JuridischForum.be

Beste specialisten,

Sinds januari huur ik een handelspand in een appartementsgebouw. In de statuten van het gebouw staat dat het pand als restaurant mag verhuurd worden, met als voorwaarde geen geur- noch lawaaihinder.

We zijn een sushi-restaurant en hebben de wensen van de bewoners willen inwilligen door volgende maatregelen :

1) een dure dampkap met koolfiltersysteem (ontgeuringssysteem) + isolatie voor geluiddempen (alhoewel we al via rapporten van ons kassasysteem weten dat warme gerechten slechts 18% uitmaken van de totale consumaties. 80% gaat naar sushi)
2) vloer in het restaurant is een vinyl-vloer met geluiddempende onderlaag.

Wij hebben de dag voor de opening de bewoners op bezoek gevraagd om een kijkje te komen nemen en hen een glas en hapje aan te bieden. Vlak boven ons woont een oude dame van 82 die al onmiddellijk klaagde over een luide voordeur en eventueel flessengerammel van op het koertje buiten (haar slaapkamerraam komt er op uit)
Ook nog voor de opening werd al geklaagd over het uitzicht van de alu-buis van de dampkap, het geluid dat ze maakt en de geurhinder die ze zowiezo verwachtten.

Ik heb voorgesteld om de alu-buis te vervangen door een rooster (maar werd niet op ingegaan)
Ik heb hen de garanties van de fabrikant laten zien waarin staat dat er max. nog 5% geuruitstoot kan zijn en ook 'lawaai' is binnen de normen. Dus geen reden meer tot klagen.

Voedselafval gaat in een speciale voedingscontainer die één maal per week wordt vervangen. Andere container is restafval

Nu zijn we anderhalve week verder en we krijgen al dreigementen dat ze een gerechtsdeurwaarder zullen sturen om ons te dwingen onze zaak te sluiten.

Klachten :
de voordeur is te luid
het koertje achteraan is een 'vuilnisbelt' vanwege bakken leeggoed, een handdoekrekje en de twee containers (verder ligt of staat daar niets)
iemand op de derde (!!!) verdieping heeft last van de stoelen die worden verschoven in het restaurant !
de mensen in de keuken mogen na 22u niet meer babbelen en moeten in stilte de keuken poetsen, want na 22u is nachtlawaai...
over de dampkap kunnen ze niet meer klagen, maar nu beweren ze dat de geur van de keuken binnendoor, via het afzuigsysteem van de toiletten tot in het eerste appartement (boven ons) komt...niet de appartementen erboven...
Ze klagen over luide muziek, terwijl er geen muziek wordt afgespeeld...noch in het restaurant, noch in de keuken.
Ze klagen over 'flessengerammel' midden in de nacht (na 23u). Terwijl de flessen overdag worden gesorteerd, want er is geen verlichting buiten.
De bewoners zijn allen gepensioneerden, sommigen 80+
Voordien werd het pand verhuurd als interimkantoor en beweren de bewoners dat de voordeur slechts twee keer openging op een dag, 's ochtends om 9u en 's avonds om 17u. Want de bedienden aten zelfs 's middags in hun kantoor en gingen de deur niet uit...

Zoals je merkt, zijn de klachten zo absurd en onredelijk. Maar ze zullen er niet voor terugdeinzen een rechtszaak te beginnen. Ze hebben het al eerder gedaan en hebben een zaak verloren.

Nu is mijn vraag, wat kan ik doen als huurder ? Ik kan slaafs aan al hun grillen toegeven ? Ze zullen er enkel nieuwe blijven uitvinden.

Graag een beetje raad of advies

Shawo

Aan die deur is toch gemakkelijk iets te doen door een automatische deurdranger te plaatsen.
Dek het koertje achteraan af met PVC golfplaten, zo zien ze de vuilnisbelt al niet meer. Mist een bouwtoelating mag je het misschien helemaal overdekken met een plat dak, dat je dan kan isoleren. Horen ze ook die flessen niet meer.
Plaats viltjes onder de poten van de stoelen.
En spreken kunnen ze u niet verbieden na 22.00 Hr. Dat ze daarvoor dan maar de politie bellen.

Trouwens die 22 u staat niet in de (straf)wet.
Elke vorm van (geluids)overlast is op elk moment te bestraffen.
U hebt een vergunning van de gemeente - u houdt zich er aan?
U houdt zich aan de voorwaarden van de basisakte?
Raadgevingen van @mava105 volgen - ook bepaalde zaken in keuken of zaal eens bekijken... staan die tegen de betonnen constructies van het gebouw .. wat verplaatsen - rubber ertussen enz enz.

voorwaarde tot verhuren: " met als voorwaarde geen geur- noch lawaaihinder."

jouw versie: "er max. nog 5% geuruitstoot kan zijn en ook 'lawaai' is binnen de normen. Dus geen reden meer tot klagen."

