JuridischForum.be

Onze huurders verlaten vervroegd het pand eigendom voor 25% elk van ieder van mijn ouders en 50% van mij. Ze maken geen enkel bezwaar tegen de afgesproken 2 maand schadevergoeding (zoals in het huurcontract) voor de vervroegde contractbreuk. De huur loopt effectief af op 31/12/2015.

1e week januari samen met het immo is de overdracht sleutels maar ik ben die dag ziek en verwittig (via mail) de immo + mijn ouders. Ze beslissen de overdracht door te laten gaan.

Bij de overdracht blijkt de parketvloer volledig kapot en nog wat andere zaken. Van de huurwaarborg wordt 850 Euro ingehouden waar de huurder en mijn ouders zich in kunnen vinden en het document teruggave huurwaarborg aftekenen. Behalve dit af te houden bedrag is er geen andere melding op het document.
14 dagen later komt dat bedrag (850 Euro) op onze rekening, gevolgd enkele dagen later door 750 Euro, met name 1 maand huur (in plaats van de 2 maand zoals voorzien in de huurovereenkomst).

Dezelfde dag krijg ik telefoon van de huurder die zegt dat hij 1 maand huur teveel heeft betaald. Ik kan niet volgen en zeg dat het 1 maand te weinig is in plaats van te veel. Hierop vertelt de huurder mij dat hij een schriftelijk akkoord heeft dat de 850 Euro is voor de schade én de contractbreuk ( 2 maand) samen. Uiteraard ga ik daar niet mee akkoord, en was ook zeker dat mijn ouders dat niet zouden beloofd hebben en al zeker niet zonder mij vooraf of achteraf te verwittigen.
Ik nodig hem verschillende keren uit voor een gesprek in het appartement, om enigszins tot een vergelijk te komen. Feitelijk was ik bereid om 1 maand huur/schadevergoeding te laten vallen van die 2 maand, ook al omdat het pand maar 1 maand leeg gestaan had en ik dus maar 1 maand “gederfd” had. Dit is ook de situatie zoals die nu geldelijk in feite ontvangen is.
Overigens wordt de schade niet betwist door hem. Is ook vastgelegd door de foto’s plaatsbeschrijving bij intrede 2014 en plaatsbeschrijving intrede nieuwe huurder dezelfde dag gedaan. Ze hadden indertijd mij gevraagd om de parketvloer te mogen hervernissen (was licht afgeschenen aan de vensters). Ik had de producten en de schaafmachine betaald (factuur 850 Euro), maar blijkbaar is het fout gegaan toen of erna want nu zijn er ganse lappen wel gedaan en dan weer niet en er boven op vernist. De offertes om terug af te schaven en te vernissen variëren tussen de 1600 en de 2400 Euro. Maar gezien de vorige factuur zullen we het door het met vrienden zelf te doen ergens rond de 850 eindigen. (Ondertussen is wel nog veel andere verborgen schade oa defecte accumulator gevonden maar dit zijn uiteraard vijgen na Pasen weten we)

Maar hij wil geen gesprek en blijft herhalen dat hij een schriftelijk akkoord heeft met mijn ouders dat hij in totaal maar 1 maand moet betalen voor alles. Mijn hoog gepensioneerde ouders (>80j) vielen vielen compleet uit de lucht toen ik hen vroeg en zeggen dat ze enkel mondeling gezegd hebben dat het waarschijnlijk goed zou zijn ook voor mij om maar 1 maand te betalen (750 Euro) in plaats van de contractuele 2, samen met de afgesproken schadevergoeding 850 Euro die afgehouden werd. Overigens was de verhuurder hen al gaan intimideren waar ze zwaar van onder de indruk waren (maar gelukkig wel ook gezegd hebben wat de afspraak was zoals met het immokantoor er bij).

Finaal krijg ik nu een aangetekend schrijven waarin zonder blikken of blozen 1 maand huur terug gevraagd wordt omwille d
at er op de vrijgave huurwaarborg geen voorbehoud is gemaakt en
er wordt gesteld dat in de huurovereenkomst staat dat de huurwaarborg pas vrijgegeven wordt als alle schulden zijn vereffend. Maw is daarmee bewezen dat die 850 Euro voor én de schade én de 2 maand (2x 750 Euro) contractverbreking. Ze stellen wel inderdaad dat het geen schriftelijk akkoord was maar een mondeling (wat uiteraard ook een rechtsgeldig akkoord is als dat er zou zijn).

