Opzeggingsvergoeding schrappen bij opmaak contract?

[SebJ]

Wij gaan binnenkort een huis huren. Van de huurder mogen we zelf kiezen of we dit doen voor korte of lange duur. Als we er een kiezen van lange duur, maar binnen de 3 jaar besluiten om te verhuizen, is hij bereid de opzeggingsvergoeding te laten vallen (met als enige voorwaarden: 3 maanden opzeg en alles in goede staat).

Van hem mag ik dit ook in het contract laten zetten, maar nu weet ik niet of dit wel wettelijk geldend is? Mag ik dit zomaar toevoegen in het contract?

[sloeberken]

Bij een 9 jarig huurcontract is er enkel de eerste 3 jaar een verbrekingsvergoeding verschuldigd, opzeg voor huurder is 3 maand.
Onderling mag je altijd de verbrekingsvergoeding uitsluiten, maar dan is het wederzijds.
Huurwet 2015: http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf

[SebJ]

Het gaat inderdaad om de verbrekingsvergoeding < 3 jaar. Je kan die met wederzijdse toestemming dus letterlijk schrappen uit het contract?

[scorpioen]

De bepalingen van de Woninghuurwet zijn van dwingend recht.

Dat betekent dat ook de bepaling: Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. van dwingend recht is.

Ik zie geen bepaling die toelaat af te wijken van deze regel.

Een bepaling in de huurovereenkomst dat de verhuurder afziet van deze vergoeding zal dan ook zonder gevolg blijven als de verhuurder na een opzegging door de huurder beslist die vergoeding toch te vorderen.

[sloeberken]

De bepalingen van de Woninghuurwet zijn van dwingend recht.

Dat betekent dat ook de bepaling: Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. van dwingend recht is..

Ik zie geen bepaling die toelaat af te wijken van deze regel. Ook niet als verhuurder dit niet wil.

Een bepaling in de huurovereenkomst dat de verhuurder afziet van deze vergoeding zal dan ook zonder gevolg blijven als de verhuurder na een opzegging door de huurder beslist die vergoeding toch te vorderen.

Partijen kunnen steeds in onderlinge toestemming het contract beëindigen, zonder verbrekingsvergoeding. Is aangeraden om dit schriftelijk te bevestigen ten einde latere discussies te vermijden.
Dus als het opgenomen is in het huurcontract is dit wettelijk. Verhuurder kan moeilijk zijn eigen clausule, in het huurcontract gaan betwisten.
Wat onwettige is om een hogere verbrekingsvergoeding op te nemen in het contract.

Je kan door geen enkele wet de verhuurder verplichten, om zijn recht op een verbrekingsvergoeding op te eisen.

[jefke007]

Ik heb ooit eens gelezen dat een dergelijke verklaring NIETIG is omdat ze van "dwingend" recht is.

NADAT de opzeg gegeven is, kan er wel perfect overeengekomen worden om van die opzegvergoeding af te zien.


Partijen kunnen geen kortere of langere opzegtermijn opleggen.



Iedere afwijkende clausule wordt als niet geschreven beschouwd
vredegerecht Marche-en-Famenne, 28-07-1992 , T. Vred 1992,325


"Je kan door geen enkele wet de verhuurder verplichten, om zijn recht op een verbrekingsvergoeding op te eisen."

Neen , maar het in het contract laten vermelden is wel nietig, bijgevolg kan hij altijd op zijn verklaring terugkomen . Tenzij NADAT de opzeg is gegevenn EN er NADIEN een schritelijke overeenkomst wordt opgemaak, of gewoon niets wordt opgemaakt maar de verhuurder de vergoeding niet opeist.

Scorpioen heeft bijgevolg gelijk.

[scorpioen]

Ik herhaal even mijn redenering.

1. De bepaling dat de huurder een vergoeding betaalt van drie, twee of één maand huur als hij de huur beëindigd in het eerst, tweede of derde jaar is van dwingend recht.
2. Bepaling in een contract die in strijd zijn met een bepaling van dwingend recht worden voor niet geschreven beschouwd.
3. Als je dus in een huurcontract een bepaling opneemt dat de huurder geen vergoeding verschuldigd zal zijn, wordt die bepaling voor niet geschreven gehouden.
4. Dus kan de verhuurder, als de huurder opzegt tijdens de eerst drie jaar, toch die vergoeding vorderen als hij dat wil.

Wat is er nu fout aan die redenering?

Men kan het bovenstaande nog wel nuanceren. De nietigheid van een contractuele bepaling die in strijd is met een wet van dwingend recht is een relatieve nietigheid. Zij kan slechts ingeroepen worden door de partij die door die bepaling beschermd wordt. Als men oordeelt dat die wettelijke bepaling er is in het voordeel van de huurder, en enkel in het voordeel van de huurder, kan de verhuurder achteraf inderdaad niet de nietigheid van die contractuele bepaling inroepen. Maar ik denk niet dat die wettelijke bepaling er enkel is ter bescherming van de huurder. Zij is ook van dwingend recht in het voordeel van de verhuurder. En dus kan de verhuurder wel degelijk de nietigheid van die contractuele bepaling inroepen.

