JuridischForum.be

Ik ben huurder van een studio.
Huurcontract van 1 jaar vanaf 01 jan. 2006.
Dit jaar NIET schriftelijk verlengd.
VERHUURDER wenst op te zeggen per 31 dec. 2007.

Volgens de info die ik heb is deze opzeg ongeldig: het contract is overgegaan naar 9 jaar en ik zit nog maar op het einde van het 2e jaar.

2 OVERWEGINGEN:
* of ik verhuis "vrijwillig" om verdere escalatie te voorkomen.
* of ik gebruik de opzeg om deze in wettelijke vorm toe te passen: opzegperiode is dan 31 dec. 2008 en verhuurder dient schadevergoeding van 9 maanden te betalen.

Deze tweede piste is mooi in theorie maar ik ben erg bang voor de praktijk. Is dit waterdicht of loop ik het risico van de regen in de drop te geraken? Verhuurder stelt dat ze al nieuwe huurders zou hebben. MOET ik naar het vredegerecht of kan ik gewoon rustig blijven wonen en reactie afwachten? Hoe lang duurt een procedure voor het gerecht? Hoeveel kost het mij vooraleer ik één cent terugzie en hoe groot is de kans dat ik de schadevergoeding NIET krijg?

Wat moet ik doen, ik geraak er echt niet uit?
Ik wil niet met me laten sollen, maar heb, vrees ik, momenteel ook geen geld genoeg om dit juridisch hard te spelen, ik ben nog maar net beginnen werken...Heb nu ook geen zin om meer stress te hebben van een ellenlange procedure met mogelijk een onzeker vonnis dan van een verhuis...

Terzijde: mijn huisbazin is het type dat in je vuilnis gaat snuffelen...edit: toevoeging: Daarnet stelt ze dreigend: "Als je niet zou weggaan moet je het in januari dan maar met de nieuwe huurders uitvechten wie er waar slaapt!" - wat kun je daar nu nog redelijk op antwoorden ?!

Ik weet dat dit een forum is waar je veel concrete info krijgt, maar ik wil vooral ook graag weten: wat zou jij doen in mijn situatie...???

Elke reactie wordt erg geapprecieerd.

“Art.3.§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar...Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of...de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5(=opzegmogelijkheden)...Art.12.Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht*.“(Woninghuurwet 20 februari 1991).

*Dit houdt in dat er contractueel niet VOORAF geldig kan van afgeweken worden.

Uit ‘Huurcontract van 1 jaar vanaf 01 jan. 2006. Dit jaar NIET schriftelijk verlengd’ leid ik af dat er GEEN tijdig betekende opzegging gedaan werd,zodat u thans in het tweede jaar van een negen-jaar-overeenkomst zit.

”Art.3...§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of...De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder...Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of...worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur“(Woninghuurwet).

Bij ontbreken van de opzegging uit art.3,§2 Woninghuurwet kan u dus gewoon rustig blijven wonen.

“Art.439...wordt gestraft hij die...in een door een ander bewoond huis...binnendringt, hetzij met behulp van bedreiging of..."(Strafwetboek).

Indien zgn. ‘nieuwe huurders’ uw huis pogen binnen te dringen wend u dan onverwijld tot de politie.Dit binnendringen lijkt mij evenwel onwaarschijnlijk.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

je huurt een studio. Gaat het hier dan wel om een hoofdverblijfplaats of een studentenverblijfplaats?

Behoudens vergissing van mijnentwege kan een huurcontract (zelfs een woninghuurcontract) van 1 jaar wel 1 maal verlengd worden (als het zo voorzien is in het huurcontract) vooraleer het een contract van 9 jaar wordt.

Bedankt voor dit sluitend advies! Het gaat inderdaad om mijn hoofdverblijfplaats.
Nu ben ik zeker dat ik weinig of niets te vrezen heb en heb ik dit mooi op papier via de huurdersbond; even wachten op reactie op mijn brief nu...(?)

Volhouden dus. De wettekstcitaten door j.demoor aangehaald zeggen het meer dan duidelijk. Het kontrakt in uw geval is dus bij gebrek aan opzegging stilzwijgend verlengd tot een van 9 jaar met als begindatum de ondertekening van het kontrakt.
Het is mogelijk dat sommige verhuurders de truuk gaan toepassen van verbouwingen, familie die de woonst komt betrekken etc...
Indien uw verhuurder met zulke zaken dreigt en u toch met een opzegtermijn van 6m. wil doen verhuizen, doet ge er best aan te melden dat ge kontrole zult uitoefenen en er hem een boete van idd. 18 m. huur boven het hoofd hangt bij misbruik.

