Eind 2011 kocht ik een volledig verkrot pand (toen vol illegalen op matrassen). Na veel problemen die ik u hierbij zal besparen, is het pand inmiddels mooi gerenoveerd en bewoonbaar verklaard.
Intussen is het pand sinds 1/10/2014 verhuurd aan eens sympathieke Poolse huurder met een Belgisch plakkersbedrijfje. Eind goed, al goed, dachten we.
Tot we in december 2014 een brief kregen van de gemeente dat de stadswachten hebben vastgesteld dat de ramen zijn afgeplakt en de woning dus als leegstaand wordt beschouwd. U kunt gerust stellen dat wij compleet uit de lucht vielen. Wij zien bovendien geen afplakking. Vermoedelijk wordt er verwezen naar de reclamesticker van onze Poolse huurder (die zoals gezegd toevallig een Belgisch (!) plakkersbedrijfje heeft). Wij vinden het een absurde situatie maar pakken het sportief op en laten aan de stad weten dat over de esthetische kwaliteiten van de verduistering aangebracht door onze huurder misschien te twisten valt, maar dat de betreffende woning verhuurd is sinds 1/10/2014 en bezorgden als bewijs het huurcontract, door beide partijen ondertekend (en de stukken voor de overdracht van elektriciteit, water, etc.). De gemeentelijk ambtenaar zei toen dat een domiciliëring beter zou zijn, maar niemand gaf me de indicatie dat een huurcontract als bezwaar niet voldoende is. Wij kunnen tenandere ook onze Poolse huurder niet verplichten tot een domiciliëring want de administratie van onze huurder hebben wij niet in de hand. Wij hadden ook de elektriciteitsfacturen/gas/waterfacturen kunnen laten zien, de uittreksels van de overschrijvingen van de huur, een foto van de vuilzakken.... De ambtenaar werd bovendien vriendelijk uitgenodigd om naar de woning te komen kijken, maar dat werd genegeerd. Er volgende geen enkele vraag naar aanvullende informatie of bewijsstukken.
Enkele dagen geleden kregen wij de melding dat de woning definitief opgenomen is in het leegstandregister en dat ons bezwaar niet weerhouden is. Het door mij als verhuurder bezorgde huurcontract wordt beschouwd als onbetrouwbaar (frauduleus?). Telefonisch krijg ik te horen dat dit is omdat de huurder niet gedomicilieerd is op het desbetreffende adres. Blijkbaar vindt men het logisch dat ik een Poolse buitenlander heb gevonden die bereid was 700 euro per maand te betalen voor de huur en de electriciteit/gas/water wou overnemen, maar gelooft men niet dat die persoon daar ook woont.
Nu ben ik helemaal voorstander van het bestrijden van leegstand en verkrotting. Terecht probeert de stad daar werk van te maken. Maar het reglement gaat over leegstand. Voor zover ik weet is er geen reglement op ‘niet-gedomicilïeerdheid’. Het decreet Grond- en pandenbeleid definieert leegstand alsvolgt: ” § 3. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met : 1° hetzij de woonfunctie; 2° hetzij elke andere door de Vlaamse Regering omschreven functie die een effectief en niet- occasioneel gebruik van de woning met zich mee brengt.”. Het ontbreken van een domiciliering kan volgens mij niet als bewijs begrepen worden van niet aanwending in overeenstemming met de woonfunctie. Ik begrijp dus ook niet hoe het niet-gedomicilieerd zijn voldoende motief kan zijn voor een opname op een leegstandregister.
Intussen staat onze eigendom op het register leegstand terwijl het al 5 maand reglementair en perfect in orde verhuurd is. Daarenboven met een huurcontract dat door ons geregistreerd werd.
Maar blijkbaar vindt men het logisch om de eigenaar van een pand boetes op te leggen omdat zijn huurder niet in orde is met zijn papierwerk.
Graag uw opinie en advies.
-
verhureninTienen
Topic Starter - Berichten: 3
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
bosprocureur
- Berichten: 7059
U zegt "bewoonbaar verklaard". Wanneer, en door wie?Eind 2011 kocht ik een volledig verkrot pand (toen vol illegalen op matrassen). Na veel problemen die ik u hierbij zal besparen, is het pand inmiddels mooi gerenoveerd en bewoonbaar verklaard.
Intussen is het pand sinds 1/10/2014 verhuurd aan eens sympathieke Poolse huurder met een Belgisch plakkersbedrijfje. Eind goed, al goed, dachten we.
Wanneer werd het huurcontract geregistreerd?
Normaal maakt de gemeente een onderscheid tussen leegstand en tweede verblijf. Een woning waarin niemand gedomicilieerd is ondergaat een belasting tweede verblijf ook,als het verhuurd is doch die belasting tweede verblijf is typisch lager dan een leegstandsbelasting. Bekijk eens wat uw gemeentereglement exact zegt en teken in functie daarvan dan bezwaar aan.
Over welke gemeente/stad gaat het ?
