JuridischForum.be

Kort samengevat: samenwoonsituatie, wij (medehuurders) willen zonder opzeg verhuizen, en onze waarborg terugkrijgen van de hoofdhuurder/verhuurder, met wie we een (nietig) contract hebben getekend, vanwege de ernstige gebreken aan de woning.

De situatie:

Ik huur sinds februari een kamer in een gemeenschapswoning, waar ik een contract tekende met de hoofdhuurder, die ook bij ons inwoont.

Sinds dan zijn me gaandeweg heel wat gebreken opgevallen aan de woning. Er zijn nergens rookmelders, de hoofdhuurder heeft zelf muren geplaatst uit hout/vezelplaat/glas en heeft zelf enorm slordig elektriciteit gelegd. De keukenkast onder de afvoer is half beschimmeld, stopcontacten, oa vlak boven de gootsteen, hangen half uit de muur, en een huisgenoot heeft zelfs al eens een schok gekregen.
Als ik de checklist met strafpunten van de wooncode erbij neem ben ik nagenoeg zeker dat dit in feite volledig onbewoonbaar en/of brandonveilig is. Vanwege dit wil ik meteen verhuizen zonder twee maand opzeg te geven. De andere huurders willen ook niet langer blijven. We hebben dit mondeling meegedeeld aan de hoofdhuurder, waarop hij zei dat we onze waarborg dan konden vergeten.

Voorts hebben enkele van de huisgenoten ons contract voorgelegd aan een advocaat, en deze (heb ik vernomen) beweerde dat dit volledig nietig verklaard kan worden, aangezien het bol staat van de ongeldige bepalingen (ik heb ook een zeer sterk vermoeden dat de hoofdhuurder de contracttekst volledig uit zijn duim heeft gezogen). We hebben nog niet nagetrokken of het contract geregistreerd is, maar dat lijkt me sterk. De advocaat heeft namens ons een aangetekende brief gestuurd waarin we de hoofdhuurder in gebreke stellen vanwege de nietigheid van het contract, en vragen de waarborg terug te storten tegen het einde van de maand.

Wij hebben de waarborg naar hem persoonlijk overgeschreven (naief), en zijn vrij zeker dat hij ons niet kan terug betalen. Hij heeft zijn domicilie ook niet hier staan, beweert hij, en we hebben geen idee waar wel. Hij is op dit moment (een week nadat we het mondeling meegedeeld hebben) halsoverkop aan het verhuizen. We weten niet waarheen maar verwachten dat hij spoorloos plant te verdwijnen.

Nu zijn we van plan een zaak te maken voor het vredegerecht ivm de waarborg. Op dit moment wonen we er nog, en hebben geen opzeg gegeven. Sommigen van ons zijn er gedomicilieerd, sommige niet.

Mijn concrete vragen:

• Is het op dit moment (nu we er nog wonen/huren) aangewezen een onderzoek aan te vragen voor onbewoonbaarheid? Of is het beter te wachten wat de vrederechter opmaakt uit de foto's en ander bewijsmateriaal?
• Hebben we naast onze waarborg recht op reeds betaalde huurgelden? Heeft het zin dit meteen te eisen als we een zaak beginnen?
• We plannen voorlopig de zaak voor het vredegerecht te brengen zonder advocaat, is dit verstandig?
• Stel dat we de zaak winnen, wat is doorgaans de kans dat we alsnog dit geld niet meer terugzien (kwijtschelden schuld hoofdhuurder, bankroet verklaren, niet op te sporen,...)?

Is niet omdat er nietige artikels in een contract staan dat het volledige contract nietig is.
Vooreerst over welk contract gaat dit, korte duur of 9 jarig. Welke artikels staan er in. Zo maar opzeggen en vertrekken gaat niet, enkel een vrederechter kan een contract ontbinden.

Het contract is voor 1 jaar.
Het artikel dat concreet over de waarborg gaat stelt dat de terugbetaling van het bedrag gebeurt "op het moment dat de hoofdhuurder hierover beschikt", m.a.w. als hij zijn waarborg van zijn huurcontract met de verhuurder terug heeft of mijn kamer verhuurd is, en dit ook pas nadat eventuele "boetes" zijn vereffend. Het lijkt me niet dat dit soort eenzijdige verplichting wettelijk is.

Een opzegtermijn wordt zelfs niet expliciet vermeld in het contract, enkel dat we mogen verhuizen voor de einddatum indien "de hoofdhuurder een andere bewoner gevonden heeft die het contract overneemt". Dit lijkt me allemaal legaal gezien zeer dubieus...

Daar kan je een huurcontract niet nietig door verklaren. Huurcontract korte duur kan niet opgezegd worden, ofwel word deze verlengd met wederzijdse toestemming, ofwel zeg je het op 3 maand voor het verstrijken ervan.
Word het contract stilzwijgend verlengd dat gaat het over op een 9 jarig contract.
Een zaak bij de vrederechter kan +- 1 jaar duren, er zal een expert aangesteld worden door de vrederechter.
Woning onderzoek door wonen vlaanderen zal ook een 4 tal maanden in beslag nemen tot het ongeschikt/onbewoonbaar verklaard word, wil je dan schadevergoedingen moet je naar de vrederechter.

