JuridischForum.be

Wij trekken vervroegd uit ons huurappartement. We hadden een contract voor 3 jaar, maar we gaan verhuizen naar een andere stad door onze werksituatie. Wij hadden dit ruim op tijd besproken met onze huisbaas, en hij was akkoord dat we er vroeger uittrokken. Hij zou ons geen opzegvergoeding aanrekenen als er op tijd nieuwe huurders zouden intrekken. We hadden daarom beslist om midden augustus er uit te trekken, wat na 1 jaar en 11.5 maand zou zijn. We hebben daarvoor 3 maanden van te voren een aangetekend brief verstuurd.

Nu is onze huisbaas op zijn stappen teruggekeerd en wilt hij ons toch opzegvergoeding aanrekenen ter waarde van 2 maanden huur. Indien we dit hadden geweten, hadden we natuurlijk pas eind augustus er uit getrokken. Dat had ons een halve maand extra huur gekost, maar een maand minder opzegvergoeding. Denken jullie dat onze huisbaas deze 2 maanden opzegvergoeding effectief zal krijgen als we dit voor een vrederechter argumenteren?

Wij hebben bovendien onze plaatsbeschrijving nooit ondertekend. Als ik het goed begrijp, kunnen we daardoor ons appartement achterlaten in slechte staat en kan onze huisbaas hiervoor ons niets maken. Kunnen we dit gebruiken als drukkingsmiddel om onder deze opzegvergoeding uit te geraken, of is dat een slecht idee? Ik zou dit zelf liever vermijden om ethische redenen, maar onze huisbaas is zelf ook niet echt ethisch geweest met ons.

Andere tips over hoe we dit best aanpakken zijn altijd welkom.

Met vriendelijke groeten,
compabaq

- Geen schriftelijk bewijs van afspraken? dan zal het woord tegen woord zijn en dient de rechter het contract te volgen.

- een plaatsbeschrijving is één wijze om de staat van een pand bij intrede te bewijzen, er zijn er nog andere, weliswaar moeilijker.

art 1730-1731 BW:

Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Art. 1731. <W 29-12-1983, art. 5> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

Indien de niet ondertekende plaatsbeschrijving deel uitmaakt van het geregistreerde contract, en de verhuurder het pb (geregistreerd) van de vorige huurder, in- en uittredend kan voorleggen heeft deze doorgaans reeds een bijna waterdicht dossier volgens de bepalingen van art 1731BW .

Afpersing:

Als verhuurder heb ik momenteel een huurder die ook denkt me met dergelijke dreigementen te kunnen overtuigen hem te laten vertrekken wanneer hij het wenst (PB is hier wel door iedereen ondertekend en geregistreerd). Het enige wat dat hem oplevert is een rechtszaak aangezien een dergelijke attitude bij mij gewoonweg voor ieder argument de deur dicht doet.

Indien we dit hadden geweten, hadden we natuurlijk pas eind augustus er uit getrokken. Dat had ons een halve maand extra huur gekost, maar een maand minder opzegvergoeding.

Een contract van korte duur is niet opzegbaar, dus deze opzegvergoeding, tenzij opgenomen in het contract, is niet van toepassing.
Vrederechter zal geneigd zijn (is niet altijd) om dan de opzegvergoedingen voor 9jarig contract te volgen, wat inderdaad zal neerkomen op die 2 maanden.

Voor de rest wat Vandebos zegt: Het is niet omdat er geen ingaande PB is dat er helemaal géén schade bewezen kan worden. PB van vorige huurder is inderdaad een vertrekpunt, maar ook foto's, facturen van bv iets dat verhuurder nog maar recent voor u er introk had gekocht, ...

Bedankt voor het snelle antwoord. Dit geeft me alleszins een duidelijkere kijk op de opties die we hebben.

Is het een goed idee om een aangetekende brief te schrijven, en hierin te vermelden dat dit mondeling overeengekomen is? Het is natuurlijk nog altijd geen bewijs dat de huisbaas dit gezegd heeft, maar zou het onze positie niet versterken?