Het feit dat ik er niet was doet niet terzake wordt gesteld omdat de huurder “te goeder trouw” er van uit ging dat mijn ouders een volmacht hadden van mij. Ook het feit dat ik na het eerste telefoontje al, 14 dagen na de overdracht toen de gelden op de rekening kwamen, dus zodra de huurder mij zei dat er volgens hem een akkoord was, ik stelde dat er zéker géén akkoord was, en als de huurder al dan niet te goeder trouw veronderstelde dat er wel één zou gehoord zijn door hem, ik dat herriep (voor wat betreft de 2 maand schadevergoeding voor vervroegde contractbreuk). Ik heb dit ook via email hem gemeld maar dus de opening gelaten en voorgesteld om af te spreken en tot een minnelijke schikking te komen.

Als ik de bovenstaande juridische termen van de advocaat lees dan heb ik juridisch geen poot om op te staan en wacht mij de rechtbank.
Dus die 750 Euro (wat voor mij al een goodwill was ipv 1500 in contract) terug betalen?
Ik denk het tot een proces te laten komen geen goed idee is. Mijn ouders zijn hoogbejaard en zelf ben ik invalide. Men heeft me altijd geleerd beter een slecht akkoord dan een goed proces. Overigens zal zo’n advocaat ook wel veel kosten denk ik . Volgens het immo mogen we ons echter normaal zelf verdedigen bij een Vrederechter en volgens hem is het perfect aantoonbaar dat men misbruik probeert te maken van de situatie. Elkeen zal zien dat ze in feite heel heel erg goed wegkomen met 1 maand ipv 2 en een herstelling tegen kostprijs. Hij denk dat men van bij het begin heel goed wist/gepland was dat ze die 2 maand niet zouden betalen maar dat per ongeluk de domiciliëring door gegaan is.

Maar, en ik weet niet of het belangrijk is … nieuw in de brief staat nu plotsklaps dat ze gordijnen hebben laten liggen ter waarde van 800 Euro en dat zou volgens hem voldoende zijn om het bedrag boven een bepaald grensbedrag te brengen van de Vrederechter. (Ik heb wel direct gemaild dat ze mochten afspreken met de nieuwe huurder om ze te zoeken tijdens diens verhuis of later afspreken).

Enfin, een heleboel vragen voor ons leken.
We hebben nog nooit te maken gehad met rechtbank of advocaten, niet prive en niet met huurders. De 2 keer dat er een ooit een discussie was hebben we steeds door een gesprek en ieder wat water in de wijn te doen kunnen onderling regelen. Maar nu wordt elk gesprek uit de weg gegaan dus lijkt terugbetalen de enige optie als we hun advocaat mogen geloven. Liefst willen we alles zo laten als nu: de herstelling aan kostprijs zal +/- gedekt zijn door de huurwaarborg en de 2 maand “schadevergoeding” vervroegde contractbreuk 1 maand (reeds ontvangen) ipv 2 maand. )We hebben 1 maand moeten betalen voor herverhuring immo en 1 maand geen huur tussen oude en nieuwe huurder. )

Dank voor jullie visie en of tips/raadgevingen.

Graag hadden we het type contract en de ingangsdatum gekend.

Wat werd er juist afgetekend? Enkel formulier vrijgave huurwaarborg zonder verdere vermelding van de reden waarom 850 euro aan de verhuurder toekomt? Of werd er duidelijk vermeld dat dit is voor "huurschade"?

Dank om zo snel te reageren hoor.

Het is een gewone huurovereenkomst voor een appartement, dat inging op 1 maart 2014 voor 9 jaar.
Daarin: Beëindiging door de huurder:
a. Tijdens de eerste driejarige periode mits een vooropzeg van drie maanden.
Volgende schadevergoeding is verschuldigd: het eerste jaar: 3 maanden huur, het tweede jaar: 2 maanden huur en het derde jaar: 1 maand huur.
b. Vanaf het vierde jaar mits een vooropzeg van drie maanden. Er is geen schadevergoeding verschuldigd.

