Beste,
1) Mag de huisbaas bij vertrek na 2 jaar van een 3-6-9 opnieuw een kost voor de EPC aanrekenen?
Bij het intrekken werd een deel van de kost van EPC aangerekend, en nu plots opnieuw?
2) De staat van het pand werd door de huurder en verhuurder samen opgemaakt. Nu rekent de huisbaas hier plots een bedrag voor aan. Mag dit? Er is geen expertise geweest.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
1) EPC kosten zijn voor de eigenaar van de woning en nooit voor de huurder. Een EPC is trouwens 10 jaar geldig; er moet dus geen nieuw gemaakt worden.
2) Ik neem aan dat u bedoelt dat u moet betalen voor het opmaken van de staat? Wat staat hierover in uw contract? Normaliter moet u de helft betalen, indien dit gebeurt door een deskundige. De huisbaas kan uiteraard geen kosten doorrekenen die hij zelf niet maakt. Over welk bedrag gaat het hier?
2) Ik neem aan dat u bedoelt dat u moet betalen voor het opmaken van de staat? Wat staat hierover in uw contract? Normaliter moet u de helft betalen, indien dit gebeurt door een deskundige. De huisbaas kan uiteraard geen kosten doorrekenen die hij zelf niet maakt. Over welk bedrag gaat het hier?
1) De eigenaar laat iedere nieuwe huurder een deel van het EPC betalen. Bij intrede van het contract werd dit dus betaald, en nu plots bij uittrede (2 jaar later) zou dit plots opnieuw betaald moeten worden.
2) Inderdaad, het opmaken van de staat. In het contract staat hier niets over. De staat is niet opgemaakt door een deskundige, maar door de eigenaar zelf, in het bijzijn van de verlatende huurder (mezelf). Het gaat over een bedrag van 25 euro.
(Hartelijk bedankt alvast, Duma)
2) Inderdaad, het opmaken van de staat. In het contract staat hier niets over. De staat is niet opgemaakt door een deskundige, maar door de eigenaar zelf, in het bijzijn van de verlatende huurder (mezelf). Het gaat over een bedrag van 25 euro.
(Hartelijk bedankt alvast, Duma)
Ikzelf maar ook al mijn PB zelf en reken bij een ingaande PB een som van 20 €, maar zeg er duidelijk bij dat het voor inkt en papier is.12 bladzijden (recto verso met kleurfoto's) x 3 exemplaren slikt nogal wat inkt. Voor het werk reken ik niets, evenmin voor een uitgaande PB.
Voor een EPC mag niets gerekend worden.
Voor een EPC mag niets gerekend worden.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Volgens mij verwar je EPC met een plaatsbeschrijving. Kosten van ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving word huurder/verhuurder 50/50 betaald.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Welke wetgeving ga je hiervoor aanhalen. EPC zijn verhuurderkosten, hij kan ze in zijn huurprijs inlassen, maar nooit apart.Epc kan perfect doorgerekend worden aan de huurder indien contractueel overeengekomen. Huurcontract nalezen, is de boodschap!
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Volgens mij mogen erelonen perfect doorgerekend worden, enkel geen herstellingskosten. Vroeger kon het ereloon van de makelaar ook doorgerekend worden, daarvoor is de woning-huurwet aangepast omdat deze praktijk niet socialistisch genoeg was. Naar mijn weten, is er echter geen enkel verbod op het epc door te rekenen.
EPC kosten zijn altijd voor de verhuurder alleen!
KJ86, uit welk hol kom je met #8? Op welke grond zou je een EPC van (minstens) 10 jaar mogen doorrekenen aan een huurder die pakweg een paar jaar huurt? Als je 9 jaar na het EPC opnieuw verhuurt is het nog steeds geldig. Heb je daarna een huurder die lang blijft dan kan je nog een hele poos van die kosten bespaard blijven, vandaar mijn 'minstens'. Dat het ereloon van een makelaar kon doorgerekend worden naar de huurder heb ik in mijn verhuurcarriere nooit geweten, en zo piepjong ben ik allang niet meer
Incalculeren van erelonen in de huurprijs mag wel, maar dat is iets totaal anders.
Wat de PB betreft dacht ik dat de intredende altijd mag gedeeld worden door beide partijen, maar de uittredende enkel indien zo voorzien in het contract en uiteraard mits voorlegging van een factuur van de deskundige.
