JuridischForum.be

Een dikke week terug ontving ik van mijn huisbaas een brief, hierin zegt hij de huur op en stelt hij een opzegperiode voor van 6 maand: van 01/04/2015 t.e.m. 30/09/2015. Reden van de opzeg: de toestand van de tuin, waarover hij reeds tal van klachten beweert te hebben ontvangen. Ik heb hem herhaaldelijk naar die klachten gevraagd, om er nooit een duidelijk antwoord op te krijgen. De woonst zelf wordt aangeprijsd als een luxeappartement, maar is gebouwd met goedkope materialen, met talloze problemen tot gevolg. Problemen die hij tot op heden of minimaliseert, of op ons probeert te verhalen. Als hij er al werk van maakt. Als je de blok ziet zou je hem minstens 20 jaar geven terwijl hij er nog maar 8 jaar staat.

Naar aanleiding hier van opende ik reeds een post, maar ondertussen is de situatie wat verandert, en leek het mij verstandiger om even een nieuw topic te openen.

Na wat opzoekingen en een informatief telefoongesprek met de huurdersbond van mijn stad ben ik er 100% van overtuigd dat de opzeg op zich ongeldig is, waardoor ik er perfect op een eenvoudige manier zou kunnen tegen in gaan, alleen... als we alles op een rijtje zetten vragen we ons af of het sop de kolen wel waard is.

We huren sinds 02/2010, het contract staat op ons beider naam. Opzeggen kan hij nu enkel om een beperkt aantal wettelijke redenen, tenzij hij naar de Vrederechter zou stappen. (Ik excuseer me al op voorhand moest ik de terminologie verkeerd gebruiken, of het wat te simplistisch voorstellen) Zijn huidige opzegbrief was enkel naar mij gericht (wat het op zich in ons geval al ongeldig zou maken) en is niet 1 van de wettelijk toegelaten redenen. Ik kan hem m.a.w. aanschrijven en stellen dat zijn opzeg nietig is wegens het niet naleven van de wettelijke regels.

Alleen... als de hij dan in juli opnieuw zijn kans waagt is zijn opzeg wel geldig en staan we opnieuw even ver. Goed, hij moet ons in principe dan een schadevergoeding, maar... 9/10 gaat hij nog doen alsof zijn neus bloed en stellen dat hij ons niets moet.

We vrezen ook dat zijn offensief tegen ons nog maar juist begonnen is. Hij heeft in het verleden al een paar maal gedreigd met "maatregelen" naar ons toe gericht vanwege van alles en nog wat:

• Wij hebben jaarlijks minstens 1 overstroming vanuit de riolering: dit ligt volgens hem aan ons, volgens alle ontstoppers die er ooit zijn geweest ligt dat eerder aan de toestand van de leidingen. Die ziten vol met siliconen en beton, en staan bovendien op diverse punten haaks op elkaar... Desondanks... hij probeert het op ons te verhalen en heeft al een paar keer vrij dreigende mails gestuurd daaromtrent
• Hij stelt dat er afval in onze tuin ligt, en komt daar foto's van trekken. Hij lijkt dit de normaalste zaak van de wereld te vinden, en komt hiervoor in verscheidende dreigende mails openlijk voor uit. Het leuke is: het enige afval dat in onze tuin ligt zijn onze huis afvalzakken die allemaal bij elkaar liggen in 1 hoek van de tuin. Die afvalzakken liggen daar dan doorgaans hoogstens 1 week om dan vervolgens met de vuilniskar mee gegeven te worden. Recentelijk verdwijnen er zelfs vuilniszakken uit onze tuin. Ik heb al een paar keer overwogen om hem een bedankbriefje te schrijven daarvoor. In plaats van 3 zakken moet ik er dan maar 1 of 2 buitenzetten die week..
• Bepaalde buren van ons plaatsen geregeld vuilzakken in de kelder, ook hiervan beschuldigd hij ons openlijk.
• Bij het laatste officiële huisbezoek (nu meer dan 2 jaar geleden) somde hij allerlei gebreken op in ons appartement die volgens hem enkel door ons konden zijn veroorzaakt daar ze niet in de plaatsbeschrijvingen waren opgenomen. Alleen... zo ver ik het week is er geen plaatsbeschrijving. Er is wel een deurwaarder langs geweest om die op te stellen: die kwam op een avond langs met een dictafoon, liep gedurende een half uur dons appartement en liet ons tekenen voor zijn bezoek. Hij ging ons contacteren voor het tekenen van de eigenlijke plaatsbeschrijving, maar daar hebben we achteraf nooit meer iets van gehoord. Kan hij dan wel zich beroepen op een plaatsbeschrijving?
  