Opgezegd op 28/09/2015 dus 3 maand vooropzeg die eindigde op 31/12/2016

Verder het artikel mbt de 2 maand huurwaarborg in de huurovereenkomst waarop beroep gedaan wordt:
... Dit bedrag zal hen terugbetaald worden onder aftrek van eventueel nog verschuldigde bedragen bij het einde van de huurovereenkomst en nadat de goede en volledige uitvoering van de verplichtingen van de huurder zullen vastgesteld zijn door de verhuurder. In geen geval mag de huurwaarborg door de huurder aangewend worden tot betaling van de huurprijs.

De gemaakte conclusie is dat door de aftrek van die 850 Euro op het teruggaveformulier voor de schade en er verder niets bij staat (geen voorbehoud) dit aldus betekend letterlijk dat alle schulden vereffend zijn , "tot slot van alle rekeningen" aldus de advocaat van hen.

@scorpioen:

ja, enkel een formulier vrijgave is opgemaakt.
Op de vrijgave huurwaarborg kan je enkel invullen in de daartoe bestemde vakken wat het bedrag is dat moet naar welke rekening. Ik zie zelfs geen ruimte om er iets anders bij te zetten.
Er staat dus inderdaad geen reden op van de 850 Euro naar ons en de rest naar hen. Dus inderdaad niet dat het voor (enkel) de huurschade is.

Er staat dus zelfs niet op dat het voor huurschade is. Men kan evengoed zeggen dat die 850 euro betaald wordt als resultaat van een overeenkomst i.v.m. de te betalen vergoeding wegens opzegging.

De kans is groot dat een vrederechter beslist dat de verhuurder door dit af te tekenen akkoord ging om tot slot van alle rekening 850 euro te ontvangen.

Ja, dat klopt scorpio ...
Al was er géén overeenkomst. En strikt genomen kan met enige slechte wil, maar wellicht ook puur objectief bekeken deze conclusie getrokken worden zoals je zegt.

Voor onszelf is het Kafka natuurlijk want die offertes van de herstelling zijn écht ... dus 1600 a 2400 euro uitgevoerd door een zelfstandige, +/- 880 als we zelf alles aankopen en herstellen. Mijn ouders en ook ik vonden dit getuigen van goede wil van onzentwege. Net zoals we zouden akkoord zijn gegaan met 1 maand schadevergoeding ipv de contractuele 2.

Verhuurders hebben niet altijd de naam om "menselijk" te zijn, maar wij gaan er al +20 jaar prat op zonder enig probleem ooit. Daar lijkt nu dus een einde aan te komen. Het lijkt er op dat we dit verlies zullen moeten nemen en voortaan alle schadevergoedingen echt moeten opeisen, want als je iets laat vallen kan het zijn dat je daarmee andere, voor ons evidente zaken, meteen ook laat vallen. Mijn ouders, en eerlijk gezegd ik ook, dachten dat dit voor de huurschade was of voor achterstallen. Het immokantoor zei ons ook al dat men heel goed die opportuniteit wist. Het is een les. Iedereen wordt geacht de letter van de wet te kennen, vandaar ook wellicht dat men van bij het begin elk persoonlijk gesprek uit de weg ging. Dergelijke zaken zijn moeilijk vast te houden als je elkaar in de ogen kijkt ... Straks gaan ze ook nog die gordijnen opeisen ?

Zie hierboven: nog bijkomend een vraag als ik beslis die 750 Euro niet terug te betalen dan gaat men ons voor de rechter slepen. Welk financieel risico neem ik daarmee?

Eigenlijk heb ik wel de behoefte om dit te kunnen uitleggen aan een rechter. Ik ga er van uit dat een Vrederechter toch nog ergens in zijn naam Vrede en Rechter heeft staan en dat redelijkheid daar kan nagestreefd worden. De schade in acht genomen (er zijn overigens nog veel meer zaken uitgekomen waarvan ik weet en besef dat dit hoedanook niet meer kan verhaald worden) + de vermindering van de schadevergoeding contractbreuk lijken m.i. een meer dan redelijke zaak.