Vermits hier geen deskundige aan te pas kwam vermoed ik dus dat hier sowieso geen kosten voor de uittredende PB gevraagd mogen worden. In de praktijk zal die ook wss niet meer inhouden dan een visueel vergelijk met de intredende, dus geen volledig nieuwe PB.
KJ86, uit welk hol kom je met #8? Op welke grond zou je een EPC van (minstens) 10 jaar mogen doorrekenen aan een huurder die pakweg een paar jaar huurt? Als je 9 jaar na het EPC opnieuw verhuurt is het nog steeds geldig. Heb je daarna een huurder die lang blijft dan kan je nog een hele poos van die kosten bespaard blijven, vandaar mijn 'minstens'. Dat het ereloon van een makelaar kon doorgerekend worden naar de huurder heb ik in mijn verhuurcarriere nooit geweten, en zo piepjong ben ik allang niet meer
Incalculeren van erelonen in de huurprijs mag wel, maar dat is iets totaal anders.
Wat de PB betreft dacht ik dat de intredende altijd mag gedeeld worden door beide partijen, maar de uittredende enkel indien zo voorzien in het contract en uiteraard mits voorlegging van een factuur van de deskundige.
Vermits hier geen deskundige aan te pas kwam vermoed ik dus dat hier sowieso geen kosten voor de uittredende PB gevraagd mogen worden. In de praktijk zal die ook wss niet meer inhouden dan een visueel vergelijk met de intredende, dus geen volledig nieuwe PB.
Laatst gewijzigd door artemis op 02 nov 2015 18:38, 1 keer totaal gewijzigd.
Op basis van het contract uiteraard, lees al mijn berichten over deze materie.
Epc doorrekenen kan mits contractueel overeengekomen, dat wilt dus zeggen dat de huurder expliciet zijn akkoord gegeven heeft voor het epc te betalen.
In contracten van voor 2007 kon je zelf herstellingen contractueel doorrekenen die ten laste waren van de verhuurder.
In 2009 is in de huurwetgeving een artikel bijgekomen dat moet voorkomen dat de kosten van een makelaar worden doorgerekend.
Epc doorrekenen kan mits contractueel overeengekomen, dat wilt dus zeggen dat de huurder expliciet zijn akkoord gegeven heeft voor het epc te betalen.
In contracten van voor 2007 kon je zelf herstellingen contractueel doorrekenen die ten laste waren van de verhuurder.
In 2009 is in de huurwetgeving een artikel bijgekomen dat moet voorkomen dat de kosten van een makelaar worden doorgerekend.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
TS zegt niets over dat het zo opgenomen zijn in het huurcontract, enkel de werkelijke kosten komen in aanmerking.Op basis van het contract uiteraard, lees al mijn berichten over deze materie.
Epc doorrekenen kan mits contractueel overeengekomen, dat wilt dus zeggen dat de huurder expliciet zijn akkoord gegeven heeft voor het epc te betalen.
In contracten van voor 2007 kon je zelf herstellingen contractueel doorrekenen die ten laste waren van de verhuurder.
In 2009 is in de huurwetgeving een artikel bijgekomen dat moet voorkomen dat de kosten van een makelaar worden doorgerekend.
Art. 5 . Een eigenaar die een residentieel gebouw wil verhuren, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken.
De eigenaar moet op eenvoudig verzoek van een kandidaat-huurder een geldig energieprestatiecertificaat kunnen voorleggen. Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig energieprestatiecertificaat.