Sinds dan zijn me gaandeweg heel wat gebreken opgevallen aan de woning. Er zijn nergens rookmelders, de hoofdhuurder heeft zelf muren geplaatst uit hout/vezelplaat/glas en heeft zelf enorm slordig elektriciteit gelegd. De keukenkast onder de afvoer is half beschimmeld, stopcontacten, oa vlak boven de gootsteen, hangen half uit de muur, ]

Hoe hebben jullie dit pand in huur genomen? Daar was je toch zelf bij aanwezig. Met de ogen gesloten? een huurder heeft ook enige verantwoordelijkheid bij het bezichtigen voor inhuurname. Eerst een krot gaan huren, en dan binnen de korstte keren een schadevergoeding gaan eisen.

Hebben ze het zelf naar de vaantjes geholpen?

Ikzelf besefte niet goed hoe ernstig de gebreken waren tijdens de rondleiding, maar pas als ik er woonde en ermee in aanraking kwam, vrienden me er op wezen, en ik er wat over ben gaan opzoeken. Er waren ook verbeteringen en reparaties beloofd die er niet zijn gekomen. De hoofdhuurder heeft ook zelf heel wat in het huis veranderd, dus ik ben niet zeker welke gebreken vanwege hem zijn en welke er al waren.

Hoofdhuurder????? en wie is eigenaar van die woning?
Wie staat er ingeschreven u - andere onderverhuurders - of ook niemand van jullie?

Het is een beetje een vreemde constructie. Het betreft een loft in een gebouw, en onze hoofdhuurder huurt van een "verhuurder", die op zijn beurt enkele loften van de eigenaar van het gebouw huurt. Ik heb mijn domicilie er zelf niet staan (student) maar mijn mede-onderhuurders wel.

Ik zou toch eens op de gemeente gaan nazien of de "loft" wel mag verhuurd worden.
Aan wie betaal jij momenteel je huur?
Hoofdhuurder/eigenaar heeft geen uitstaans met jullie. Hij heeft zijn HWB ontvangen van zijn onderhuurder. Jullie kunnen dus GEEN HWB van hem terugvorderen, want die heeft hij niet. Het is de onderhuurder die de HWB heeft, en het is hem die je zal moeten aanpakken.

Het is een beetje een vreemde constructie. Het betreft een loft in een gebouw, en onze hoofdhuurder huurt van een "verhuurder", die op zijn beurt enkele loften van de eigenaar van het gebouw huurt. Ik heb mijn domicilie er zelf niet staan (student) maar mijn mede-onderhuurders wel.

Een heel vreemde constructie, waarschijnlijk met niets in orde.

k huur sinds februari een kamer in een gemeenschapswoning, waar ik een contract tekende met de hoofdhuurder, die ook bij ons inwoont.

De woonvorm gemeenschapswoning bestaat officieel niet. De woning is vergund voor 1 gezin (ééngezinswoning) of opgesplitst voor meerdere gezinnen (meergezinswoning). De kans is heel groot dat de loft niet werd opgesplitst en dat is op zich al een stedenbouwkundige inbreuk.

http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Be ... nswoningen
http://www.leuven.be/binaries/Omzendbri ... -65393.pdf -> aangezien er een hoofdhuurder is ga ik er vanuit dat de onderhuurders een afzonderlijke huurovereenkomst hebben.

Hoe hebben jullie dit pand in huur genomen? Daar was je toch zelf bij aanwezig. Met de ogen gesloten? een huurder heeft ook enige verantwoordelijkheid bij het bezichtigen voor inhuurname. Eerst een krot gaan huren, en dan binnen de korstte keren een schadevergoeding gaan eisen.

Ik ben ook van mening dat je enkel zaken ter discussie kan brengen die bij het bezoeken van de woning niet zichtbaar waren. De overeengekomen huurprijs is grotendeels afhankelijk van de kwaliteit van de woning.

Is het op dit moment (nu we er nog wonen/huren) aangewezen een onderzoek aan te vragen voor onbewoonbaarheid? Of is het beter te wachten wat de vrederechter opmaakt uit de foto's en ander bewijsmateriaal?

Als je van plan bent om naar de vrederechter te gaan met de vaag om de huurovereenkomst te ontbinden dan is het inderdaad aangewezen om eerst een woonkwalitetsonderzoek aan te vragen. Dat neemt wel wat tijd in beslag. Heel waarschijnlijk zal men dan ook problemen maken over punt 1 (het niet opdelen van de woning).

Hebben we naast onze waarborg recht op reeds betaalde huurgelden? Heeft het zin dit meteen te eisen als we een zaak beginnen?

De huurder heeft recht op de reeds betaalde huurgelden vanaf het moment dat de woning onbewoonbaar werd verklaard (huurcontract stopt vanaf dat moment). Je kan ook de huurgelden proberen terug te vorderen vanaf het moment dat de problemen (waardoor de woning onbewoond werd verklaard) zich hebben voorgedaan. Hiervoor is wel voldoende bewijslast nodig en dat is zeer moeilijk te leveren. (via vrederechter aan te vragen)

Stel dat we de zaak winnen, wat is doorgaans de kans dat we alsnog dit geld niet meer terugzien (kwijtschelden schuld hoofdhuurder, bankroet verklaren, niet op te sporen,...)?

Als je de zaak wint (en de hoofdhuurder woont nog in België) dan zal je waarschijnlijk je geld terugkrijgen. Als de hoofdhuurder het niet kan/wil terugbetalen zal je misschien meermaals beroep moeten doen op een deurwaarder en zal het in kleine stukjes en brokjes over een lange periode toekomen.