Ik meen ergens gelezen te hebben dat de kosten voor de procedure niet groot zijn als je jezelf verdedigd bij de Vrederechter? Voor zover ik kan inschatten kan hij enkel eisen dat ik die 750 Euro terug betaal?

Maar de immoman zei dat nu ze daar plots (en voor het eerst) een gordijn van waarde bij sleuren men boven een bepaalde drempelwaarde zal komen zodat ze niet naar de Vrederechter moeten maar direct door kunnen naar een andere rechtbank. (Overigens heeft de nieuwe huurder geen achtergelaten gordijnen gevonden).

Overigens schitterend initiatief dat je hier zomaar vragen kan stellen! Al is het ook om bepaalde zaken even objectief te laten inschatten vooraleer je naar een advocaat of rechtbank stapt. (of gesleept wordt )

Ik zou terugschrijven naar de advocaat dat 850 euro enkel de schade aan het parket dekt, dat dit reeds een gunsttarief was omdat de werkelijke schade € 2400 is. Beetje dreigen als het tot een geding zou komen dat je van plan bent om de effectieve kosten te verhalen.

Ik zou ook duidelijk maken dat er geen voorbehoud moest gemaakt worden omdat de compensatie voor het vroegtijdig verbreken van een contract opgelegd wordt in de huurwet. Het is vanzelfsprekend dat de wet voorrang krijgt en als partijen wensen af te wijken dat dit expliciet moet overeengekomen zijn. Hetgeen hier zeker niet het geval is.

Ik zou terugschrijven naar de advocaat dat 850 euro enkel de schade aan het parket dekt, dat dit reeds een gunsttarief was omdat de werkelijke schade € 2400 is. Beetje dreigen als het tot een geding zou komen dat je van plan bent om de effectieve kosten te verhalen.

Ik zou ook duidelijk maken dat er geen voorbehoud moest gemaakt worden omdat de compensatie voor het vroegtijdig verbreken van een contract opgelegd wordt in de huurwet. Het is vanzelfsprekend dat de wet voorrang krijgt en als partijen wensen af te wijken dat dit expliciet moet overeengekomen zijn. Hetgeen hier zeker niet het geval is.

850€ aanvaarden van de huurder voor de gemaakte schade, en nadien gaan dreigen dat de effectieve schade 2400€ was die ze eigenlijk ook kunnen terugvorderen? En dit om toch die andere bedragen te verkrijgen?

Als de huurder dit bovenhaalt op de rechtbank, dan stuurt de rechter U wandelen.
En bovendien worden de schulden van de huurder tot 0 herleid. Want het wordt een Verboden minnelijke invordering.

Oeps, dank weeral voor beider input. Al bij al vonden/vinden we dat ook een akkord waar met een beetje goede wil en vooral redelijkheid iedereen zich toch zou moeten vinden. Dreigen is echt ons ding niet en dat zie ik mijzelf echt niet doen ... Maar het is m.i. wel een goede ondersteuning die offertes te tonen ook al om te duiden dat die 850 echt wel kostprijs is om zelf alles te herstellen. Maar nu is het echt wel de wereld op zijn kop en ... worden wij afgedreigd. Desalniettemin wil ik hier ook niet zo het verongelijkte slachtoffer spelen. Maar ik zoek wel enigzins ongeschonden hier uit te komen.

Daarom dat ik overweeg dit op een menselijke en eerlijke manier te gaan vertellen / aantonen bij de Vrederechter. In wezen heb ik zelf niet echt schrik van mij te moeten schamen tov een advocaat. Zelfs als die van krom iets recht maakt, juridisch dan, hoop ik gewoon op een gezonde inschatting van een Vrederechter van het plaatje. Het lijkt mij dat dit juist specifiek een mooie eigenschap is in een Vredegerecht. Zelfs als ik dan "verlies" zullen de tegenpartij er mee moeten leven dat het echt niet koosjer was ... Om van het letterlijk gaan afdreigen thuis van mijn ouders thuis nog maar te zwijgen. (Waarvoor hij zich wel excuseerde achteraf bij de immo zei hij)

Ik weet ondertussen dat ik via dit forum wel interessante bevindingen / insteek kan krijgen zowel pro als contra.