Over welke gemeente/stad gaat het ?
-
bosprocureur
- Berichten: 7059
hebt u gerenoveerd met bouwvergunning? Welke datum?
Hebt u geen eerdere communicatie ontvangen ivm leegstand en dergelijke?
Die stadswachten hebben ook een soort lijst van kenmerken van leegstaande huizen. Afgeplakte ramen kunnen daarbij horen, (on)kruid op voetpaden, slecht onderhouden voorgevel... Wanneer zouden de stadswachten dit vastgesteld hebben?
Hebt u geen eerdere communicatie ontvangen ivm leegstand en dergelijke?
Die stadswachten hebben ook een soort lijst van kenmerken van leegstaande huizen. Afgeplakte ramen kunnen daarbij horen, (on)kruid op voetpaden, slecht onderhouden voorgevel... Wanneer zouden de stadswachten dit vastgesteld hebben?
Leegstand dient letterlijk te worden genomen, dat is voor woningen die totaal niet gebruikt worden.
Indien geen leegstand in die zin maar toch geen domiciliëring dan spreekt men van tweede verblijf.
Indien uw gemeente geen taks op tweede verblijf heeft ingevoerd dan kan ze geen belasting heffen op een woning
waar niemand is gedomicileerd maar wel duidelijk in gebruik en dus niet leegstaand.
Zoals Sirkii reeds vermelde is een belasting tweede verblijf slechts een fractie van een leegstandheffing.
Stel je even voor dat de kustgemeenten leegstandheffing zouden toepassen op de tweede verblijven (wat de gemeente van TS dus blijkbaar doet).
Samenvatting:
1) is iemand gedomicilieerd in de woning?(a)
2) in dat geval geen probleem
3) niemand gedomicilieerd maar aantoonbaar in gebruik:
tweede verblijfstaks indien die voorkomt in het financieel reglement van de gemeente (b)
4) niet in gebruik: leegstandtaks (c)
a, b en c sluiten elkaar uit, het is het één of het andere
TS moet klacht indienen bij zijn gemeente.
Indien statuut tweede verblijf maar gemeente zonder tweede verblijftaks: geen belasting want geen belastbare basis om die te heffen.
Indien geen leegstand in die zin maar toch geen domiciliëring dan spreekt men van tweede verblijf.
Indien uw gemeente geen taks op tweede verblijf heeft ingevoerd dan kan ze geen belasting heffen op een woning
waar niemand is gedomicileerd maar wel duidelijk in gebruik en dus niet leegstaand.
Zoals Sirkii reeds vermelde is een belasting tweede verblijf slechts een fractie van een leegstandheffing.
Stel je even voor dat de kustgemeenten leegstandheffing zouden toepassen op de tweede verblijven (wat de gemeente van TS dus blijkbaar doet).
Samenvatting:
1) is iemand gedomicilieerd in de woning?(a)
2) in dat geval geen probleem
3) niemand gedomicilieerd maar aantoonbaar in gebruik:
tweede verblijfstaks indien die voorkomt in het financieel reglement van de gemeente (b)
4) niet in gebruik: leegstandtaks (c)
a, b en c sluiten elkaar uit, het is het één of het andere
TS moet klacht indienen bij zijn gemeente.
Indien statuut tweede verblijf maar gemeente zonder tweede verblijftaks: geen belasting want geen belastbare basis om die te heffen.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Tienen, zwijg me ervan. Van miserie panden daar verkocht. Als er nu een regio is waar je beter niet in vastgoed investeert dan is het wel die stad.
Afin, ik ga er niet over beginnen. Heb nog steeds via de vennootschap een gerechtelijke procedure lopen tegen de gemeente...
3 van de 4 syndici die ik laatste tien jaar gerechtelijk heb laten bedanken voor niet bewezen diensten of misbruik van fondsen hadden ofwel hun maatschappelijke zetel in dat gat of waren er geboren. Laat dat voldoende zijn om te tonen dat het ginds om een algemeen mentaliteitsprobleem gaat. Ik heb sindsdien expliciet in alle gebouwen waar ik eigendommen heb en een syndicus dient gekozen te worden categoriek en systematisch alles in het werk gesteld om dergelijke lieden uit die regio niet verkozen te krijgen... Met succes tot op heden.
Afin, ik ga er niet over beginnen. Heb nog steeds via de vennootschap een gerechtelijke procedure lopen tegen de gemeente...
3 van de 4 syndici die ik laatste tien jaar gerechtelijk heb laten bedanken voor niet bewezen diensten of misbruik van fondsen hadden ofwel hun maatschappelijke zetel in dat gat of waren er geboren. Laat dat voldoende zijn om te tonen dat het ginds om een algemeen mentaliteitsprobleem gaat. Ik heb sindsdien expliciet in alle gebouwen waar ik eigendommen heb en een syndicus dient gekozen te worden categoriek en systematisch alles in het werk gesteld om dergelijke lieden uit die regio niet verkozen te krijgen... Met succes tot op heden.