  Eerlijkheidshalve heeft de immoconsulente indertijd wel een aantal foto's getrokken om die dan te bundelen en als plaatsbeschrijving te laten fungeren. Dit zou volgens de huurdersbond niet gelden als plaatsbeschrijving. (klopt dit?)
• Vorig jaar gaf onze chauffageketel volledig de geest. Tot dan toe lag deze gemiddeld 1x per jaar in gedurende een week of 2 in putje winter in panne. Deze keer kwamen de vlammen uit de ketel. Bij het melden van dit euvel liet de huisbaas uitschijnen dat dit enkel aan ons kon liggen, want buiten bij mij en bij nog 1 andere huurder, geven die ketels nergens anders problemen. De loodgieter die hij toen zelf stuurde om alles na te kijken wou enkel iets doen als hij de ketel in zijn geheel mocht vervangen, want: met dat merk heb je doorgaans alleen maar last en is het vrijwel onmogelijk om wisselstukken te krijgen.
• ...

Stel: juli komt en gaat, wat houdt hem tegen om bvb. in september nog eens zijn kans te wagen? Wat houdt hem überhaupt tegen om ons vlak na mijn nietigverklaring ons gelijk voor de Vrederechter te dagen? Het voelt aan alsof wij hoogstens kunnen proberen om de route van de minste schade te kiezen.

Bovendien wil mijn echtgenote al een tijdje erg graag verhuizen, en is wat haar betreft deze zoveelste nutteloze schermutseling er 1 teveel. Om het hele prentje volledig te maken: mijn echtgenote zit al 5 jaar ziek thuis met een zware depressie, dit soort stress kan ze dan ook missen als de pest. Ik zelf was er nog niet uit, ik wou voor ik ook maar iets deed eerst even de situatie bespreken met een advocaat. Wat we ook doen, ik ben er zeker van dat het bij de Vrederechter zal eindigen. Ik probeer haar hier allemaal zo veel mogelijk van af te schermen, of dit haalbaar is zolang we hier blijven wonen is nogal twijfelachtig.

Met dat allemaal in gedachten besloot ik vorig weekend toch eens wat te gaan rondkijken wat er nu allemaal open staat. Ik ging in op een aantal advertenties en kreeg vrij snel een aardig aantal bezoeken ingepland. Daar waar we vorige keren weken zochten voor we iets naar ons goesting vonden hadden we nu al bij de 1ste afspraak prijs. We bezochten afgelopen maandag een woning in het centrum van Antwerpen en waren direct verkocht:

• Een klassieke pas gerenoveerde woning. Ongeveer even groot als wat we nu hebben, maar beter ingedeeld en zo ver wij hebben kunnen zien van betere kwaliteit
• We bevinden ons nog steeds in het midden van mijn geliefde stad, op nog geen kilometer van waar we nu wonen. (eigenlijk gewoon aan de andere kant van een grote verkeersader die zowel bij onze nieuwe als onze oude woonst op bij wijze van spreken naast de deur ligt.
• De woning ligt op een afgesloten woonerf, van de straat afgescheiden door een grote houten poort, eens die dicht is hoor je van verkeer niets meer
• Onze 3 katten zijn geen probleem
• Voor het 1st sinds we in de stad zijn komen wonen kunnen we in principe zelfs de katten een wandeling buiten laten maken. Ze kunnen enkel op het pleintje wandelen, de enige uitwerk is afgesloten door een deur...

U leest het, we waren beiden "verliefd" en stelden een dag later kandidaat. Nu zijn we in (blijde) afwachting van een toestemming (of afwijzing) van de eigenaar, maar onze contactpersoon zag niet direct een probleem in ons geval.

Nu rest de vraag, wat te doen met ons huidig appartement?

Het properste zou zijn om eerst zijn opzeg nietig te verklaren, om dan vervolgens zelf onze opzeg te geven. Alleen.... dan zijn wij hem 3 maand huur verschuldigt en aangezien we niet van plan waren om de eerstkomende jaren te verhuizen riskeert dit voor ons erg duur te zijn.

Nu vragen we ons af of er geen gulden midden weg bestaat?

Kunnen we bijvoorbeeld zijn opzeg voorlopig stilzwijgend aanvaarden, om dan na afloop een schadevergoeding te eisen? Of moeten we de opzeg nietig verklaren en wachten? Hopen dat hij door heeft dat hij in juli wel de huur mag opzeggen, om dan zowiezo wettelijk verplicht te ziijn ons een schadevergoeding te geven? Met deze huisbaas lijkt me ook dit een gok, daarenboven moet ik hierdoor onze aanvraag voor onze nieuwe woonst intrekken, en de kans dat we nog op iets gelijkaardigs gaan uitkomen lijkt me klein....

