gaan: ofwel vragen we een verlenging van de opzeg, ofwel start de huisbaas een procedure voor de vrederechter en kan hij - volgens hetgeen ik hier allemaal te lezen krijg - onmogelijk volledig in het gelijk gesteld worden, toch? Wat is het voordeligste (m.b.t. bewijslast, financieel, ...): zelf een procedure opstarten met in dit geval mogelijks een aanzienlijke kans op een positieve uitkomst of gedagvaard worden?

Jij moet in elk geval nog niets doen, daar nog niets officiel is. Verder gewoon afwachten.

Als hij de dame voor het vredegerecht daagt kan zij uitstel vanwege hoge leeftijd vragen.

Als de dame gezond is, zie ik niet in waarom een vrederechter uitstel zou toekennen, leeftijd kan je toch moeilijk inroepen als uitzonderlijke omstandigheden. De opzeg (als die er komt) kan er misschien wel voor zorgen dat de bejaarde voorrang krijgt op de lijsten van het rusthuis uitgebaat door het OCMW.

Ik snap wel dat je liever uw onderbuur kwijt bent dan uw bovenbuur, maar de redenering van de verhuurder is volledig logisch en weinig tegen in te brengen.

Hetgeen turaki aanhaalt om op eigen initiatief huur achter te houden is ook geen slim idee omdat een huurverhoging wel toegestaan is onder bepaalde omstandigheden. Als de huurder van 2011 tot nu de verhoging betaald heeft, is dit een duidelijke aanvaarding van de nieuwe huurprijs. De juiste procedure voor te veel betaalde sommen terug te vorderen is de verhuurder een AS sturen, als daar niet op gereageerd wordt, zal je naar het vredegerecht moeten. Nooit op eigen initiatief geld achterhouden.

Als de dame gezond is, zie ik niet in waarom een vrederechter uitstel zou toekennen, leeftijd kan je toch moeilijk inroepen als uitzonderlijke omstandigheden..

En weer wordt er hier de de rechtspraak genegeerd. Ik weet het, in België is er eerdere rechtspraak niet bindend, maar een hoge leeftijd is wel degelijk algemeen aanvaard als een uitzonderlijke omstandigheid. Dit staat zelfs als (enige) voorbeeld in de brochure waarnaar hier te pas en te onpas wordt verwezen, zoek maar eens op.

Hetgeen turaki aanhaalt om op eigen initiatief huur achter te houden is ook geen slim idee omdat een huurverhoging wel toegestaan is onder bepaalde omstandigheden. Als de huurder van 2011 tot nu de verhoging betaald heeft, is dit een duidelijke aanvaarding van de nieuwe huurprijs. De juiste procedure voor te veel betaalde sommen terug te vorderen is de verhuurder een AS sturen, als daar niet op gereageerd wordt, zal je naar het vredegerecht moeten. Nooit op eigen initiatief geld achterhouden.

Aan die bepaalde omstandigheden is hier niet voldaan, dus huurverhoging is onwettig. Geld achterhouden zonder dit te laten weten mag ook niet, maar als je de verhuurder hiervan ruim op voorhand verwittigd (met AS), en hij maakt geen bezwaar (misschien termijn hiervoor opnemen in AS), zie ik het probleem niet. Reageert hij afwijzend op uw minnelijk voorstel, dan volgt natuurlijk het vredegerecht.

Hoge leeftijd wordt als rechtsgeldig argument aanvaard. Zeker als er mee wordt verwezen naar de grotere moeilijkheden die een oudere van dag heeft om zich in het sociale weefsel in een nieuwe omgeving in te passen of het verhoogde risico dat uitzetting zal nopen tot een rusthuisopname ten laste van de maatschappij.

Als het natuurlijk alleen de centjes zijn die tellen maakt dat allemaal geen zak uit.

Alles draait om geld, daarom is het ook zo fijn om in onze maatschappij te mogen leven. Hier in Vlaanderen hebben wij geld om te verkwisten, terwijl ze in Afrika creperen van de armoede.

Je hebt gelijk wat de hoge leeftijd betreft ( ik heb het nagelezen in de brochure). Persoonlijk vind ik dat onlogisch, de mensen worden ouder en blijven langer gezond. Als je tijd hebt, moet je eens gaan kijken in Knokke, hoe dat daar geleefd wordt door de oudjes. Voor een juiste evaluatie zou de rechter de leeftijd aan de gezondheid moet koppelen, als ze nog fit genoeg zijn om champagne achterover te hijsen, zijn ze zeker nog capabel om te verhuizen.

Alles draait om geld, daarom is het ook zo fijn om in onze maatschappij te mogen leven. Hier in Vlaanderen hebben wij geld om te verkwisten, terwijl ze in Afrika creperen van de armoede.

Je hebt gelijk wat de hoge leeftijd betreft ( ik heb het nagelezen in de brochure). Persoonlijk vind ik dat onlogisch, de mensen worden ouder en blijven langer gezond. Als je tijd hebt, moet je eens gaan kijken in Knokke, hoe dat daar geleefd wordt door de oudjes. Voor een juiste evaluatie zou de rechter de leeftijd aan de gezondheid moet koppelen, als ze nog fit genoeg zijn om champagne achterover te hijsen, zijn ze zeker nog capabel om te verhuizen.