Uit deze bepaling blijkt dat de verhuurder dus reeds over een energieprestatiecertificaat moet beschikken op het moment dat hij de woning te huur stelt. Van zodra de kandidaat-huurder hem hierom verzoekt moet hij het kunnen voorleggen. Anders gesteld, de verplichting maakt onderdeel uit de précontractuele informatieplicht van een verhuurder. Strikt genomen is de verhuurder reeds tekort geschoten in zijn informatieplicht voorafgaand aan het huurcontract wanneer hij niet reeds beschikt over een EPC op het moment van het afsluiten van het huurcontract. Met deze contractuele bepaling beoogt dus de verhuurder een voordeel te halen of rechten te putten uit een précontractuele fout die hij begaan heeft. Indien een huurder derhalve weigert om de kost hiervan te betalen, zelfs al zou dit in het door hem getekend huurcontract staan, dan is het nog maar de vraag of de vrederechter de verhuurder hierin zal volgen. Bovendien is geldigheidsduur van een energieprestatiecertificaat 10 jaar. Het gaat dan ook niet op de kosten voor de aanvraag en het bekomen van een EPC volledig ten laste van de huurder te leggen. Immers in toepassing van artikel 1728 ter Burgerlijk Wetboek moeten de aan de huurder opgelegde kosten en lasten aan de werkelijkheid beantwoorden. Welnu, indien de vrederechter zou beslissen dat dergelijke clausule geldig is, dan menen we dat deze kost toch maar verhaalbaar is à rato van f/10de van de kostprijs per verstreken huurjaar. Zoniet dreigt de verhuurder zich te verrijken door de gehele kost ten laste van de huurder te leggen, terwijl voor volgende verhuringen binnen de 10 jaar ook andere (kandidaat-)huurders dit kunnen opvragen. Uiteraard zullen we moeten afwachten in welke zin de rechtspraak hierover zich zal ontwikkelen.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Dan nog is de kans heel reeel, dat het door de vrederechter van tafel geveegd word.Ik heb toch geschreven dat TS zijn huurcontract moet nalezen. Als het niet contractueel overeengekomen is, kan de verhuurder die kost uiteraard niet verhalen.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Dat zou ik niet durven zeggen!
De wetgever heeft expliciet opgenomen dat het ereloon van een vastgoedmakelaar niet mag doorgerekend worden. Dat valt ook onder een precontractuele handeling waarvoor de eigenaar expliciet opdracht moet gegeven. Als de wetgever zou willen uitsluiten dat een epc geheel of gedeeltelijk wordt doorgerekend, kunnen ze toch een wetsartikel bijvoegen zoals ze in 2009 voor de makelaars gedaan hebben.
De wetgever heeft expliciet opgenomen dat het ereloon van een vastgoedmakelaar niet mag doorgerekend worden. Dat valt ook onder een precontractuele handeling waarvoor de eigenaar expliciet opdracht moet gegeven. Als de wetgever zou willen uitsluiten dat een epc geheel of gedeeltelijk wordt doorgerekend, kunnen ze toch een wetsartikel bijvoegen zoals ze in 2009 voor de makelaars gedaan hebben.
KJ86,
Vermits het EPC er al moet zijn vóór of vanaf de tehuurstelling, dus minstens vanaf het moment dat je actief een huurder zoekt moet je het al hebben want elke kandidaat moet er inkijk op kunnen hebben om te overwegen het pand eventueel te huren of niet, is het toch volstrekt onlogisch en vooral bezwaarlijk dat je hem deze kost zou kunnen aanrekenen. Bovendien is er geen verband tussen de duur van het huurcontract en de duur van het EPC.
Je hebt bv net een nieuw EPC (betaald en 10 jaar geldig) en dan is er huurder A.
Stel dat je na 3 jaar huurder B krijgt.
En na 9 jaar krijg je huurder C die er hopelijk nog lang blijft wonen want continuïteit is een droom voor elke verhuurder, je EPC blijft daar geldig!
Dan is het toch logisch dat huurder A daar niet mag opdraaien voor jouw kosten voor het EPC!
PS Wij hebben een huurder die al bijna 20 jaar huurt
Vermits het EPC er al moet zijn vóór of vanaf de tehuurstelling, dus minstens vanaf het moment dat je actief een huurder zoekt moet je het al hebben want elke kandidaat moet er inkijk op kunnen hebben om te overwegen het pand eventueel te huren of niet, is het toch volstrekt onlogisch en vooral bezwaarlijk dat je hem deze kost zou kunnen aanrekenen. Bovendien is er geen verband tussen de duur van het huurcontract en de duur van het EPC.
Je hebt bv net een nieuw EPC (betaald en 10 jaar geldig) en dan is er huurder A.
Stel dat je na 3 jaar huurder B krijgt.
En na 9 jaar krijg je huurder C die er hopelijk nog lang blijft wonen want continuïteit is een droom voor elke verhuurder, je EPC blijft daar geldig!
Dan is het toch logisch dat huurder A daar niet mag opdraaien voor jouw kosten voor het EPC!
PS Wij hebben een huurder die al bijna 20 jaar huurt