Daarenboven zitten we met schrik over een aantal zichtbare gebreken aan het appartement:

• Afgebrokkelde stopcontacten. Ingescheurd bij ons intrekken, volledig afgebroken nu...
• Lichtschakelaars die haperen
• Alles behalve betrouwbare verwarmingsketel
• Kranen in de badkamer waarvan de metalen filter (ik ken de juiste benaming niet) aan vervanging toe is.
• De ophanging van de douche die stuk is (ik heb de doucheknop wel kunnen vastklemmen, maar hij is niet meer af te stellen.
• De sifon aan de badkamerlavabo die los zit en je dus vrij makkelijk los kunt trekken
• Het bad & de douche die terug moeten worden afgekit
• De aansluiting voor de wasmachine die plots verstopt bleek te zijn.
• Keukenkasten waar de achterkant van los is gekomen
• Kabeldistributie, netwerk en telefonieaansluitingen in de diverse ruimtes die ofwel gestoord zijn, ofwel gewoon niet werken
• Deuren die klemmen of gewoon niet meer dicht gedaan kunnen worden (dit laatste was wel al van in het begin zo)
• Deuren waar we geen sleutel van hebben
• Een gat in een muur tot aan de buis van een waterleiding, oorspronkelijk afgedekt met een blad dik papier dat op de muur was gekleefd. Jammer genoeg heeft een deukje in het papier ooit de aandacht van onze katten getrokken waardoor dit deukje een gat werd, waardoor het gat in de muur nu terug zichtbaar is
• ...

Ik ben er zeker van dat een aantal van mijn puntjes zaken nog voor ons zijn, maar welke wel, en welke niet? Als we het aan de huisbaas over laten is het vrij eenvoudig: alle mankementen zijn voor ons. Tot overmaat van ramp blijkt het niet eenvoudig om mensen te vinden die willen komen werken in ons appartement. Blijkbaar is onze blok vrij berucht, zo is de man die vorig jaar onze verwarmingsketel is komen vervangen nooit komen opdagen op een vervolgafspraak en geeft hij bij elke contactpoging "niet thuis". Op eigen houtje op zoek gaan naar een andere loodgieter mag naar ik vernomen heb niet zo maar, en de huisbaas wil enkel met die ene werken. Of hij stuurt zijn eigen werkvolk, buitenlanders die met wat veel geluk een paar woorden Nederlands ("Jean-Marie", "Friet", "Ja", "Nee", ...) spreken en die het dan hoogstens halfslachtig oplossen. Onze douche is daar een schoon voorbeeld van.

Eindigend op een persoonlijke noot: ik heb veel van zijn gedoe altijd op zijn beloop gelaten uit een vorm van (misplaatste) dankbaarheid. In 2012-2013 had ik op een bepaald moment een huurachterstand van 5 maand, die heeft hij mij laten inhalen zonder er ooit echt moeilijk over te doen. Nu vrees ik dat die dankbaarheid me parten gaat spelen...

Can you help me?

Lichtschakelaars die haperen Door u te herstellen of vervangen.
Alles behalve betrouwbare verwarmingsketel Jaarlijks nazicht?
Kranen in de badkamer waarvan de metalen filter (ik ken de juiste benaming niet) aan vervanging toe is. Vervangen voor einde huur door huurder.
De ophanging van de douche die stuk is (ik heb de doucheknop wel kunnen vastklemmen, maar hij is niet meer af te stellen. Hopelijk ziet hij dat niet. Hoe is het stukgemaakt?
De sifon aan de badkamerlavabo die los zit en je dus vrij makkelijk los kunt trekken Zal niemand zien. Silicone waar niet gezien is.
Het bad & de douche die terug moeten worden afgekit Een werkje van 15 min. Doen voor er verdere waterschade is. Best alle 2 a 3 jaar.
De aansluiting voor de wasmachine die plots verstopt bleek te zijn. Filter?
Keukenkasten waar de achterkant van los is gekomen Silicone, kleine herstelling.

Een gat in een muur tot aan de buis van een waterleiding, oorspronkelijk afgedekt met een blad dik papier dat op de muur was gekleefd. Jammer genoeg heeft een deukje in het papier ooit de aandacht van onze katten getrokken waardoor dit deukje een gat werd, waardoor het gat in de muur nu terug zichtbaar is Degelijk herstellen Katten een week in de kooi. Alle schade van de katten degelijk herstellen desnoods ook opnieuw behangen

Voor al je kleine herstellingen kan je beroep doen op de pwa. https://www.antwerpen.be/nl/kanalen/zel ... agentschap

werkvolk, buitenlanders die met wat veel geluk een paar woorden Nederlands ("Jean-Marie", "Friet", "Ja", "Nee", ...