De verhuurder is inderdaad niet verplicht om die vergoeding op te eisen. Hij kan echter enkel van dat recht afzien nadat de huurder heeft opgezegd, of bij een beëindiging in onderling akkoord, niet vooraf, in de huurovereenkomst.

[sloeberken]

Met dergelijke clausules kan je de huurder misleiden, eerst iets teken dat de verbreking gratis is, en nadien toch geld eisen.
Dat recht word hem geboden, maar als je u recht schriftelijk verwerpt, is dit perfect mogelijk.
De clausule dat er geen verbrekingsvergoeding zal gevraagd worden, is niet in strijd met de huurwet.
https://www.lebonbail.be/nl/articles/hu ... -clausules

[jefke007]

"De clausule dat er geen verbrekingsvergoeding zal gevraagd worden, is niet in strijd met de huurwet."
Dat staat niet in die link.

Er is overigens rechtspraak over
Partijen kunnen geen kortere of langere opzegtermijn opleggen.
Iedere afwijkende clausule wordt als niet geschreven beschouwd
vredegerecht Marche-en-Famenne, 28-07-1992 , T. Vred 1992,325

Het feit dat dat artikel van dwingend recht is, is al voldoende om elke afwijking als nietig te beschouwen

[sloeberken]

Verbintenissen onder voorwaarde zijn nader omschreven in de art. 1168-1182 B.W

Een verbintenis onder opschortende voorwaarde heeft slechts gevolgen indien de voorwaarde zich voordoet.

Huurder hoeft geen verbrekingsvergoeding te betalen.................. bij vroegtijdige opzeg.

[scorpioen]

Over welke opschortende voorwaarde gaat het?

[scorpioen]

Ik citeer even Merchiers in Rép. Not.:

Le droit à indemnité est impératif. La ratio legis en est que tout changement de locataire entraîne pour le bailleur des frais et désagréments : frais de remise en état du bien, frais de relocation (publicité), frais d’agence de location, déplacement, perte de temps, risque de non-relocation immédiate, etc.). La durée légale normale d’un bail étant de neuf ans, le bailleur peut s’attendre à ce que tous ses frais soient étalés sur neuf ans. La résiliation rapide — dans les trois premières années d’un bail — , entraînant de nouveaux frais, justifie cette indemnisation impérative. C’est le prix à payer par le preneur pour son droit de résilier le bail à tout moment.
Cette indemnité doit être considérée comme des dommages-intérêts légaux (J.P. Torhout, 2 mai 2000, Huur, 2004, p. 142).
Le caractère impératif du droit du bailleur à une indemnité implique que toute clause du contrat ayant pour effet de supprimer ou restreindre ce droit à indemnité est réputée non écrite.
Ainsi le bailleur est-il en droit d’invoquer la nullité d’une « clause diplomatique » permettant au preneur de mettre fin au bail sans indemnité au cours des trois premières années de bail (J.P. Marche-en-Famenne, 28 juillet 1992, J.J.P., 1992, p. 325, note M. Vandermersch et Th. De Ridder ; M. Vlies, op. cit., in Le bail de résidence principale — 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991, Brugge, La Charte, 1996, p. 163).

[Lanox]

Met dergelijke clausules kan je de huurder misleiden, eerst iets teken dat de verbreking gratis is, en nadien toch geld eisen.
Dat recht word hem geboden, maar als je u recht schriftelijk verwerpt, is dit perfect mogelijk.
De clausule dat er geen verbrekingsvergoeding zal gevraagd worden, is niet in strijd met de huurwet.
https://www.lebonbail.be/nl/articles/hu ... -clausules

Art.12 van de huurwet bepaalt dat deze wet van dwingend recht is tenzij hiervan expliciet wordt afgeweken.
Art. 3 §5 van dezelfde huurwet bepaalt de opzegmogelijkheden van de huurder. Er staat hierbij niet dat dit van aanvullend recht zou zijn.

[sloeberken]

Art.12 van de huurwet bepaalt dat deze wet van dwingend recht is tenzij hiervan expliciet wordt afgeweken..

dat bedoel ik juist " tenzij hiervan expliciet wordt afgeweken" . Wat zou er verkeerd zijn als de verhuurder in zijn eigen contract afziet van zijn rechten.
Het zou totaal anders zijn als hij zou afzien van zijn plichten.

Art. 3 §5 van dezelfde huurwet bepaalt de opzegmogelijkheden van de huurder. Er staat hierbij niet dat dit van aanvullend recht zou zijn.

het gaat hier niet om opzegmogelijkheden.

Huurcontract korte duur is ook niet opzegbaar.

[jefke007]

Volgens eerder geciteerde rechtspraak, is een dergelijke overeenkomst nietig.