Brr... Hoewel ik dacht nooit zo te veralgemenen... Voor mij: geen vertrouwen meer in het gerecht! Ik ben nog steeds ziedend van woede over de uitspraak in de zomer 2009, maar dit doet nu even niet ter zake. Toch zou ik dit opnieuw willen oppikken, eventueel verder tot op de bodem willen uitspitten. Wie kan mij helpen? Ik stel mij ernstige vragen over het "werk" van mijn advocaat (en nee, géén pro-deo!) op enkele zaken weet ik zeker dat ie op zijn minst 'nalatig' is geweest, maar dat wist ik toen niet.. Ik kan mij nog herinneren dat bij de eerste zitting op de rechtbank mijn eigen raadsman een omkoopgebaar naar mij scheen te maken (hand naar binnenzak, maar dat ik daar toen zo van geschrokken was, dat ik dacht dat ik gewoon achterdochtig was, maar achteraf gezien vertrouw ik de man hoegenaamd niet meer... Hoe erg is dat... Gelaten en door gebrek aan middelen durfde ik geen beroep meer aan te tekenen...

Hoewel met valse argumenten bekomen, waar de rechter schijnbaar klakkeloos op is voortgegaan... Geloof mij, de tegenpartij heeft met leugens haar gelijk gehaald, en ik vermoed zelfs dat de noemer "valse verklaringen" is! Ook bij de huurdersbond zegde men mij dat ze zulks nog nooit hadden gezien... Mijn tegenpartij schijnt nogal goede connecties te hebben, dus het overkomt mij ook, hoewel ik het nooit heb willen geloven... Dit ruikt puur naar KLASSEJUSTITIE als ik al geen ergere vermoedens mag/durf/wil uitspreken!

WAAR IK VOORAL GRAAG ADVIES VOOR WIL:

Ik wil nu graag zekerheid omtrent de huidige gang van zaken: ik zit nu met een officieus betalingsplan dat mijn advocaat in extremis met de advocaat van de tegenpartij is overeengekomen (verbrekingsvergoeding, rechtsplegingsvergoeding etc.) In extremis, omdat hij -zonder dat ik daar van op de hoogte was gebracht en nadat ik meermaals contact had genomen met zijn kantoor - weken (!) met verlof was en de vraag van betaling van de tegenpartij weken te laat aan mij heeft meegedeeld --> nog een geluk dat ik al geen deurwaarder aan de deur had gekregen... zucht. IK WAS IN TUSSENTIJD NOG ZELF MIJN VONNIS GAAN INZIEN BIJ DE GRIFFIER en zo het resultaat te weten gekomen, omdat mijn 'raadsman' onaangekondigd spoorloos bleek...

1 De afrekening die ik van de tegenpartij heb ontvangen is niet correct, +- 700 € in mijn nadeel. Mijn advocaat heeft dat toendertijd mondeling bevestigd en raadde mij aan om gewoon te stoppen met betalen als de juiste som is overgemaakt (nu binnen enkele maanden).
Maar ik heb niks of niks op papier en dat wilde ie ook niet doen... (?!)

2 Het vonnis werd niet betekend. Kan dit nog steeds wel gebeuren (als de tegenpartij plots afziet van de "gunst" van afbetaling, of niet eens is met de betwisting van het saldo)? Wanneer en hoe kan ik gerust zijn dat het allemaal definitief 'over' is en hoe krijg ik dit op papier? Ik dacht altijd dat een rechtbank de afrekening wel zou maken, maar blijkbaar doet de tegenpartij dit. In dit geval fout, dus tot welke instantie moet ik mij in godsnaam wenden???
Kan ik nog steeds in beroep gaan? Voorwaarden? Termijnen? En wat gebeurt er dan met de som die ik alreeds betaald heb in beide gevallen (eventueel toch betekening vonnis of eventueel toch beroep)??

3 Ik moet nog € 150 ,- aan mijn advocaat, maar hij vraagt er niet achter (beste bewijs imho dat ie zelf wel weet dat ie flink tekortgeschoten is/of erger. Eigenlijk wil IK degene zijn die ZEKER 100% recht in zijn schoenen staat. Maar mijn hart zegt iets als NO WAY dit nog te betalen! Is er een mogelijkheid mijn advocaat 'in gebreke te stellen', enfin tenminste zijn ereloon te betwisten wegens grote ontevredenheid?

De goeden bekopen het dikwijls met de slechten. Zo ook in een quasi onmogelijk te verliezen huursgeschil. De kleine man... Het doet pijn, vooral het vertrouwen dat helemaal weg is. Ik weet dat ik veel vraag. Ik hoop hier een idealist tegen te komen die mij wil helpen. Mijn rechtvaardigheidsgevoel zint nog steeds op rechtzetting...