Ja die mensen willen nog iets doen, De meesten die werken voor de pwa zullen dan ook mensen zijn van buitenlandse origine. En ja die onvoldoende de Nederlandse taal kennen. Voor onderhoud van de cv mag je gelijk wie nemen, enige voorwaarde is dat je een attest kan voorleggen.

• Afgebrokkelde stopcontacten. Ingescheurd bij ons intrekken, volledig afgebroken nu...
• Lichtschakelaars die haperen
• Alles behalve betrouwbare verwarmingsketel Werd deze ketel onderhouden op de wettelijk vereiste periode?
• Kranen in de badkamer waarvan de metalen filter (ik ken de juiste benaming niet) aan vervanging toe is. Gewoon te ontkalken of te vervangen
• De ophanging van de douche die stuk is (ik heb de doucheknop wel kunnen vastklemmen, maar hij is niet meer af te stellen.
• De sifon aan de badkamerlavabo die los zit en je dus vrij makkelijk los kunt trekken Gewoon terug vast te schroeven
• Het bad & de douche die terug moeten worden afgekit Gewoon een tube siliconen gaan komen en aanbrengen
• De aansluiting voor de wasmachine die plots verstopt bleek te zijn.
• Gewoon het filtertje kuisen in de aanvoerslang.
  Keukenkasten waar de achterkant van los is gekomen
• Kabeldistributie, netwerk en telefonieaansluitingen in de diverse ruimtes die ofwel gestoord zijn, ofwel gewoon niet werken Tenzij kabeldistributie aangeboden wordt door verhuurder, is het voor de abonnee
• Deuren die klemmen of gewoon niet meer dicht gedaan kunnen worden (dit laatste was wel al van in het begin zo)
• Deuren waar we geen sleutel van hebben
• Een gat in een muur tot aan de buis van een waterleiding, oorspronkelijk afgedekt met een blad dik papier dat op de muur was gekleefd. Jammer genoeg heeft een deukje in het papier ooit de aandacht van onze katten getrokken waardoor dit deukje een gat werd, waardoor het gat in de muur nu terug zichtbaar is
• Waarschijnlijk behangpapier dat door uw katten werd stukgetrokken...

De in rood aangegeven zaken zijn volgens mij voor de huurder en niet voor de verhuurder
Is de overeenkomst geregistreerd?

Persoonlijk zou ik toch de huidige opzeg nietig verklaren (simpel briefje waarin u stelt dat de opzeg niet voldoet aan de wettelijke bepalingen), en als hij dan toch een correcte opzeg doet, deze bevestigingen met opgave van datum en rekeningnr (als hij deze nog niet heeft) wanneer u uw schadevergoeding wil ontvangen.

Foto's (indien voldoende duidelijk dat deze de toestand weergeven op het moment dat u erin trok) kunnen perfect gebruikt worden als bewijs om huurschade aan te tonen. Zonder geldig ingaande PB (die er niet is, u heeft deze namelijk nooit getekend) kan de verhuurder alle andere vormen van bewijs aanhalen, maar dit maakt het wel veel moeilijker voor hem.

Indien u natuurlijk echt weg wil, kan u het contract altijd in onderlinge overeenkomst opzeggen. Laat hem dan weten dat u akkoord gaat met zijn voorstel tot onderlinge verbreking van het contract, mits hij u een schadevergoeding van 6 maanden betaald (gelijk aan wat hij moet betalen bij een reguliere, maar latere opzeg), en dat u er niet mee akkoord gaat dat de tuin in slechte staat is, en mocht dit wel zo zijn dit onvoldoende reden is voor een eenzijdige opzeg van zijn zijn kant.

Ik begrijp echt niet waarom mijn reactie van daarnet verwijderd werd ...

Dat is niet zo, ts is wel zo goed geweest om de vraag 2 maal te posten.

Uw verhuurder leest mee en is ontzettend dankbaar voor alle munitie die U hem in handen heeft gespeeld.

Mijn verhuurder hangt zijn eigen doodleuk op als hij iets probeert, en dat is er al vanuitgaande dat hij weet wie ik ben... Gelieve dat soort onzinnige commentaar te steken waar de zon niet schijnt...

Ik vermoed dat een aantal zaken van wat ik zei verkeerd is begrepen.