'Fit' is niet eenduidig. Dat is subjectief en zal daardoor weer speling geven naar de persoonlijke standpunten van de rechter... Wat ik zou zeggen is dat er dan een medisch en psychologisch onderzoek nodig is. Medisch, omdat mensen die slecht te been zijn moeite hebben met verhuizen. Mijn oma is nog fit genoeg om een glas champagne achterover te hijsen met nieuwjaar (en dan zit ze wel aan haar grens voor achohol na dat ene glaasje). Maar fit genoeg om te verhuizen: ze heeft een nieuwe vriend die bij haar is ingetrokken en die heeft wat materiaal van zichzelf meegebracht. Een camionetje gehuurd, en met wat mankracht zijn zetels en kasten (massief houten kasten) erin steken en wat later er weer uit halen. Zo een verhuis kost moeite, maar met de hulp van mij en mijn vader was het in orde (hoewel mijn pa daardoor wel een pijnopstotot heeft gehad van een week, hij heeft een onbekende spierziekte). Wat met oudjes die verhuizen? Moeten die dan even enkele tientallen duizenden euro's ophoesten uit het niets om een verhuis firma de verhuis voor hen te laten doen? Ik ken niet veel oudjes die boven de 80 zijn die het aankunnen een zetel in een camionet te steken of eruit te halen. Vergeet dan niet de oudjes die alleen zijn, die hebben niemand om op terug te vallen. En de kinderen met hun drukke jobs en de kleinkinderen met hun school zullen ook weinig kunnen helpen.

Maar naast het fysieke aspect heeft men nog het psychologische aspect. Onderschat de impact van een verhuis niet: mijn oma had niets te maken met de verhuis van haar vriend, ze moest niet helpen of zo, de vriend heeft alles geregeld en ze heeft ook niet echt geholpen met de verhuis, alleen kleine dingen zoals de fotokaders heeft ze van de camionet naar het appartement gebracht. Desondanks heeft ze de week voor de verhuis een duidelijke bloeddrukstijging gehad en andere stresssymptomen die pas na 3 dagen na de verhuis weer verdwenen naar wat we gewoon zijn van haar. Zo stressen en dat voor iets waar men weinig mee te maken heeft: geen nieuwe woonlocatie, kleine verhuis (geen volledige inboedel te verhuizen, enkel zetels, kasten, nachtkastje, koffietafel en wat accessoires) en weet ik veel wat andere factoren de invloed van een verhuis bepalen. Daarvoor moet men dus ook onderzocht worden, men mag fysiek nog in staat zijn bergen te beklimmen, maar als men mentaal wat achteruit gaat en dus zwaar in de war zou zijn bij een verhuis, nooit kunnen wennen aan de nieuwe appartement of zelfs per accident steeds terug gaan naar het oude appartement, dan lijkt het me ook onredelijk om zo iemand zomaar te dwingen te verhuizen. En in dit geval: het mogelijks moeten laten inslapen van een huisdier, welk mens kan dat aan? Zeker als men alleen woont is een huisdier meer dan een 'dier' dan is het een echte 'vriend'. Ik denk dat u ook niet graag uw man/vrouw of beste vriend zien inspuiten omdat u gedwongen moet verhuizen.

Oude leeftijd lijkt me dus zeker wel een goede rede om een uit huis zetting/opzeg huurcontract voor een dubieuze reden (want waarom moet die persoon plots 6 maanden per jaar in België moet komen wonen? Belastingontduiking? Of andere manieren van foefelen? Mij lijkt het toch zeker niet een goede reden voor een uit huis zetting/opzeg). Moest men nu zeggen dat ze er permanent komen wonen, dan zal er een akkoordje moeten worden gevormd, maar 6 maanden per jaar hier komen wonen terwijl men een B&B uitbaat lijkt me toch zeker niet juist, daar moet wel iets achter zitten. Ik zou als rechter dat toch niet zien als een 'opzegging huurcontract ten voordele van eigen bewoning'.

Korte samenvatting:
- economische druk van het verhuizen (veel oudjes hebben niet de reserve om een verhuis-firma te betalen, en veel oudjes staan er alleen voor op dat vlak)
- psychologische druk (vooral de voorbereiding van de verhuis, de stress bij de verhuis en het wennen aan de nieuwe woning)
- fysieke mogelijkheid (er is een groot verschil tussen een glas champagne, of zelfs een fles champagne, achterover kunnen kappen en een verhuis aankunnen op fysiek vlak: alles inpakken is ook fysiek belastend en onderschat dat maar niet. Ik ben zelf nog nooit verhuisd maar heb wel al enkele keren geholpen bij een verhuis in de familie dus heb wel een idee van hoe zwaar dat kan uitvallen)
- en de reden van die gedwongen verhuis: verplicht minstens 6 maand per jaar, dus minstens halftijds, in België wonen terwijl men een B&B uitbaat. Is dat wel nog onder de noemer 'voor eigen bewoning'? Is dit geen manier van het ontwijken van belastingen: gaat hij in België zich vestigen om bepaald belastingen te ontwijken? Of om bepaald voordeel te halen? Ik zie eigen bewoning als de eerste woning van iemand, dus waar zijn domicilie staat. Maar enerzijds hier wonen om dan den B&B in het zuiden van Frankrijk uit te baten lijkt me toch allessinds niet juist als permanente bewoning.