Alvast bedankt voor eender welke suggestie, commentaar, idee, hulp.

edit: dubbele zinsnede weggehaald en spelling aangepast

Toch zou ik dit opnieuw willen oppikken, eventueel verder tot op de bodem willen uitspitten. Wie kan mij helpen?

Misschien eens bij het begin beginnen en zeggen waar de rechtzaak juist over ging. Wie was eisende partij en waarom? Wat was de uitspraak, eventueel met motivatie.

In eerste instantie komt mij dit alles wel zeer bekend voor. Ik zit nl. ook met een geval waar alle denkbare logica en mensen hier op het forum zeggen dat ik uitermate stevig in mijn schoenen stond, ook door huurdersbond bevestigd na talrijke gesprekken en ook tenslotte nog eens bevestigd door alle advocaten die ik tothiertoe gehad heb. Een aantal prodeo die zo goed als niets deden en 2 non-prodeo die tot hiertoe ook niet veel deden, zodanig dat ik de zaak verloor en ik me verplicht zie in beroep te gaan. Ik wil nog wel niet spreken over klassejustitite zoals jij, omdat ik me toevallig niet minder voel dan de eerste de beste verhuurder. De grote werkdruk die er op advocaten rust is er de oorzaak idd. van dat sommige zaken niet goed behandeld worden. Vrederechters nemen besluiten en kijken conclusies niet in of gaan voorbij aan ingediende stukken (dit laatste duidelijk aanwijsbaar doordat er in een vonnis totaal niet verwezen word naar stukken die onbetwistbaar een heel andere wending van de uitspraak zouden kunnen betekend hebben). Wat dacht u bvb. van vrederechters die samen pot en pint drinken met de advocaat van de tegenpartij. Advocaat van de tegenpartij die "ook vervangend-vrederechter is". Hoe kan hier in 's hemelsnaam nog van neutraliteit gesproken worden. Het had volgens mijn vorige advocaat totaal geen zin om dit aan te kaarten. Diezelfde vrederechter gelooft zaken op louter en alleen mondelinge beweringen van de advocaat v/d tegenpartij. Ik had trouwens een 6-tal jaar geleden nog een dergelijk voorval aan de hand met diezelfde vrederechter, waar hij ook op louter mondelinge en onbewijsbare items (leugens) en beweringen een vonnis velde.

Toch zou ik dit opnieuw willen oppikken, eventueel verder tot op de bodem willen uitspitten. Wie kan mij helpen?

Misschien eens bij het begin beginnen en zeggen waar de rechtzaak juist over ging. Wie was eisende partij en waarom? Wat was de uitspraak, eventueel met motivatie.

Misschien hoort dit niet thuis op een forum omwille van de complexiteit. Ik zal eens bekijken of ik de zaak kort en bondig kan uiteenzetten.
Maar wellicht is het beter dat ik opnieuw met een advocaat rond de tafel ga zitten.

Is er een mogelijkheid voor een consult bij een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht, over een zaak die reeds gepasseerd is, gewoon om een deskundig advies te krijgen over hoe het nu verder moet? Kan zo'n consult aan een voraaf afgesproken prijs en kunnen jullie mij mss. de gegevens bezorgen van een goede advocaat die werkelijk voor de kleine man iets wil betekenen? Kan die advocaat eventueel de zaak 'overnemen' en mij verder bijstaan in de afhandeling van de afbetaling etc.?

thanks

@JohnD

Ergens is het wel fijn om te weten dat ik niet de enige ben die zulks meemaakt. Ik voel me ook niet minder, maar heb gewoon minder middelen.. In mijn ogen is er geld mee gemoeid, woog die factor zwaarder dan het recht in se, samen met een 'onderonsje'...?! De rechter heeft in zijn vonnis met geen woord gerept over mijn weerleggingen en heeft alle argumenten van de tegenpartij wél aanvaard (tot mijn grote verbazing) terwijl het duidelijk om niet te bewijzen verklaringen ging en alles gewoon woord tegen woord was. WAAROM 'geloofde' ie mij niet terwijl ik zeker weet dat IK de eerlijke ben en de tegenpartij (machtiger en 'corrupt' want valse verklaringen) gewoon liegt.. Bah!!!

recht hebben en recht krijgen zijn twee verschillende dingen.
Die rotte wet's regel "billijkheid en redelijkheid" geeft de rechter alle macht de
wet te negeren.
In NL is het al zo ver dat de rechters doorgelicht worden of ze wel eerlijk/neutraal zijn.
Hoe kan een collega advocaat die op een gegeven moment rechter mag spelen neutraal zijn ?