JuridischForum.be

Mijn ouders verhuren een handelspand.
Donderdag belde de huurder met de vraag of ze zaterdag (gisteren) even konden langskomen.
De huurder vertelde dat hij wenst te stoppen met de zaak en dat er een nieuwe huurder komt vanaf 1 dec. 2015 (overmorgen dus).
Blijkbaar hebben de oude en de nieuwe huurder reeds overeenkomsten gesloten ivm overname van de zaak. De helft van de overname heeft de nieuwe huurder reeds aan de oude huurder betaald.
De oude huurder heeft nog achterstallige huur van november 2015 . Hij melde ook dat vanaf dec. 2015 de huur betaald zou worden door de nieuwe huurder.De nieuwe huurder is reeds aan het verhuizen naar het handelspand. Mijn ouders vielen een beetje uit de lucht.
De oude huurder heeft het financieel moeilijk en heeft mogelijk schulden op zijn bvba.
Kan dit nadelen hebben voor de nieuwe huurder die een eenmanszaak wil beginnen ?


Wat moet er gebeuren?

Moet de oude huurder per AS laten weten dat hij de huurovereenkomst wenst te beeindigen ? Hoelang vooraf.
Kunnen oude en nieuwe huurder afspraken maken zonder goedkeuring van mijn ouders?
Moet er een nieuw contract opgesteld worden met de nieuwe huurder of neemt hij gewoon het contract over van de oude huurder?
Mag de nieuwe huurder het pand reeds betrekken als er nog geen overeenkomst is tss verhuurder en nieuwe huurder?
Zijn mijn ouders verplicht om de nieuwe huurder te nemen?
Wat moet er nog gebeuren?

Alvast bedankt
Seppe

Dit moet normaal allemaal op de huurovereenkomst te vinden zijn. Maar normaal gezien kan de huurder niet op eigen houtje onderverhuren.

En dit eens lezen.
Handelshuurwet
http://www.belgium.be/nl/economie/onder ... enkomsten/
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet

In tegenstelling met het gemeen recht waar huuroverdracht of onderverhuur door een geschreven verbodsbepaling kunnen
verhinderd worden, is huuroverdracht of onderverhuur in de handelshuurwetgeving in bepaalde gevallen wel mogelijk, ondanks een
eventueel geschreven verbodsbepaling.

De huurder die de handelshuur wilt overdragen bezorgt de verhuurder per aangetekende brief of deurwaardersexploot een ontwerp van de akte van overdracht. Wie veilig wilt spelen, bezorgt de verhuurder best een volledige en ondertekende akte van overdracht. De prijs voor de overdracht hoeft daarentegen niet te worden meegedeeld.

De verhuurder kan zich tegen de overdracht van handelshuur verzetten wanneer de huurder zijn activiteit nog geen twee jaar uitoefent in het gehuurde goed of wanneer er nog geen twee jaar zijn verstreken sinds hij een huurhernieuwing verkreeg.

Ten eerste: als de oude huurder onvermogend blijkt te zijn is het misschien beter dat hij de opvolger gevonden heeft. Maar de verhuurder mag uiteraard zich te verzetten tegen de nieuwe huurder indien hij de nieuwe huurder onvermogend vindt. Ten tweede, de nieuwe huurder mag geen andere activiteit uitoefenen dan de vorige, tenzij met de toestemming van de verhuurder. Het is misschien niet slecht dat er nieuw huurder komt, maar wat het meest belangrijk is, dat de nieuwe huurder, oude huurder en de verhuurder 1 document samen moeten ondertekenen: bijlage bij contract. Bovendien wordt de oude huurder hoofdzakelijk verantwoordelijk voor de eventuele huurschulden van de nieuwe huurder tegen de verhuurder. Meer info prive

Ten eerste: als de oude huurder onvermogend blijkt te zijn is het misschien beter dat hij de opvolger gevonden heeft. Maar de verhuurder mag uiteraard zich te verzetten tegen de nieuwe huurder indien hij de nieuwe huurder onvermogend vindt. Ten tweede, de nieuwe huurder mag geen andere activiteit uitoefenen dan de vorige, tenzij met de toestemming van de verhuurder. Het is misschien niet slecht dat er nieuw huurder komt, maar wat het meest belangrijk is, dat de nieuwe huurder, oude huurder en de verhuurder 1 document samen moeten ondertekenen: bijlage bij contract. Bovendien wordt de oude huurder hoofdzakelijk verantwoordelijk voor de eventuele huurschulden van de nieuwe huurder tegen de verhuurder. Meer info prive

Bron ondernemersdatabank:

Mag er overgedragen worden?
Wat zegt het contract? Dat is zeker van belang. Staat er inzake overdracht niets vermeld in het huurcontract, dan is zo’n overdracht in principe zonder meer mogelijk. De overlater moet de verhuurder uiteraard laten weten wie de nieuwe huurder is. Zijn er achteraf problemen met de nieuwe huurder (bv. hij betaalt zijn huur niet), dan kan de verhuurder desnoods bij de overlater aankloppen.

Verboden volgens het huurcontract. Meestal staat er in het huurcontract echter dat zo’n overdracht verboden is. Toch wil dat nog niet zeggen dat een overdracht dan sowieso niet kan.

De huurder mag toch overdragen. Dat klopt! Gebeurt de overdracht van de huur samen met de overdracht van de zaak zelf, dan kan de verhuurder de overdracht in principe toch niet weigeren, zelfs niet mét een expliciet verbod in het huur­contract. De huurder moet dan wel een aantal strikte formele regels volgen.

Let op 1! Zit de huurder minder dan twee jaar in het pand of heeft hij minder dan twee jaar terug de huurhernieuwing bekomen, dan speelt het verbod wel en heeft de verhuurder dus een geldige reden om zich tegen de overdracht te verzetten.

Let op 2! Bewoont de verhuurder zelf (of naaste familie) een deel van het pand waarin de handelszaak zit, dan kan de verhuurder ook weigeren dat de huur overgedragen wordt.

Hoe verloopt dat praktisch gezien?
De verhuurder verwittigen. Uiteraard... De huurder moet de verhuurder in zo’n geval een aangetekende brief sturen waarin hij laat weten dat niet alleen de huur, maar ook zijn zaak zelf overgedragen wordt en wie de nieuwe huurder is.

Contract van overdracht bijvoegen. Om geldig te zijn, moet er bij die brief ook een (concept van een) ‘contract van overdracht’ gevoegd worden. Het gaat daarbij om het contract waarin de afspraken staan betreffende de overdracht van de huur.

Let op! De huurder is dus niet verplicht om het contract van de overdracht van de handelszaak zelf (met daarin de overnameprijs) mee te sturen.

Afspraken met overlater en overnemer. Die blijven uiteraard nodig, bv. over de opmaak van een plaatsbeschrijving en de eventuele betaling van huurschade (door de overlater) en over de te storten huurwaarborg door de overnemer.

Allemaal waar.
Maar als de overlating slechts de handelsfonds betreft wordt normaal gezien de oude huurder even verantwoordelijk voor de huur en schade als de nieuwe. Natuurlijk kan de verhuurder aan deze recht verzakken, maar ik zou het niet aanraden.
Als er over overdracht van bvb bvba gaat, dan is de oude huurder niet meer aansprakelijk voor eventuele schade, huur, enzo, en de verhuurder heeft niets te zeggen over de nieuwe huurder, hij moet hem accepteren.