• Alles behalve betrouwbare verwarmingsketel Werd deze ketel onderhouden op de wettelijk vereiste periode?

De ketel is in maart vorig jaar vervangen in opdracht van de huisbaas, die tot dan toe ook altijd het jaarlijkse onderhoud voor zijn rekening nam. Ik neem dus aan van wel, maar ik heb ook nooit attesten van de uitgevoerde controles ontvangen...

• Kranen in de badkamer waarvan de metalen filter (ik ken de juiste benaming niet) aan vervanging toe is.
• De ophanging van de douche die stuk is (ik heb de doucheknop wel kunnen vastklemmen, maar hij is niet meer af te stellen.

Dat deze 2 voor ons waren had ik al verwacht. Het afkitten van het bad en zo is dat geloof ik ook, hoewel u niet dit in het rood heeft gezet. Of vergis ik me hier in?

• De aansluiting voor de wasmachine die plots verstopt bleek te zijn. Gewoon het filtertje kuisen in de aanvoerslang.
• Kabeldistributie, netwerk en telefonieaansluitingen in de diverse ruimtes die ofwel gestoord zijn, ofwel gewoon niet werken Tenzij kabeldistributie aangeboden wordt door verhuurder, is het voor de abonnee
• De sifon aan de badkamerlavabo die los zit en je dus vrij makkelijk los kunt trekken Gewoon terug vast te schroeven
• Een gat in een muur tot aan de buis van een waterleiding, oorspronkelijk afgedekt met een blad dik papier dat op de muur was gekleefd. Jammer genoeg heeft een deukje in het papier ooit de aandacht van onze katten getrokken waardoor dit deukje een gat werd, waardoor het gat in de muur nu terug zichtbaar is
• Waarschijnlijk behangpapier dat door uw katten werd stukgetrokken...

• Ik heb het over de aansluitingspunten in de muur zelf. Is dat niet de huisbaas zijn verantwoordelijkheid,? Zeker hier: ze hebben nooit gewerkt en waren volgens de installateur van Telenet zelfs niet deftig aangesloten toen we hier kwamen wonen.
• De sifon zelf zit vast, maar is op zich van bedenkelijke kwaliteit. Ook over de constructie er van kan je je vragen stellen. Met mijn opmerking bedoelde ik gewoon dat je hem met een welgemikte tik probleemloos los krijgt.
• De aansluiting voor de wasmachine is eigenijk gewoon een gat in de muur waarop wij indertijd een sifon hebben laten plaatsen. De verstopping zit in de muur en dateert van rond de laatste overstromingen...
• Er is nooit behangen geweest in het appartement. Volgens mij heeft of de huisbaas of de vorige huurder gewoon een vel wit (behang)papier over het gat heen geplakt. Ik heb er geen probleem mee om daar terug 1 vel over heen te plannen, maar heb schrik dat hij gaat beweren dat wij dat gat hebben gemaakt.

Persoonlijk zou ik toch de huidige opzeg nietig verklaren (simpel briefje waarin u stelt dat de opzeg niet voldoet aan de wettelijke bepalingen), en als hij dan toch een correcte opzeg doet, deze bevestigingen met opgave van datum en rekeningnr (als hij deze nog niet heeft) wanneer u uw schadevergoeding wil ontvangen.

Dat zou ik het liefste ook doen, maar mijn echtgenote wil gewoon weg... Gezien haar mentale toestand...

Foto's (indien voldoende duidelijk dat deze de toestand weergeven op het moment dat u erin trok) kunnen perfect gebruikt worden als bewijs om huurschade aan te tonen. Zonder geldig ingaande PB (die er niet is, u heeft deze namelijk nooit getekend) kan de verhuurder alle andere vormen van bewijs aanhalen, maar dit maakt het wel veel moeilijker voor hem.

Er zijn foto's getrokken toen, maar niet voldoende om te gaan beweren dat de vermelde gebreken het gevolg zouden zijn van "misbruik" van onze kant uit..

Indien u natuurlijk echt weg wil, kan u het contract altijd in onderlinge overeenkomst opzeggen. Laat hem dan weten dat u akkoord gaat met zijn voorstel tot onderlinge verbreking van het contract, mits hij u een schadevergoeding van 6 maanden betaald (gelijk aan wat hij moet betalen bij een reguliere, maar latere opzeg), en dat u er niet mee akkoord gaat dat de tuin in slechte staat is, en mocht dit wel zo zijn dit onvoldoende reden is voor een eenzijdige opzeg van zijn zijn kant.

Dan zal het dit waarschijnlijk zijn wat ik doe... Waarvoor dank.