Waar ik wel schrik van heb is voor hoge kosten en plus zoals gerechtskosten, hun advocaat en misschien nog zaken.
Dus een idee daarover is ook welkom.

Ondertussen struin ik hier nog enige tijd door dit forum. Wist niet dat zoiets bestond.
Fijne nacht iedereen

Als je je goed kunt uitdrukken, en je hebt de bewijzen (offertes, datum opzeg, ondertekening vrijgave huurwaarborg) kun je inderdaad stellen dat je 850 euro overeen kwam voor de schade. 2 maanden huur (1500) komt bijlange niet in de buurt hiervan, een rechter zal hier ook wel in meegaan.

Verdedigen voor de vrederechter kun je zonder advocaat, maar mag met 1.

Kosten: bij winst: niets.
Bij verlies: 750 euro (aan huurder) + 80 euro (aan vredegerecht) + rechtsplegingsvergoeding (aan huurder, om zijn advocaat te betalen; 440).

Word jij noch huurder 100% in gelijk gesteld, dan worden de rolrechten en rechtsplegingsvergoeding voor 50% aangerekend.

Maar me dunkt dat de huurder in deze niets heeft om op te staan.
Heeft hij schriftelijk bewijs dat je afzag van de 1500 euro, maar akkoord ging met 850 euro (incluis voor de schade, wat uiteindelijk neer zal komen op 2400 euro)?
Vrederechters neigen inderdaad meer naar huurders, maar in dit geval heb je een sterk punt om op te staan.

@scorpioen:

ja, enkel een formulier vrijgave is opgemaakt.
Op de vrijgave huurwaarborg kan je enkel invullen in de daartoe bestemde vakken wat het bedrag is dat moet naar welke rekening. Ik zie zelfs geen ruimte om er iets anders bij te zetten.
Er staat dus inderdaad geen reden op van de 850 Euro naar ons en de rest naar hen. Dus inderdaad niet dat het voor (enkel) de huurschade is.

Dat is een formulier van, en voor de bank. Die hebben geen uitstaans met welke schade er werd aangericht. Je had een afzonderlijke afbreking moeten maken. met alle details, en enkel de uitkomst ervan moest op het bankformulier worden ingevuld.

850€ aanvaarden van de huurder voor de gemaakte schade, en nadien gaan dreigen dat de effectieve schade 2400€ was die ze eigenlijk ook kunnen terugvorderen? En dit om toch die andere bedragen te verkrijgen?

Als de huurder dit bovenhaalt op de rechtbank, dan stuurt de rechter U wandelen.
En bovendien worden de schulden van de huurder tot 0 herleid. Want het wordt een Verboden minnelijke invordering.

Je begrijpt mij verkeerd.
De tegenpartij gaat niet akkoord gaat met hetgeen overeengekomen was, 850 euro (gunsttarief) voor de schade en twee maanden huur voor het contract te verbreken.
Als het tot een geding zou komen, kan de verhuurder best € 2400 (effectieve kost) vorderen voor de schade en uitleggen aan de vrederechter dat € 850 een gunsttarief was om tot een minnelijk schikking te komen. Aangezien het dan toch een rechtszaak is, kan even goed de volle pot gevorderd worden omdat de schikking op dat moment door de tegenpartij van tafel geveegd wordt.

Bovenop het bedrag van de schade moet de verhuurder ook de twee maanden schadevergoeding vorderen die de wet voorziet. Totaal van vordering moet dus de effectieve schade bedragen + twee maanden huur.

Eerst een brief sturen naar de advocaat dat het gunsttarief (850 euro schade + twee maanden huur) nog altijd op tafel ligt.
Slimme advocaat zal zijn cliënt aanraden om akkoord te gaan met de minnelijk schikking zoals ze initieel is voorgelegd. Zeker vermelden dat de schadevergoeding is opgenomen in de huurwet en dat een afwijking op dit tarief uitdrukkelijk moet overeengekomen zijn.