JuridischForum.be

Feiten :
- het betreft een huurcontract van 3 jaar met mogelijke verlenging tot 9 jaar (standaard wettelijk contract) ingegaan op 1-10-2013.
- op 20 december 2015 aangetekend schrijven ontvangen van eigenaar voor opzeg huur appartement met de melding dat de opzeg ingaat op 1 januari en eindigt op 30/6/2016
- reden van opzeg : eigenaar wil zelf in het appartement komen wonen.

- 12 januari telefoon van eigenaar dat ze niet in het appartement komt wonen maar het gaat verkopen en dat ze een ander appartement wenst te kopen.
-13 januari : op immoweb verschijnt er een zoekertje appartement te koop. Beschikbaar 30/6/2016.

Eigenaar belt met de vraag het appartement te bezoeken met een kandidaat, waarop ze gewezen wordt dat het huurcontract loopt en dat er schadevergoeding moet betaald worden indien ze zelf niet in het appartement trekt.
- beschikbaarheidsdatum van immozoekertje wordt gewijzigd naar 30/9/2016.

- appartement is blijkbaar verkocht en ze verwittigt telefonisch dat er een brief gaat volgen om de opzeg van december teniet te doen, zodat de koper het huurcontract kan overnemen.

Mijn vraag is " kan een verhuurder na het opzeggen van de huur, aangetekend, de opzeg eenzijdig ongedaan maken?
Vermits dat de opzeg gebeurd is in de eerste 3 jaar van het huurcontract denk ik dat er 18 maanden huur als schadevergoeding moet betaald worden. Is dit correct ?

Alvast hartelijk dank !!!

Ik denk dat u -afhankelijk van wat er allemaal in uw overeenkomst staat- een paar stappen te snel zet en de bepalingen voor een huur van korte duur verwart met die voor een standaard contract, er zijn daar een aantal essentiële verschillen. M.i. zit u nu nog steeds met een kortlopende huur. Zou u ergens de letterlijke tekst van het contract kunnen posten (zonder de namen en adressen)? Of minstens zeggen wat er bepaald staat over vervroegde opzegmogelijkheden en de overgang naar een 9-jarige overeenkomst?

"Contract werd afgesloten voor een periode van 3 jaar. Zonder verzet van de verhuurder wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar."

In het staatsblad van 31.05.2007 staat :
Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name automatisch het geval zijn voor
- een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 tot 9 jaar

De opzeg van u verhuurder is onwettig, en alzo nietig, en de rede van opzeg nog veel minder.
Huurcontract korte duur max 3 jaar is niet vroegtijdig opzegbaar, ook niet voor eigen bewoning.
U huurcontract van korte duur 3 jaar is nog lopend, en kan pas op 1/10/2016 een van 9 jaar worden.
Of verhuurder die opzeg kan herroepen, zou ik niet kunnen bevestigen. Maar volgens mij moet dit aan de vrederechter gevraagd worden.
Verhuurder moet alleen niet de datum herroepen maar ook de valse rede.
Als het verkocht is, dient de nieuwe eigenaar met u te onderhandelen.
Spreek niet te snel van een schadevergoeding van 18 maand.

.....

U heeft een contract van bepaalde duur dat afloopt op 30/09/2016.

De oorsprongkelijke opzeg die de verhuurder gaf is niet mogelijk onder het stelsel van een contract van bepaalde duur en op die grond alleen al dan ook onwettig.

Na consultatie van een makelaar die ook het pand te koop aanbiedt ziet de verhuurder dit in en herroept ze de opzeg.

Mijn inziens kan u geen aanspraak maken op de schadevergoeding in kwestie omdat :

aan de ene kant er geen wettellijke basis bestaat voor het verlenenvan de opzeg en bijgevolg ook niet voor een schadeclaim gelinkt aan het aanvaarden ervan (art 3 par 6 stelt duidelijk dat par 2-5 niet van toepassing zijn op een contract van bepaalde duur, de boete in dezelfde artikels vermeld kan dan ook niet van toepassing zijn...)

Aan de andere kant het contract gewoon doorloopt met de nieuwe eigenaar en de huidige verhuurder dit ook te kennen heeft gegeven.

Indien het contract reeds van rechtswege zou zijn omgezet naar een negenjarig contract, dan zou dit een geheel ander verhaal zijn.

Zie reactie hierboven. Uw contract zal slechts indien tevoren geen intentie tot beëindiging bij het verstrijken van de 3 jaar betekend werd (uiterlijk 30.06.2016) van rechtswege omgezet worden in een overeenkomst van 9 jaar.