Bovendien hebben we ook gemerkt dat het contract niet volledig correct getekend (zie figuur hieronder)
Afbeelding

Hierbij zie je dat er niet getekend is bij het aangevinkte vakje. Wat voor invloed heeft dat op deze situatie?

Die brief had u onmiddellijk na de gemaakte afspraken moeten verzenden. Op dat ogenblik zou de verhuurder hoogstwaarschijnlijk geen schriftelijk bezwaar hebben gemaakt. Dit nu nog doen zou gewoon een schriftelijke ontkenning uitlokken.

Bezwaar aantekenen tegen het ontbreken van een paragraaf heeft mijn inziens enkel zin wanneer het contract niet zou geregistreerd zijn. Zelfs dan zal de vrederechter moeten oordelen of het ontbreken van één paraaf voldoende is voor het stellen van een onduidelijkheid die voldoende is om de negenjarigheid van het contract in roepen.

Ik zie eerder een gesprek in de vorm van:

'Meneer, welk bolletje is aangekruist op uw contract?'

'...'

'We zijn het dus eens dat het bolletje naast negen jaar niet is aangekruist?'

'...'

'Goed, dan zijn we het eens.'

Trouwens, ik lijk daar een krul te zien staan bovenaan de uitgesneden foto. Als dat een paraaf is die niet slaat op een andere clausule dan zal die paar milimeter geen millimeter uitmaken.

Ik heb proberen na te gaan of ons contract geregistreerd is, maar het registratiekantoor kon dit niet nakijken. Zij staan hopeloos achter met de registraties invoeren in het elektronisch systeem. Ik denk dat de kans groot is dat het niet geregistreerd is. Het lijkt me dus zeker de moeite om deze optie verder uit te spitten.

Hoe schat je onze kansen bij een vrederechter in? Is de kans reeël dat hij dit beschouwd als een 9-jarig contract? Denk je dat hij ons argument zal begrijpen om maximum één maand opzegvergoeding te betalen? (de huisbaas heeft ons misleid, want we hadden even goed een halve maand extra huur kunnen betalen, om dan één maand minder opzeg te moeten betalen).

Het feit dat er "3-6-9" naast staat is toch ook niet helemaal correct hé? Ik meen me te herinneren dat "3-6-9" contracten niet meer toegelaten zijn volgens de Belgische wetgeving. Klopt dat, en heeft dit implicaties op deze situatie?

Die krul die je ziet staan is van iets anders (de startdatum van het contract), en is dus zeker geen paraaf.

Ben je een gokker? Ga er dan voor. Ik zie toch ook niet dat die 9 ingekleurd is. Die 3-6-9 heeft inderdaad geen enkele waarde.

Mijn persoonlijke mening? Ik denk dat deze eerder gaat kijken naar welk bolletje werd gekleurd. De 3-6-9 ernaast tref vaak nog zelfs getypt aan om aan huurders uit te leggen waarom een contract nu ineens negen jaar moet duren.

Wanneer de verhuurder een afgestempeld (geregistreerd) huurcontract produceert ben je sowieso gevogeld. Wil je daar echt op gokken?

Laat me de mogelijkheden even op een rijtje zetten:

Contract is geregistreerd -->3 of 9 maakt niet uit, art 3 par 5 zal door vrederechter gevolgd worden bij bepaling schadevergoeding.
Contract niet geregistreerd en rechter beschouwd als driejarige overeenkomst --> art 3 par 5 zal naar analogie gevolgd worden.
Contract niet geregistreerd en rechter beschouwd als negenjarige overeenkomst --> rechter moet art 3 par 5 laatste lid toepassen.

Dat is dus één scenario op vier (eerste telt voor twee) waarbij je 'wint' en net van de basisvoorwaarden voor dat scenario zijn er de grootste onzekerheden; de rechter moet het gekleurde bolletje dat letterlijk drie jaar zegt negeren en het contract mag niet geregistreerd zijn.

Gelet op die feiten zal zelfs zuivere kansberekening je minder dan 25% kans op winnen geven.

Hou er ook rekening mee dat indien je verliest hier kosten bij komen kijken, gerechtskosten, betekening vonnis door de winnaar op kosten verliezer, eventueel rpv indien de tegenpartij een advocaat heeft genomen.