-
verhureninTienen
Topic Starter - Berichten: 3
Hallo,
Ja, ik heb een ondernemingsnummer van het belgisch-pools bedrijf dat tenandere op dit adres gevestigd is, het pand is bewoonbaar verklaard door de wooninspectie in juli 2014, het is verhuurd met een standaard-verhuurcontract dat inging op 1 oktober 2014 en geregistreerd is eind november, de dienst huisvesting heeft een kopie van dit huurcontract als bezwaar tegen de eerste aankondiging van onbewoonbaarverklaren maar heeft dit bezwaar verworpen wegens geen domiciliëring op dit adres. De stadsdiensten hebben verklaard dat het pand leeg staat want het is "afgeplakt door een plakkersbedrijf" (= inderdaad het reklamepaneel van de plakker die er woont).
Volgens de stad is ook een geregistreerd huurcontract geen reden voor "bewoond" want ik zou een pools crimineel kunnen vinden die bereid is mij elke maand 700 euro huur te betalen zodat ik geen leegstand moet betalen... Logisch natuurlijk. Het is volgens mij gewoon van niet willen meewerken...
Ja, ik heb een ondernemingsnummer van het belgisch-pools bedrijf dat tenandere op dit adres gevestigd is, het pand is bewoonbaar verklaard door de wooninspectie in juli 2014, het is verhuurd met een standaard-verhuurcontract dat inging op 1 oktober 2014 en geregistreerd is eind november, de dienst huisvesting heeft een kopie van dit huurcontract als bezwaar tegen de eerste aankondiging van onbewoonbaarverklaren maar heeft dit bezwaar verworpen wegens geen domiciliëring op dit adres. De stadsdiensten hebben verklaard dat het pand leeg staat want het is "afgeplakt door een plakkersbedrijf" (= inderdaad het reklamepaneel van de plakker die er woont).
Volgens de stad is ook een geregistreerd huurcontract geen reden voor "bewoond" want ik zou een pools crimineel kunnen vinden die bereid is mij elke maand 700 euro huur te betalen zodat ik geen leegstand moet betalen... Logisch natuurlijk. Het is volgens mij gewoon van niet willen meewerken...
??? Ik denk dat ze daar zwakzinnig zijn bij de administratie indien alles is zoals u beschrijft.
Kijken welke (administratieve) beroepsmogelijkheden er nog bestaan en beroep instellen tegen de beslissing. Anders jurisdictioneel beroep.
Kijken welke (administratieve) beroepsmogelijkheden er nog bestaan en beroep instellen tegen de beslissing. Anders jurisdictioneel beroep.
Ik ben geen advocaat, u gebruikt de informatie die ik verstrek strikt op eigen risico. Win steeds gekwalificeerd advies in voor belangrijke beslissingen.
Gelieve vragen te stellen via het forum, NIET via persoonlijke berichten.
Gelieve vragen te stellen via het forum, NIET via persoonlijke berichten.
-
Gebruiker21
- Berichten: 10787
- Juridisch actief: Nee
U verwart met Geel??? Ik denk dat ze daar zwakzinnig zijn bij de administratie indien alles is zoals u beschrijft.
.Het is niet "me auto" of "me geld", maar "mijn / m'n auto" of "mijn / m'n geld"!
Hou er rekening mee dat je werkgever geen reden hoeft op te geven om je te kunnen ontslaan!
Hou er rekening mee dat je werkgever geen reden hoeft op te geven om je te kunnen ontslaan!
Praat eens met de oppositie in die stad.
In die stad is er zelfs geen coalitie, laat staan een oppositie...
TS is er meest mee gedaan de dienst in kwestie aangetekend in gebreke te stellen vanwege wanprestatie, dat hij bij het schrijven nog een laatste keer de bewijzen steekt die aantonen dat het pand wel degelijk bewoond wordt ( kopie geregistreerd huurcontract, handgeschreven bevestiging huurder, factuur van stroom en waterverbruik), dat hij van hen binnen de drie weken na kennisname van dit schrijven een schriftelijke bevestiging wenst dat het pand uit de leegstandslijst is gehaald zonder enige kost voor hem of dat hij anders verplicht zal zijn tegen de stad op een zo publiek mogelijke wijze een geding op starten.
Laatste advies dat ik kan geven is het ernstige advies het pand in dat Mogadishu van Vlaanderen zo spoedig mogelijk te verkopen en het vrijgekomen bedrag te investeren in een regio waar vastgoed als meer beschouwd wordt dan een melkkoe voor een decennialang op hol geslagen gemeentelijk budget en een compleet gefaald beleid voor éénrichtingsverkeer in het centrum dat een ongelofelijke leegstand in commerciële panden heeft veroorzaakt. Op amper minder dan 20 km vindt u drie grote groeipolen waar vastgoed regelmatig nog met dubbele cijfers per jaar in waarde stijgt... (Sint-Truiden, Landen, Hannuit)