Jaarafrekenig provisiekosten

[gewaine]

Op onze jaarafrekening staan er allerlei kosten zonder veel uitleg waarvan er nooit iets tegen ons is gezegd zoals,

onderhoud gangen, hal: €350
brandpreventie: €400
onderhoud parking, wegen: €350
andere leveringen: €500

verder ook nog:
schoonmaak hall: €3000 (Dat is wel heel goed betaald voor 2uur om de 14 dagen)
+ electriciteit, ereloon syndicus, concierge, onderhoud liften
(deze kosten worden dan gedeeld door het aantal appartementen)

zijn dit allemaal kosten dat wij, huurders gewoon moet betalen? ik krijg toch precies het gevoel dat de syndicus ons in het zak aan het zetten is.

[asperger]

Lees eerst eens na wat over "kosten" wordt gezegd in uw huurcontract en stel dan de vraag hier opnieuw.
Alleszins mag u inzage vragen in het detail van de kosten.

[mava105]

Het zijn allemaal onderhoudskosten, en een huurder moet het gehuurde pand onderhouden: dus....

[naicwill]

Welke kosten kunt u aanrekenen?
Verbruikskosten. Het is logisch dat u courante kosten zoals het waterverbruik, gas- en elektriciteitsverbruik voor 100% door uw huurder laat betalen. Van deze kosten heeft hij immers zelf het nut en voordeel.

Onderhoud. Ook de kosten voor het ‘dagelijkse’ onderhoud van de gemene delen en het onderhoud van de tuin kunt u volledig door uw huurder laten betalen.

Tip. Ook bijzondere onderhoudskosten mag u aanrekenen. Zo kunt u het jaarlijkse onderhoud van de lift aan uw huurder aanrekenen.

Herstelling en renovatie. Herstellings- en renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen blijven ten laste van de verhuurder. Te denken valt aan de reparatie van het dak en de installatie van een nieuwe verwarmingsketel.

Tip. Ook de bijdragen in het reservefonds dienen voor herstelling en kunnen dus niet zomaar aan de huurder doorgerekend worden.

Wat met de syndicuskosten? Dat is nogal eens een discussiepunt. De meeste rechtspraak gaat ervan uit dat het huurcontract erin kan voorzien dat de beheerskosten voor het gebouw voor 50% doorgerekend kunnen worden aan de huurder. Ook hij heeft immers het nut van het werk van de syndicus.
Lees volledug verhaal op indicator

https://www.google.be/search?q=Welke+ko ... e&ie=UTF-8

[sloeberken]

Wat staat er in u huurcontract over de kosten, best dat je dit hier even neerpent voor een juiste analyse.

[asperger]

Zonder het huurcontract te kennen hebben de gegeven antwoorden geen enkele waarde.
De wet bepaalt wel (niet erg duidelijk helaas) wat er KAN/MAG gevraagd worden van de huurder, niet wat er MOET gevraagd worden als kostenbijdrage.
Dus: wat staat er in het huurcontract????

[gewaine]

Huurcontract:

Deze lasten omvatten de uitgaven gedaan door de mede-eigendom voor rekening van de bewoners, waronder onder meer worden begrepen de kosten van verbruik en onderhoud, zoals ater, gas electriciteit en verwarming, de kosten voor onderhoud en verzekering van de liften en verwarmingsinstallatie, verluchting en andere technische uitrustingen, vergoeding syndicus, verzekering en sociale lasten concierge, alsmede voor personeel belast voor onderhoud en herstelling van gemene delen. Deze opsomming is limitatief.

ik heb de syndicus ook al om meer details gevraagd.

Alle kosten:

Brandpreventie 416,52 €

Onderhoudscontract liften 2.151,14 €

Schoonmaak gebouw volgens contract 2.989,68 €

Schoonmaak gebouw andere 174,37 €

Huisvuil/PMD/papier en glas volgens contract 61055 Huisvuil/P 1.324,20 €

Overig onderhoud parkings, wegen en directe omgeving 365,43 €

Onderhoudswerken hal, trapzalen, gangen 357,86 €

Elektriciteit algemene delen 1.508,00 €

Andere leveringen 481,56 €

Erelonen syndici 2.365,08 €

Burgerlijke aansprakelijkheid 104,69 €

Onderhoud garagepoort 127,20 €

(dit nog delen door 10 voor aantal appartementen)

[sloeberken]

U bent huurder, deze kosten moet de syndicus naar u verhuurder sturen, jij moet betalen wat er in u huurcontract staat.

Gebruik/herstelling

Anderzijds zijn er de kosten die gelinkt zijn aan het gebruik van het huis of het appartement: jaarlijks nazicht van de liften, riool- en huisvuilbelasting, gemeentebelastingen, water, elektriciteit, gas en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes.
Voor de nieuwe huurwet van april 2007 was het zo dat een contract een regeling bevat over wie welke herstelling op zich neemt.
De nieuwe wet bepaalt dat de verhuurder verplicht is tot alle herstellingen 'andere dan huurherstellingen'.
Na overleg in de ministerraad wordt in een Koninklijk Besluit vastgelegd wat deze huurherstellingen zijn. Het is voor beide partijen onmogelijk om hiervan af te wijken in het huurcontract.