Strikt genomen is "geen" hinder niet nageleefd als je "5% uitstoot" en "lawaai binnen de normen" hebt. Het zal dan dus van de concrete situatie afhangen of 5% geuruitstoot effectief hinder kan zijn en of dat lawaai effectief hinderlijk is, zelfs al is het "binnen de normen" (die niet bestaan, zie Franciscus).

Dankjewel voor de tips

Ondertussen hebben we een pompje op de voordeur gezet en is zo afgesteld dat de deur langzaam en zachtjes dichtgaat.

Voor viltjes onder de stoelen kan worden gezorgd, dat doen we dit weekend. Maar hoe gaan die mensen op de derde (!!) verdieping nu kunnen bewijzen dat ze onze stoelen horen ?? De vloer is vinyl en je hoort de stoelen er amper op schuiven als je ernaast staat. Komaan....wat dan met de appartementen op het eerste en tweede verdiep ??

Geluidsoverlast :
Er moet al bewezen en vastgesteld worden dat het 'gebabbel' effectief van ons komt. We zitten op de markt. Gisteravond was het prachtig weer, de terrassen van de café's op de markt zaten vol. Wij hebben geen terras. Er passeren tot laat 's avonds mensen in de straten die luid praten.

Geurhinder van de dampkap :
De mensen van het immokantoor waar wij aan huren hebben vlak naast de afvoerbuis buiten gestaan toen de dampkap aanstond. Ze roken niets en geluid was een licht gezoem. Met het venster dicht hoor je niets.
Als er mensen in het restaurant zitten die uitsluitend sushi eten, dan ligt de dampkap niet eens aan.
Donderdagavond bvb, enkel sushi geserveerd....en toch klagen over een dampkap die niet eens aanstond en geurhinder van "gefrituurd eten". Wij hebben niet eens een friteuse. Wij hebben zelfs geen vaatwasmachine. De enige keukentoestellen die geluid produceren zijn de dampkap en de koelkasten.

Het is duidelijk dat die mensen klachten uitvinden.....en liegen.

Dus ik ga geen verdere kosten meer maken. Ik ben niet verplicht om golfplaten te leggen of het kleine koertje buiten te overdekken. Ik zit ook graag eens in de zon tussen de werken door. En dat is mijn volste recht. Het koertje hoort bij het restaurant. En als ik daar 's avonds in de zomer buiten zit met mijn personeel, dan halen ze er voor mijn part de politie maar bij.....maar dan mogen ze de ganse markt ontruimen ook.
En een paar huizen verder zit een restaurant dat wel degelijk héél goed te ruiken is....en zij serveren mosselen, steaks, frietjes, etc.....dus volop warme maaltijden...en gefrituurde bereidingen. Maar daar kunnen de bewoners van ons gebouw niets tegen doen. In het verleden hebben ze 't wel degelijk geprobeerd. Nu zijn wij het ideale slachtoffer geworden ....

Als je doet wat je wettelijk moet zou ik toch niet waker liggen van wat gefrustreerde buren.

Het is aan hen om eventuele overlast te bewijzen.

Slapen met raam open en dan klagen over lawaai zal niet pakken bij politie voor een vaststelling moet raam dicht zijn.
Lawaai kan worden overgebracht door betonnen/stalen constructie - ooit een klacht geweten dat men last had van getik bij de buren.
Wat bleek dat kinderen 'darts' speelden met bord tegen een betonnen paal aan de andere kant van hun huis... aan de muur gehangen en viltjes eronder geen probleem meer.
Lawaai kan ook via ventilatieschachten naar boven gaan.

Als u aan de strengste normen qua geurhinder voldoet ( eens navragen via http://www.horeca.be" onclick="window.open(this.href);return false; of via de stedelijke milieudiensten diensten) EN u voldoet ook aan de verkaveling- en basisakte.

En zoals reeds gezegd ... tegenpartij zal de 'overlast' moeten bewijzen.

Dus naar vrederechter stappen en zeggen dat u niet in orde bent ... wil zeggen dat zij deskundigen zullen moeten aanstellen ( op hun kosten)

Voor de vloerpoten en andere zaken stukjes vilt met contactlijm zullen het stevigste zijn.
Ook de tafels niet tegen de muur zetten maar daar een rubber strip tussen zetten enz enz ...

Geluidsoverlast is trouwens geregeld wettelijk geregeld en omschreven
http://www.vvsg.be/economie_en_werk/Doc ... Leuven.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
KB over de elektronische versterkte muziek
KB over hoeveel geluid bedrijfsmachines mogen maken ...ook daar kunnen aanhechtingen aan muren best via rubberringen geïsoleerd worden.