Ongeschikte woning wegens gebrek aan isolatie: wat zijn de consequenties voor verhuurder?

Quinlan · #1 , 19 mar 2016 15:46

Dag allen,

Ik heb twee gebouwen naast elkaar in centrum Antwerpen-noord met elk 3 appartementen en ben niet van plan er nog veel geld aan uit te geven omdat één echt uitgeleefd is en ik de intentie heb om deze tussen 2018-2022 te vernieuwen naar nieuwbouwappartementen (zelf ontwikkelen of beide gebouwen verkopen aan een ontwikkelaar)

Volgende vragen zijn met het oog op de dakisolatieverplichting van 2020:

Wat zijn de consequenties voor de verhuurder wanneer zijn woning ongeschikt wordt verklaard (enkel 15 strafpunten door gebrek aan dakisolatie)?
bv: Mag er nog verder verrhuurd worden?
Heeft de huurder recht op schadevergoeding of vermindering van de huurprijs?

Wat als er bv reeds opvoorhand (anno 2016) een huurkorting in het huurcontract is opgenomen wegens de afwezigheid van de isolatie?
Zou de vrederechter dan nog een eventuele huurvermindering toestaan?
De effectieve betaalde huurprijs (met korting) zou ook toonbaar lager liggen dan de geschatte huurprijs (zonder isolatie) door de Vlaamse Overheid (Huurschatter)

Beide gebouwen zijn buiten de isolatie conform

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

bambipower · #2 , 19 mar 2016 17:50

vraag me af hoe ze dat gaan controleren? Als je nu zegt, dat er isolatie ligt... dat je die zelf gelegd hebt. En de isolatie via kapaza gekocht hebt... hoe zouden ze dan strafpunten kunnen geven?

Alhoewel ik het verstandig vind om te isoleren, lijkt me het dus onmogelijk om te controleren.

bosprocureur · #3 , 19 mar 2016 18:34

1. Als u een appartement wil verhuren, moet er een EPC zijn.
2. Degene die de EPC opmaakt, moet vaststellen, objectief, of en welke isolatie er voorzien is. Daarvoor mag hij zich baseren op documenten (fakturen dus), of op hetgeen hij zelf kan vaststellen.
3. het is dan aan de eigenaar/verhuurder om die bewijzen te leveren.

Reclame

Quinlan · #4 , 19 mar 2016 19:30

vraag me af hoe ze dat gaan controleren? Als je nu zegt, dat er isolatie ligt... dat je die zelf gelegd hebt. En de isolatie via kapaza gekocht hebt... hoe zouden ze dan strafpunten kunnen geven?
Alhoewel ik het verstandig vind om te isoleren, lijkt me het dus onmogelijk om te controleren.

Dat was eigenlijk de vraag niet, maar dit zijn twee antwoorden op het technisch verslag dat door de controleur kan aangeduid worden:
[ ] Uit een EPC blijkt dat een andere R-waarde dakisolatie dan de defaultwaarde lager is dan 0,75 m2K/W.
[ ] Er is geen EPC met een andere R-waarde dakisolatie dan de defaultwaarde, maar uit feitelijke vaststellingen blijkt dat er geen dakisolatie aanwezig is.

sloeberken · #5 , 19 mar 2016 20:32

In 2020 kan de huurwoning ongeschikt verklaard worden als er geen dakisolatie is. Dit betekend dat je 3 maand de tijd krijgt het dak te isoleren.
Die inspecteurs gebruiken hun eigen meetmateriaal om dit vast te stellen.

bosprocureur · #6 , 19 mar 2016 20:40

En intussen wordt er bij onvoldoende dakisolatie tot 1.1.2018 3 strafpunten voorzien , en dan tot 1.1.2020 9 strafpunten, en vanaf dan dus 15 punten.

Als het een pand betreft dat om een of andere reden 3 of meer strafpunten kan krijgen, heb je dus al prijs vanaf nieuwjaar 2018. Staar u niet blind op die datum van 2020 aub .

Xenophon · #7 , 20 mar 2016 08:22

In praktijk zal je in zekere mate afhankelijk zijn van wat de huurders doen. Contractueel bedingen dat ze niets ondernemen rond die isolatie is geen oplossing wegens niet geldig en je geeft hen op dat ogenblik dadelijk een stok om te slaan in handen. Het zou me zeer verbazen dat ineens automatisch op 1 januari 2020 een lijst getrokken wordt van alle panden zonder dakisolatie.

