JuridischForum.be

Ik ben huurder van een appartement met garage op de eerste verdieping, in een gebouw dat bestaat uit twee appartementen (gelijkvloers + eerste verdieping), twee garages (één voor elke huurder) en gemeenschappelijke ruimten. Voor alle duidelijkheid, mijn relatie met de verhuurder is goed, mijn relatie met de andere huurders is eerder verzuurd.

Mijn huurcontract vermeldt de huur van appartement en één garage.

Het probleem zit hem echter bij het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke ruimten.

1) Naast het gebouw loopt er een doorgang naar achteren, via een afsluitbare garagepoort. Deze ruimte is overdekt, en is de doorgang naar de garages, naar de achterdeur van de andere huurders, hier bevinden zich de nutsvoorzieningen (gas, elektriciteit en water) en geeft toegang tot de ruimte waar de verwarmingsinstallaties zich bevinden. Mondeling is overeengekomen dat ik deze ruimte mag gebruiken om een fiets te plaatsen. Het contract vermeldt "De doorgang van het gebouw naar achteren toe dient steeds vrij en open te blijven, zodat beide huurders steeds ongehinderd kunnen passeren".

Deze ruimte vorm al een eerste probleem. De andere huurders gebruiken deze ruimte immers ook voor vanalles anders. Er staan kasten vol speelgoed voor hun kleinkinderen. Ruimte wordt al jaren (behalve wanneer het vriest) gebruikt als strijkruimte. Er staat permanent een strijkplank, strijkijzer, wasmanden, naaimachine. In de winter gebruiken de andere huurders deze ruimte ook voor de opslag van brandhout, en staan er nog 1 of twee paletten met brandhout.

2) Rondom de garages is er een grote open ruimte, die door beide huurders kan en mag gebruikt worden als tuin. Mijn grootste probleem is ook hier dat de andere huurders zich deze ruimte voor het grootste deel hebben toegeëigend, en dat enkel zij bepalen hoe die ruimte wordt ingericht. Enige tijd geleden hebben ze hier al een afdak bijgebouwd waar (permanent) een barbecue is ondergebracht. Onlangs zijn ze nieuw zaken gaan bijbouwen. Nu gaat het om een groot afdak (6m x 4m) met tuin-terras. Ingericht en betaald door de andere huurders. De verhuurder ging hiermee akkoord. Met mij is hierover nooit overlegd. Ik wist vaag van de plannen omdat ik toevallig een gesprek van de huurders met een buurman opving, maar was verrast toen deze week die werken van start gingen. Ook de grootte van die terras overkapping was een verrassing.

3) Een kleine ruimte naast de achteringang van de huurders op de benedenverdieping doet dienst als ruimte voor de verwarmingsinstallatie van beide appartementen. Mijn probleem bij deze ruimte is echter dat het eerder een bergruimte/materiaalkot van de andere huurders is. Behalve de zaken die bij de verwarmingsinstallatie horen, liggen er nog eens een vijftal jassen, evenveel paar schoenen, divers werkmateriaal en zowat al het kuisgerief van andere huurders. De verhuurder heeft hiervan nooit een punt gemaakt omdat de andere huurder (hij is een erkend verwarmingsinstallateur) gratis of tegen kostprijs instaat voor het onderhoud en reparaties van verwarming- en sanitaire installaties.

4) Er zijn nog enkele gemeenschappelijke bijgebouwen die wél het karakter van "bergingsruimte" hebben, en waarover nooit echt discussie is geweest. Behalve dat die bergingsruimte voor 95% door de andere huurders gebruikt wordt, en ik ze enkel gebruik voor het stallen van de afvalcontainer. Alle bijgebouwen, garages en (bestaande) overkappingen samen hebben een oppervlakte van ongeveer 60m².

** Twistpunt. Tot nu toe heb ik eigenlijk nooit veel bijgedragen aan het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten. Omdat ik er toch geen gebruik van kan/mag maken. Omdat het vol staat met hun spullen/planten. Omdat het me nooit is gevraagd. Volgens de andere huurders heb ik geen recht om van die (gemeenschappelijke) ruimtes gebruik te maken, omdat ik te weinig meehelp in het onderhoud ervan, en omdat de spullen die er staan van hun zijn.

** Wat wil ik bereiken? Eigenlijk enkel een paar dingen die in mijn ogen vanzelfsprekend zijn. Dat voor de andere huurders dezelfde regels van toepassing zijn als voor mij. Maar mag ik dit eisen? En op welke manier?
a) De doorgang naar achteren toe zou wat mij betreft vrij moeten blijven.
b) Geen exclusief genot van een terras/tuin voor de andere huurders. Wat mij betreft heb ik daar net zozeer recht op.
c) Dat de gemeenschappelijke ruimtes ook daadwerkelijk een gemeenschappelijk karakter hebben. Dus dat ze niet gebruikt worden als permanente bergingsruimte voor kuisgerief/jassen/schoenen/barbecue/brandhout.