Het is een dure les die je hopelijk leert dergelijke afspraken steeds schriftelijk te maken.

We hebben het contract nog eens grondig nagelezen, en we vermoeden dat de huisbaas helemaal geen recht heeft op deze opzegvergoeding. In artikel A1.1 staat deze opzegvergoeding vermeld, maar dat artikel is enkel van toepassing op contracten van 9 jaar (terwijl wij een contract van 3 jaar hebben).
Afbeelding

In artikel A2 staan de bepalingen voor contracten van 3 jaar. Dat artikel zegt helemaal niets over opzegvergoedingen. Bovendien vallen wij onder het "tenzij"-geval aangezien we ons contract eerder opgezegd hebben dan "tenminste 3 maand voor het einde van het derde jaar". Zelfs indien artikels A1.2-1.6 van toepassing zouden zijn, dan nog is er geen sprake van opzegvergoedingen omdat die enkel vermeld worden in artikel A1.1.
Afbeelding

Interpreteren we deze artikels correct?

U valt niet onder het "tenzij" geval. Dit handelt over de opzegging tegen het einde van het derde jaar.

Als het een contract van drie jaar is, kan u dit niet vervroegd opzeggen. Gelet op de geschreven tekst "3-6-9 contract" is de bepaling m.b.t. de duur (drie of negen jaar) niet duidelijk. Vaak staat in de contracten ook dat het contract ingaat op datum x om te eindigen op datum Y. Staat dit vermeld?

U hebt gehandeld alsof u de overeenkomst kon opzeggen. Dit kon alleen maar als het een overeenkomst van negen jaar was. De wijze waarop de partij de overeenkomst uitvoert is voor de rechter een hulpmiddel om de overeenkomst te interpreteren. U gaf een opzeg (wat niet kan bij drie jaar). De rechter kan oordelen dat u op die manier zelf ervan uitging dat het een contract van negen jaar was.

Ik durf niet te voorspellen wat een rechter zal beslissen (drie of negen jaar).

Gelet op de twijfel en het risico dat u een proces verliest (met de bijkomende kosten) kunt u best proberen met de eigenaar akkoord te gaan dat u één maand vergoeding betaalt.

De huurovereenkomst is begonnen op 1 september 2013? Als u had opgezegd tegen 31 augustus 2015 i.p.v. 15 augustus zou dit geen verschil gemaakt hebben. De huurovereenkomst eindigt dan in het tweede jaar en niet in het derde jaar. Het derde jaar begint pas op 1 september 2015. (niet alle rechters volgens deze logica).

Deze clausules zijn volledig conform de huurwet, Huurcontract korte duur max 3 jaar ken men niet vroegtijdig opzeggen, enkel met wederzijdse toestemming.

Scorpioen, ons contract bevat enkel de startdatum en nergens een einddatum. Is dit dan een verdere aanduiding voor een negenjarig contract?

Onze huisbaas heeft ook steeds gehandeld alsof het een negenjarig contract was, aangezien hij akkoord is met de opzeg en reeds andere huurders heeft. Hij denkt ook dat hij recht heeft op een opzegvergoeding, wat een verdere indicatie is.

Hoezo, geen einddatum? Staat er niet in dat het over een contract van 3 jaar gaat? Dat vermeldde je nochtans in je beginpost. Een einddatum moet niet met de exacte datum vermeld worden, hé. Begin datum XX/XX/XXX en duurtijd impliceert ook de einddatum.

Je tweede zin kan je niet bewijzen (het al dan niet hebben van andere huurders is niet relevant). Dat is je probleem. Een opzegvergoeding (allez, verbrekingsvergoeding) wordt door de rechters overigens ook toegekend bij een contract van 3 jaar, laat dat duidelijk zijn.

Bij contracten van bepaalde duur wordt bij een verbreking via vonnis doorgaans artikel 3§5 eerste lid WHW naar analogie gebruikt.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

Zoals Scorpioen en reeds eerder aangehaald, U kan spelen op twijfel maar het is twijfelachtig of de rechter u zal volgen...

JuridischForum.be

Opzegvergoeding

Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding

Re: Opzegvergoeding