Wat ik zou doen is huurders zoeken die geen huursubsidie kunnen aanvragen (voldoende hoog inkomen) want subsidie=inspectie en gewoon mondeling duidelijk zijn over de isolatie, hen een korting geven op de normale huurprijs, een kortlopend contract voor 3 jaar en duidelijk maken dat geen gezeur verwacht wordt want dat de compensatie voor de extra stookkost verrekend zit in de lagere huurprijs.

sloeberken · #8 , 20 mar 2016 08:53

huurders zoeken die geen huursubsidie kunnen aanvragen (voldoende hoog inkomen)

Die zullen wel afhaken.

mava105 · #9 , 20 mar 2016 09:11

is huurders zoeken die geen huursubsidie kunnen aanvragen (voldoende hoog inkomen) .

Die zullen wel passen om een dergelijk appartement te huren.

Daarbij zullen de subsidies na 1.1 20 wel worden afgeschaft, omdat normaal gezien ze niemand meer zal nodig hebben (alle daken zijn immers al voorzien van isolatie)

Xenophon · #10 , 20 mar 2016 10:35

Hangt ervan af, er zijn altijd mensen die op korte termijn op zoek zijn naar iets voorlopigs voor een paar jaar en die wel een behoorlijk inkomen hebben. Als de rest van het gebouw conform en in goede staat is, waarom niet? Nu ken ik Antwerpen niet dus ik heb geen idee van de buurt waarin het ligt uiteraard.

De inkomstenvereiste voor huursubsidie is nu ook niet zó hoog, iets van een 17k belastbaar dacht ik, als ze daar boven zitten komen ze niet in aanmerking. Enfin, een dergelijk laag inkomen is wat mij betreft in elk geval een te hoog risico.

sloeberken · #11 , 20 mar 2016 11:18

De inkomstenvereiste voor huursubsidie is nu ook niet zó hoog, iets van een 17k belastbaar dacht ik, als ze daar boven zitten komen ze niet in aanmerking. Enfin, een dergelijk laag inkomen is wat mij betreft in elk geval een te hoog risico.

Uw belastbaar gezinsinkomen van 3 jaar voor de aanvraag, mag niet meer bedragen dan 17.230 euro. Per persoon ten laste (kind of persoon met een erkende handicap), mag u dit bedrag verhogen met 1.540 euro.

Als je iets verhuurd ben je best om u aan de wetgeving te houden, dan zijn er geen problemen.

Xenophon · #12 , 20 mar 2016 11:24

Wie houdt zich niet aan de wetgeving? Momenteel is er nog geen enkel probleem voor TS en als verhuurder beslis je zelf over aan wie je verhuurt (mits geen ongeoorloofde discriminatie en selectie op inkomen hoort daar niet onder).

sloeberken · #13 , 20 mar 2016 11:26

Wie houdt zich niet aan de wetgeving? Momenteel is er nog geen enkel probleem voor TS en als verhuurder beslis je zelf over aan wie je verhuurt (mits geen ongeoorloofde discriminatie en selectie op inkomen hoort daar niet onder).

Heb de vragen van TS gelezen.

Quinlan · #14 , 20 mar 2016 16:00

In 2020 kan de huurwoning ongeschikt verklaard worden als er geen dakisolatie is. Dit betekend dat je 3 maand de tijd krijgt het dak te isoleren..

Is er een verschil met de oplossingstermlijn die je krijgt indien een woning ongeschikt is of onbewoonbaar kan verklaard worden?

Ik heb enkele jaren geleden controle gehad en werd de intentie tot onbewoonbaarheid uitgeroepen na een eerste woningcontrole.
Ik kreeg wel exact 30 (!) dagen om het in orde te brengen!

De mogelijke onbewoonhaarheidsverklaring was voor volgende reden:
- Electrocutiegevaar wegens het onbreken van een stroomverliesschakelaar (installatie was nochthans van voor 1980)
- Electrocutiegevaar wegens het onbreken van een IPx-sticker op een verlichtingsarmatuur bovenaan een badkamerkastje (je kent dat met ingebouwde spiegel) dat er al 15j stond.
- Ontploffingsgevaar omdat het ingebouwde gasfornuis was aangesloten met een normale rubberen gasdarm i.p.v. een metalen (gele).
(Blijkbaar mag een losstaand gasfornuis wel met een normale rubberen aangesloten worden, maar een ingebouwd niet!)
- Kans op CO-vergifting omdat de verwarminginstallatie (gas) geen met gesloten circuit, gestuwde was en zijn verbrandingslucht van binnenuit nam i.p.v. buitenaf (afvoer was wel correct naar buiten). Deze laatste kon opgelost worden door onderaan de brander een gat naar buiten van +- 20cm te maken, maar als de huurder dit dicht maakt wegens enorme tocht (wat uiteraard normaal is), is de eigenaar toch weer verantwoordelijk, dus maar geïnvesteerd in nieuwe gestuwde branders voor ieder appartement!

Ik kan u vertellen dat het me zweet, tranen en een pak geld gekost heeft om alles klaar te krijgen binnen de 30 dagen.

Ik begrijp dat veiligheid en de kwaliteit belangrijk is, maar stel bij sommige vereisten toch enkele vragen ...