** Hoe zit dat hier met een eventuele bouwvergunning? Er stonden al voor ongeveer 60m² loststaande bijgebouwen. De (nieuwe) terras overkapping staat los van het gebouw, en wordt gebouwd als een uitbreiding aan de garage.

Misschien best eens uw huurcontract bekijken ivm de beschrijving van gemeenschappelijke delen. Ik heb de indruk dat U geen poot zal hebben om op te staan ...

Mijn contract vermeldt niets over gemeenschappelijke delen. behalve dat ernaar verwezen wordt in deze zin:

"De doorgang van het gebouw naar achteren toe dient steeds vrij en open te blijven, zodat beide huurders deze steeds ongehinderd kunnen passeren".

In verband met onderhoud staat er letterlijk:
"De huurders dragen zorg voor de herstelling of kleine onderhoudswerkjes, zoals die voortvloeien uit artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek, de plaatselijke gebruiken en de bijzondere bepaling van dit artikel."

Het enige wat ik volgens mijn contract huur, is het appartement op de eerste verdieping en een garage. En daarover is er nooit discussie geweest. De verhuurder heeft qua herstellingen/onderhoud altijd gedaan wat van hem verwacht wordt, en ik wat van mij verwacht wordt. Er is geen plaatsbeschrijving, en er is geen beschrijving van gemeenschappelijke delen.

Maw, behalve de doorgang naar de garage, kunt U m.i. geen rechten doen gelden op andere delen van het gebouw.

Ok, dat is vrij duidelijk. Dankjewel. Ik begrijp dus dat, los van het feit of de andere huurders dingen doen waar ze mogelijk geen recht op hebben, ik mij daar niet mee kan moeien, en ik mezelf gewoon aan mijn gedeelte van het contract moet houden. En wat betreft plichten naar gemeenschappelijke ruimtes toe is het voor mij zeer beperkt, omdat er in het contract geen melding gemaakt wordt van gemeenschappelijke ruimtes.

Wat als aan die doorgang kleine onderhoudswerken en/of herstellingen, moeten plaatsvinden? Wie gaat die dan betalen? Jij die er niet in kan noch gebruik van hebt, of de andere huurder die er blijkbaar wel permanent gebruik van maakt. Wie betaald het energieverbruik (verlichting en stopcontact voor het strijken) in deze doorgang?
Ik zou verhuurder toch, via aangetekend schrijven, op de hoogte brengen van de situatie. Beter nu dan op het moment dat er problemen oprijzen.

Heel kort gezegd: daarover zijn er in die zes jaar nooit afspraken gemaakt.
Er staat niks over op papier.
Ik heb er nog nooit iets voor moeten betalen.
De nutsvoorzieningen in die ruimtes zijn niet aangesloten op mijn teller.
Onderhoud en kleine herstellingen werden tot nu toe altijd door de verhuurder uitgevoerd.

Ik vermoed dat die energievoorzieningen wel degelijk op de tellers van de andere huurders zijn aangesloten en dat dat weer zoiets is dat zij onderling en "onder de tafel" regelen.

Ik denk dat je gelijk hebt en dat het tijd wordt om ook eens op papier duidelijkere afspraken te hebben en ook bezwaren op papier te zetten. Mondeling zijn ze wel op de hoogte van mijn bezwaren, maar er is nooit veel mee gedaan. Behalve toen ik bezwaar had dat die oprit naar de garages plots werd toegemaakt en er een hele keuken werd geïnstalleerd.

Ik meen dat er genoeg duidelijkheid bestaat, zowel contractueel als praktisch, tot welke plaatsen jij toegang hebt en welke kosten jij moet dragen.
Andere vraag: is jouw verhuurder eigenaar van het volledige gebouw?

De verhuurder is inderdaad eigenaar van het volledige gebouw.

Op welke manier bedoel je eigenlijk dat er duidelijkheid is? Er staat niks op papier, er is niks afgesproken en het enige waarvoor ik mijn garage kan gebruiken is voor het stockeren van dingen. Als ik daar de auto of een motor of iets dergelijks zou willen zetten, zou ik iedere keer de strijk- en naaikamer van de buren moeten wegzetten.

Staat er in de huurovereenkomst dat je een garage huurt? Dan heb je er ook recht op. Indien dat niet gaat heb je recht op een huurvermindering (maar ben je ook je extra berging kwijt)