JuridischForum.be

Hallo,
Mijn dochter huurt een kot in Gent. Tijdens de examen stelde mijn dochter vast dat er zich muizen bevonden in het vals plafond waardoor zij niet kon slapen. De kotbazin heeft daar gehoor aangegeven door vergif in de kamer te leggen en ook in het vals plafond. Mijn dochter heeft meer dan een maand niet meer op kot geslapen aangezien het vakantie was maar intussen moesten wij wel een nieuw contract ondertekenen voor het volgend academiejaar. Nu ging mijn dochter terug naar kot voor haar herexamen en stelde ze vast dat de muizenplaag nog altijd niet opgelost is waardoor zij ook weer niet kon slapen. Kunnen wij dit contract verbreken wegens de aanhoudende problemen?
Mvg

Eenzijdig: nee.

Dit huurcontract kan slechts op 2 manieren verbroken worden: minnelijke schikking (een akkoord vinden met de verhuurder met andere woorden), of door een rechter.

Weet ook dat muizenbestrijding geen taak is voor een verhuurder.
Het feit dat deze al gif gelegd had, is een mooie geste van deze.
Ongediertebestrijding is een taak voor de huurder, dus voor uw dochter in feite.

U kunt altijd proberen met deze situatie het contract te verbreken bij de verhuurder. Koten in Gent zijn meestal goed gegeerd, dus deze kan wellicht snel wederverhuurd geraken, maar weet dat de verhuurder dit kan weigeren, of veel tegenverplichtingen kan vragen.
Wat ik zou doen, is de verhuurder aangetekend sturen (zodat je een bewijs hebt) dat je nog steeds last hebt van muizen, en daarom graag een oplossing zou willen die voor beide partijen aanvaardbaar is.

Uw dochter zit op "kot". Mag ik veronderstellen dat het kot zich in een gebouw bevindt met meerdere koten? Dan heeft bestrijding op één plaats niet zoveel zin.

Wat doen de andere bewoners? of buren ?

Eenzijdig: nee.

Dit huurcontract kan slechts op 2 manieren verbroken worden: minnelijke schikking (een akkoord vinden met de verhuurder met andere woorden), of door een rechter.

Weet ook dat muizenbestrijding geen taak is voor een verhuurder.
Het feit dat deze al gif gelegd had, is een mooie geste van deze.
Ongediertebestrijding is een taak voor de huurder, dus voor uw dochter in feite.

U kunt altijd proberen met deze situatie het contract te verbreken bij de verhuurder. Koten in Gent zijn meestal goed gegeerd, dus deze kan wellicht snel wederverhuurd geraken, maar weet dat de verhuurder dit kan weigeren, of veel tegenverplichtingen kan vragen.
Wat ik zou doen, is de verhuurder aangetekend sturen (zodat je een bewijs hebt) dat je nog steeds last hebt van muizen, en daarom graag een oplossing zou willen die voor beide partijen aanvaardbaar is.

Beste Blaatpraat, mag ik vriendelijk stellen dat ik jouw stelling m.b.t. ongedierte als ietwat kort door de bocht ervaar?

Afhankelijk van de situatie zal mijns inziens ofwel art. 1728/1754 BW toepasselijk zijn (onderhoudsplicht huurder/goed huisvaderschap), dan wel artikelen 1719/1720/1721 BW (verschaffen rustige huurgenot/onderhoud- en herstel/vrijwaren tegen verborgen gebreken).

Om het eenvoudig voor te stellen:
- Is er een gebrek aan hygiëne: uiteraard huurder... (in casus best mogelijk, al dan niet bij de andere studenten in het pand)
- Maar de huurder kan ook geen schuld treffen: als er algemeen goed onderhoud is doch wel een historiek van muizenproblemen in de woning, bv. aantoonbaar via een getuigenverklaring vorige huurder

Er zijn ook diverse vormen van ongedierte waar de huurder moeilijk schuld aan kan treffen en er zijn krochten denkbaar die 'vragen' naar een probleem (oude huizen vol gaten, spleten, kieren).

Voorbeeld van ontbonden HO ten nadele van de verhuurder bij ongedierteplaag:

http://www.elfri.be/faraomieren

Agentschap Wonen Vlaanderen over ongedierte: "Over de aanwezigheid van ongedierte in een huurwoning bestaan geen specifieke regels in de wetgeving. Daarom kunnen enkel algemene regels over wederzijdse verplichtingen van de huurder en de verhuurder worden toegepast. Wij denken hier aan volgende verplichtingen:

De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud leveren en in zodanige staat onderhouden en heeft de verplichting om aan de huurder het ongestoord genot van de woning te geven
De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader en moet instaan voor kleine herstellingen tot onderhoud.

Naargelang de oorzaak van het probleem zal één van bovenstaande regels kunnen toegepast worden. U doet er goed aan om een specialist in ongediertebestrijding te raadplegen met de vraag wat de precieze oorzaak is van de aanwezigheid van ongedierte. "