Problemen onkostenafrekening

[JohnD]

Ik huur sedert een antal jaren een appartement in een blok met 10 appartementen. De eigenaar woont ook in hetzelfde blok. De 10 appartementen zijn gelijkaardig. Er zijn 2 appartementen per verdiep. Er is een gemeenschappelijke trap.

De eigenaar doet zelf het onderhoud van de gemeenschappelijke trap. dit word 2x per week gedaan gedurende 1 uur

Het eerste jaar wordt mij een bedrag van 150 € aangerekend voor onderhoud gang (en ook de andere bewoners > dus normaal per appartement > van de eigenaar die dus ook een van de appartementen bewoont weet ik het niet). Het tweede jaar word dit 200 € voor diezelfde gang per appartement aangerekend.

Kan dit zomaar ? In het kontrakt staat niets vermeld over die kosten maar ik denk dat het normaal is dat de kosten voor dit soort onderhoud mogen verdeeld worden.

De eigenaar zelf zal bijna 100% zeker nooit een factuur kunnen voorleggen (volgens BW art1728ter mogen huurders inzage vragen in de fakturen).

Ik neem aan dat hij wel de gang van zijn eigen blok mag onderhouden natuurlijk maar mag hij daar dan ook een som geld voor vragen en dat dan nog telkens verhogen ? Is dit niet zwart werk en/of BTW ontduiking ? Moet dit normaal niet volgens een rolpatroon gaan ? Het is reeds gevraagd maar hij "denkt" er nog niet aan. Hij laat het beheer van het blok wel over aan een bureel dat mij en de andere bewoners dus deze afrekeningen stuurt. Ik en andere bewoners (maar niet allemaal) weigeren dit te betalen. Een aangetekend schrijven is verzonden door een van de bewoners. Nog geen reactie gehad.

1) Hoe zal die vrederechter ooit reageren ? Dat is volgens mij de enige manier waarop hij "misschien" zijn geld krijgt.
2) Kan die 5-jarige termijn voor huurgeschillen hier ingeroepen worden (vorige jaren moesten we geld terugkrijgen (er waren nog andere posten in de afrekening maar die worden niet betwist door de huurders) > saldo afrekening was positief > "U hebt betaald dus word verondersteld dat U akkoord gaat/was" kan dus al niet aangewend worden).
3) Kan zoiets gezamelijk voor een vrederechter behandeld worden ? Of moet hier telkens naar jurisprudentie van een vorige uitspraak (over hetzelfde dus) verwezen worden ?
4) Ik en de andere bewoners zijn van plan om de kosten voor het onderhoud op de prijs van 150€ van het 1ste jaar te houden > we willen dus geld terugvragen. Terwijl nu dus de eigenaar vraagt om die 200€ te betalen.

[j.demoor]

“Art.1728ter.§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met WERKELIJKE uitgaven overeenkomen.Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“en aan de huurder...de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt“ maakt dus geen uitzondering voor de syndicus van een vereniging van medeeigenaars.

“Art.577-4.§ 1...De BASISAKTE moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.Het REGLEMENT van medeëigendom moet bevatten :...2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten...”(B.W.).

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[JohnD]

Erg bedankt, sorry maar ik had je echter misschien moeten zeggen dat ik perfect op de hoogte ben van dat Art1728ter en er zelfs 2x nr. verwezen (volledig gequoteerd zelfs) heb in 2 aang.brieven.

Rest natuurlijk nog de interpretatie van de vrederechter later eventueel voor wat betreft een eigenaar die zijn eigen blok bewoont en zijn eigen traphall volledig onderhoud wat natuurlijk mag, maar er nooit een faktuur zal van kunnen voorleggen, en alhoewel hij het mag onderhouden, hij er geen geld mag voor vragen.

In het basiskontrakt is er enkel een vermelding dat ik (en de andere huurders elk afzonderlijk in hun respect. kontrakt neem ik aan) het reglement van inwendige orde zouden ontvangen hebben. Ik of geen enkele huurder hebben dit ooit gezien noch ondertekend. We hebben dus wel getekend dat we het ontvangen zouden hebben. Het hangt ook nergens uit. Wat betreft de plaatsbeschrijving staat er niets in over een gang/trap behalve een beschrijving van de private delen (priv.gar.- priv.kelder)

[Pedro]

Erg bedankt, sorry maar ik had je echter misschien moeten zeggen dat ik perfect op de hoogte ben van dat Art1728ter en er zelfs 2x nr. verwezen (volledig gequoteerd zelfs) heb in 2 aang.brieven.

Rest natuurlijk nog de interpretatie van de vrederechter later eventueel voor wat betreft een eigenaar die zijn eigen blok bewoont en zijn eigen traphall volledig onderhoud wat natuurlijk mag, maar er nooit een faktuur zal van kunnen voorleggen, en alhoewel hij het mag onderhouden, hij er geen geld mag voor vragen.

In het basiskontrakt is er enkel een vermelding dat ik (en de andere huurders elk afzonderlijk in hun respect. kontrakt neem ik aan) het reglement van inwendige orde zouden ontvangen hebben. Ik of geen enkele huurder hebben dit ooit gezien noch ondertekend. We hebben dus wel getekend dat we het ontvangen zouden hebben. Het hangt ook nergens uit. Wat betreft de plaatsbeschrijving staat er niets in over een gang/trap behalve een beschrijving van de private delen (priv.gar.- priv.kelder)

Ik verwijs vooreerst naar het antwoord van J. Demoor. Bijkomend.De verdeling van de gem. lasten en kosten die niet in het reglement van mede-eigendom zijn gestipuleerd evenals alle wijzigingen van verdelingen van gemeenschappelijke lasten dienen met een gekwalificeerde meerderheid (4/5de volgens de wet) door de vergadering te worden genomen. Deze beslissingen dienen eveneens aan de bewoners die het gebouw op basis van een zakelijk of persoonlijk recht bewonen tegenstelbaar te worden gemaakt. Huurders hebben binnen een mede-eigendom niet alleen plichten maar ook rechten. Elke eigenaar mag het onderhoud van de gemeenschappelijke delen op zich nemen doch wanneer hier een betaling tegenover staat, dan dient dit rechtsgeldig te worden beslist. Geen beslissing is natuurlijk ook geen tegenstelbaarheid ten opzichte van huurders,... en dus hoeft u hiermee ook geen rekening te houden. Uiteraard heeft u een huurovereenkomst. Hier dient u natuurlijk ook de contractuele bepalingen na te gaan. Mogelijk wordt er verwezen dat de kosten voor onderhoud ten uwen laste vallen maar uiteraard dient het dan om de reële kosten te gaan en dient dit door stukken te worden gestaafd. U heeft recht op inzage in deze stukken wanneer u twijfelt over de rechtsgeldigheid en de correctheid van de afrekeningen. Aangezien de eigenaar die het onderhoud uitvoert geen stukken kan voorleggen, betreft het hier zonder meer niet officiële inkomsten en is hij "pakbaar". Hij zal dat zelf wel weten dus ik zou voet bij stuk houden en niet betalen.