JuridischForum.be

Hallo,

ik ben eigenaar van een handelspand en wil mijn huurder er uitzetten,
hij huurt sinds 10/2002 een volledig ingerichte handelszaak van mij.
Ik wil er nu ofwel een andere huurder inzetten,ofwel een appartement van maken ofwel zelf een automatisch zonnecenter insteken.
Nu is mijn vraag,hoe kan ik dit het best aanpakken,ik wil hem er zo snel mogelijk uit en welke schadevergoeding hangt er boven mijn hoofd.
Hij is in elk geval niet van plan om op te stappen dus ik hoop hem
eruit te krijgen zonder dat ik nog eens het gerecht op mijn nek haal.
Wordt deze schadevergoeding berekend op zijn omzet of op de huurprijs en hoeveel maanden is dat juist en ben ik dan in orde?
Hij heeft geen schriftelijk contract dus enkel mondeling.

De duur van het contract is negen jaar. Dus tot oktober 2011

U kan in principe niet voortijdig opzeggen.

De huurder zal tussen de vijftiende en de achtiende maand voor het einde van het contract de huurhernieuwing moeten aanvragen. Dan is het de moment om te reageren.

scorpioen

hallo,

zolang kan ik niet wachten hoor ! Daarom dat mijn vraag was welke
schade er boven mijn hoofd hangt als ik hem wel opzeg?
En als ik het handelspand te koop zou zetten? Verandert dat de zaak?
Kan de nieuwe eigenaar dan de huurder opzeggen en op welke termijn?

Het is een mondelinge overeenkomst.

De huurovereenkomst bevat dus geen bepaling dat de nieuwe eigenaar de huurder kan uitzetten.

Je krijgt hem er dus niet uit, tenzij je met hem een overeenkomst sluit.

scorpioen

Hallo schorpioen,
ondertussen heb ik een mail gekregen van een advocaat gespecialiseerd in handelshuurwetgeving. Deze meldt mij dat ik zelf niet kan opzeggen maar in geval van verkoop de nieuwe eigenaar binnen de 3 maanden na
verlijden van de notariele akte de huurder kan opzeggen en dit met een termijn van 1 jaar plus 24 maanden huurschade als hij het pand terug wil verhuren aan iemand anders en 12 maanden huurschade als hij een
bestemmingswijziging(appartement) wil doen aan het pand.

Waar haalt u uw informatie en dewelke is nu juist?

Ik moet deemoedig toegeven dat ik wat te snel geweest ben en mijn antwoord fout was.

De wet luidt als volgt:

§ 6. Overdracht van het gehuurde goed.

Art. 12. Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.
Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.


Sorry,

scorpioen

Ha schorpioen,

dus er is dan toch een mogelijkheid,en kan je me zeggen wat die 4
voorwaarden zijn van artikel 16?
Dus als ik het goed voorheb kan enkel de nieuwe eigenaar hem opzeggen en niet ik?
Spijtig dat ik mijn pand dan zal moeten verkopen,deze huurder betaalt
al 8 maanden zijn huur niet meer en daar er geen bewijzen van zijn heb ik op het gerecht niet veel te zeggen.

IK wil je die voorwaarden wel geven, ik zal ze hieronder zetten maar ...

Als hij geen huur betaalt kan je toch gemakkelijk de ontbinding van de huur vorderen bij de vrederechter.

Wat bedoel je met "er zijn geen bewijzen"? De huurder moet toch bewijzen dat hij de huur betaald heeft.

scorpioen

Handelshuurwet:

Art. 16. I. De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om een van de volgende redenen :
1° Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.
2° Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit.
3° Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.
4° Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.
Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het verhuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, dienen bij de beoordeling van de grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, in aanmerking te worden genomen niet alleen de verplichtingen die het genot van het onroerend goed, maar ook die welke de exploitatie van de handel betreffen, onder meer de verplichting om de instandhouding van de handelszaak te verzekeren.
Indien de huurder betwist dat de verhuurder gerechtigd is de in de voorafgaande leden opgegeven redenen in te roepen, wendt hij zich tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.

§ 8. Vergoeding wegens uitzetting.

Art. 25. Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt :
1° De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen;
2° De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed;
3° (De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen;) <W>
4° De vergoeding is gelijk aan één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder;
5° De vergoeding is gelijk aan twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder;
6° (De vergoeding wegens uitzetting bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.) <W>
Het bedrag van het uit onderverhuring genoten huurgeld kan door de rechter geheel of gedeeltelijk worden afgetrokken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in artikel 16, IV.
(In geval van handelsonderhuur kan de rechter de vergoeding verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.) <W>
In de hierboven in 2° (...) en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft. <W>
Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.
Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.