Bij de hercontrole vonden ze uiteraard nog wat kleine prullen zoals een badkamerverlichting tegen het plafond dat niet waterdicht was!
Maar deze laatsten mocht gewoon vervangen worden en foto's opsturen. Hercontrole daarop was niet meer nodig.

Ik heb uiteindelijk wel conformiteitsattesten verkregen

Ik zou wel eens willen weten hoeveel collega-verhuurders bovenstaande problemen ook hebben met wat oudere huizen (voor 1970), zoals in Antwerpen Stad veel zijn..

En intussen wordt er bij onvoldoende dakisolatie tot 1.1.2018 3 strafpunten voorzien , en dan tot 1.1.2020 9 strafpunten, en vanaf dan dus 15 punten.

Als het een pand betreft dat om een of andere reden 3 of meer strafpunten kan krijgen, heb je dus al prijs vanaf nieuwjaar 2018. Staar u niet blind op die datum van 2020 aub .

Dat heb ik intussen ook ondervonden. Wetgeving veranderd van dag tot dag. Vandaag conform, maar misschien morgen weer niet meer

Contractueel bedingen dat ze niets ondernemen rond die isolatie is geen oplossing wegens niet geldig en je geeft hen op dat ogenblik dadelijk een stok om te slaan in handen..

Daarom wil ik weten wat de consequenties zijn tussen ongeschikt en onbewoonbaar (is één van mijn vragen)?.
Bij ongeschikt kan de huurder nog blijven wonen, mits misschien huurkorting?

Wat ik zou doen is huurders zoeken die geen huursubsidie kunnen aanvragen (voldoende hoog inkomen) want subsidie=inspectie en gewoon mondeling duidelijk zijn over de isolatie, hen een korting geven op de normale huurprijs, een kortlopend contract voor 3 jaar en duidelijk maken dat geen gezeur verwacht wordt want dat de compensatie voor de extra stookkost verrekend zit in de lagere huurprijs.

Dat kortlopend doe ik nu reeds
Wat betreft de huursubsidie heeft het geen enkel nut omdat:
1) Een appartement 5 slaapkamers heeft, dus inkomensgrens gaat enorm naar boven indien er een huurder is met veel kinderen
2) Iedereen een huursubsidie kan aanvragen en dat ze eerst een woningcontrole uitvoeren en dan pas gaan zien of de aanvrager in aanmerking komt of niet.
De bovenstaande controle was naar aanleiding van een huurder die de aanvraag deed, maar nadat ik alles had opgelost, te horen kreeg dat het gezinsinkomen te hoog was...

Daarbij zullen de subsidies na 1.1 20 wel worden afgeschaft, omdat normaal gezien ze niemand meer zal nodig hebben (alle daken zijn immers al voorzien van isolatie)

Als ik het goed voor heb, zijn de subsidies voor platte daken er nu toch al niet meer of belachelijk laag...

Graag formuleer ik nogmaals mijn concrete vragen:

1) Wat zijn de consequenties voor de verhuurder wanneer zijn woning ongeschikt wordt verklaard (enkel 15 strafpunten door gebrek aan dakisolatie)?
bv: Mag er nog verder verrhuurd worden?
Heeft de huurder recht op schadevergoeding of vermindering van de huurprijs?

2) Wat als er bv reeds opvoorhand (anno 2016) een huurkorting in het huurcontract is opgenomen wegens de afwezigheid van de isolatie?
Zou de vrederechter dan nog een eventuele huurvermindering toestaan?
De effectieve betaalde huurprijs (met korting) zou ook toonbaar lager liggen dan de geschatte huurprijs (zonder isolatie) door de Vlaamse Overheid (Huurschatter)

Xenophon · #15 , 20 mar 2016 16:13

1) Onmogelijk precies op te antwoorden. Dat kan gaan van herstelling binnen X tijd tot verplicht einde van de bewoning, verbod tot verhuring vóór herkeuring. Opname op de lijst van ongeschikt verklaarde woningen en een heffing. Worst case scenario herhuisvesting van de huurders op uw kosten. Dat zie ik nu niet gebeuren voor dakisolatie maar niemand kan dat 100% garanderen.

Ik betwist niet wat u schrijft over die keuring maar ik weet zeker dat men in Vlaams Brabant eerst nakijkt of de personen die de subsidie aanvragen ervoor in aanmerking komen, pas daarna komt men keuren. Wat niet wegneemt dat een huurder steeds een woningonderzoek kan vragen, dat is iets anders.

2) Lees wat ik geschreven had in plaats van dezelfde vraag te herhalen: u kan dat contractueel niet bindend vastleggen, dat is wettelijk niet mogelijk en de vrederechter zal daar geen rekening mee houden, behalve dan dat deze zal concluderen dat u in volle wetenschap een ongeschikte woning heeft verhuurd.