De opzeg die nu gedaan werd, is ongeldig en had nooit mogen gedaan worden, de verhuurder heeft deze ingetrokken. U zal waarschijnlijk binnen een paar maand een geldige opzeg krijgen waarin u wordt medegedeeld dat men het contract niet wenst te verlengen en het bijgevolg beëindigd is bij verstrijken van de 3 jaar.

Indien dat zo gedaan wordt kan u geen aanspraak maken op enige vergoeding; u kan dat ook niet op basis van de (ingetrokken) foutieve opzeg, omwille van de door Vandebos geschetste redenen.

Eenmaal een opzeg gegeven, en door de bestemmeling ontvangen, kan degene die de opzeg gegeven heeft deze niet eenzijdig intrekken.
De opzeg is nietig, wat niet betekent dat hij niet bestaat. Het betreft een relatieve nietigheid die enkel door de huurder kan ingeroepen worden. De huurder kan dus ook gevolg geven aan de opzeg en het pand verlaten.
De schadevergoeding wegens niet realiseren van het motief van de opzeg geldt hier niet. Het is immers een huur van korte duur.
Wel kan de verhuurder veroordeeld worden tot betaling van een schadevergoeding als de huurder vertrekt ingevolge de nietige opzeg. Het geven van een nietige opzeg is een contractuele fout. De kans bestaat dan echter dat de rechter oordeelt dat de huurder (stilzwijgend) afstand gedaan heeft van zijn recht zich op de nietigheid te beroepen.

Rb. Brussel, 28 februari 2008, Res Jur.Imm. 2008, afl. 3, 220
Huur voor drie jaar, voortijdig opgezegd door de verhuurder, huurder verlaat het pand, verhuurder moet schadevergoeding van 1.264,26 euro betalen wegens nietige opzeg.

In dit geval is sowieso geen schadevergoeding verschuldigd, aangezien TS geen schade zal kunnen aantonen. De fout is immers tijdig ontdekt, toegegeven en rechtgezet.
TS moet niet verhuizen, als ze toch zou verhuizen, is dit op eigen initiatief en kunnen de kosten niet verhaald worden.
Het zou anders geweest zijn als TS niet was verwittigd van de verkeerde opzeg en allerlei kosten had gemaakt voor te verhuizen.

Volgens mij kan de verhuurder deze opzeg niet herroepen, enkel mits onderling akkoord of via de vrederechter.
Is niet enkel een kleine vergissing van datum, maar ook opzeg voor eigen bewoning.
Wie een contractuele fout maakt, kan veroordeeld worden tot een schadevergoeding.
De woninghuurwet is van dwingend recht.
De huurder kan de nietigheid van de opzeg inroepen.

In dit geval is sowieso geen schadevergoeding

De rechtbank van eerste aanleg Brussel (drie rechters in hoger beroep) waren een andere mening toegedaan.
Ook in die zaak wist de huurder van in het begin dat de opzeg nietig was.

Op welke wijze hebben ze de schade begroot?

Op welke wijze hebben ze de schade begroot?

Attendu qu’en ce qui concerne la hauteur du dédommagement, il est évident que les désagréments que provoque un déménagement imprévu ne peuvent, le plus souvent, être indemnisés que de manière forfaitaire; que, d’ailleurs, dans l’hypothèse où la rupture fautive eût été due à la locataire, le contrat prévoyait pour la bailleresse le droit à l’équivalent de trois mois de loyer, alors que son préjudice réel, c’est-à-dire le chômage immobilier, aurait pu être plus ou moins important; que rien n’ayant été prévu pour l’hypothèse qui se produisit, la demande de la même somme, faite par la locataire, peut être accordée ex œquo et bono (1.264,26 euro);

Ik begrijp de redenering niet goed, in zoverre dat indien de huurder het pand verlaat in de wetenschap dat de opzeg nietig was hij dit vrijwillig doet; hij had zich evengoed kunnen verzetten en de nietigheid van de opzeg opwerpen, waarna de verhuurder zou in het ongelijk gesteld zijn en veroordeeld zijn geworden tot de kosten van het geding. M.a.w. hij heeft vrijwillig besloten gevolg te geven aan de opzeg en bijgevolg ook de consequenties daarvan (schade) aanvaard.

Uiteraard gaat het hier over een hervormd vonnis dus mogelijk was dat exact de reden voor het ingestelde beroep en had men na verlies van de procedure voor de vrederechter het pand reeds verlaten. Enfin, speculatief uiteraard.

De huurder moet gecompenseerd worden voor de last die de verhuurder veroorzaakt heeft met zijn fout.
Hoe begroot je dat?
Zeker in dit geval, de fout heeft maar aan enkele weken geduurd.
Veel last kan de huurder toch niet gehad hebben?