[gewaine]

ik vraag me gewoon af wat die onderhouden kunnen zijn (als het geen herstellingen kunnen zijn), in het hele jaar hebben we niemand bezig gezien aan de gangen, parking of trappen, buiten dan de kuisvrouw.

De liften, elektriciteit, kuisen en afval zijn kosten dat ik begrijp en logisch zijn dat deze voor de huurder zijn.

[Tope]

Tenzij ik een rekenfout gemaakt heb, kom ik op een maandelijkse kost van € 103 per appartement, wat niet echt overdreven is voor al het gebodene. Los van het feit, natuurlijk, dat sommige kostenposten wel vrij hoog zijn en van de vraag of sommige kosten niet door de verhuurder dienen betaald te worden.

[naicwill]

"ik vraag me gewoon af wat die onderhouden kunnen zijn (als het geen herstellingen kunnen zijn), in het hele jaar hebben we niemand bezig gezien aan de gangen, parking of trappen, buiten dan de kuisvrouw. "

Uw verhuurder(=mede eigenaar) heeft een kopie van alle facturen voor het onderhoud
van de gemeeschappelijke delen en is verplicht u een overzicht hiervan te bezorgen.
De verdeling door 10(aantal appartementen) is strijdig met wet van mede eigendom,de
Verdeling moetgebeuren volgens aandeel elk appartement/ totazl aandelen.

Hier een artikel van advocatenkantoor Elfri De Neve

De verplichtingj van de verhuur op een gedetailleerde afrekening van de kosten te maken.

In de praktijk gebeurt het zeer vaak dat de verhuurder op zeer algemene wijze een kostenforfait in rekening brengt en dan vaak op het einde een afrekening zonder verdere detail.

Aldus miskent de verhuurder artikel 1728 ter § 1 B.W.

Ingevolge deze voormelde bepaling moet de verhuurder een gedetailleerde en afzonderlijke afrekening van de kosten en lasten verschuldigd door de huurder aan de verhuurder overmaken samen met de stavende stukken.

Voor appartementsgebouwen geldt een speciale regeling waarbij de bewijsverplichting van de verhuurder wordt gemilderd.

Aan de bewijsverplichting wordt voldaan bij appartementen van zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en lasten doet toekomen en aan de huurder (of zijn gevolmachtigde) de mogelijkheid wordt geboden de stukken in te zien op het kantoor van de syndicus.

Het inzagerecht in de stukken van de huurder behelst eveneens de overhandiging van een fotokopie door de verhuurder aan de huurder tegen kostprijs (M. Dambre, B. Hubeau, S. Stijns, handboek algemeen huurrecht, Die Keure, 2006, nr. 1030).

Het inzagerecht van de huurder mag niet bemoeilijkt worden door de verhuurder of de syndicus.

Het inzagerecht moet daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd door de huurder.

Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht, 4de kanton Gent, 16.11.2010, Tijdschrift van de Vrederechters, mei-juni 2013, 5-6, pagina 325.
http://www.elfri.be/print/8996

[naicwill]

Correctie #11
"Uw verhuurder(=mede eigenaar) heeft een kopie van alle facturen voor het onderhoud
van de gemeeschappelijke delen en is verplicht u een overzicht hiervan te bezorgen."

Is niet juist kon u ook reeds lezen in artikel van advocatenkantoor Elfri De Neve:
"Aan de bewijsverplichting wordt voldaan bij appartementen van zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en lasten doet toekomen en aan de huurder (of zijn gevolmachtigde) de mogelijkheid wordt geboden de stukken in te zien op het kantoor van de syndicus."

[gewaine]

ik heb eens teruggekeken naar het jaar ervoor en toen was het nog meer, bijna € 5000 voor schoonmaak en het gaat hier dus om 2 uur kuisen om de 14 dagen van ongeveer 30 m² vloer, een trap en een lift. Voor de verhuurder maakt dit uiteraard niet uit hoeveel dit kost aangezien hij dit niet moet betalen ...

[naicwill]

Indien er andere mede igenaars op hun appartement wonen ,kunt u hen vragen waarom de
kostprijs is verhoogd.,zij waren op de algemene vergadeing waar gestemd is over de kostprijs.
Indien niet wendt u tot de syndicus.

[gewaine]

ik heb nu al enkele mails gestuurd met de vraag naar meer details, nog syndicus, nog verhuurder hebben gereageerd. Ik woon er ook al meer dan een half jaar niet meer. In hun mail met de afrekening stond ook dat we binnen de 14 dagen moesten betalen ...