verhuurde woning gekocht

[limelight]

Ik heb onlangs een woning gekocht die verhuurd is, en heb de huurder via aangetekend schrijven op de hoogte gebracht van het feit dat ik de verhuring opzeg omdat ik het pand gekocht heb voor eigen gebruik.
Ik heb dat de 25ste februari verstuurd, en heb in het aangetekend schrijven ook vermeld dat ik er dus van uitga dat ik ten laatste de 25ste augustus het pand kan betrekken.
Nu beweert de huurder (hun schrijven 15 maart ontvangen) dat die opzeg volledig nietig is, omdat men pas kan opzeggen vanaf de 1ste van de volgende maand, en dat ik dus genoodzaakt ben een nieuwe opzegging te doen (en dus vanaf de eerste april). Zo winnen ze dus een maand. Voor mij is dit echter onmogelijk daar ik binnen 7 maanden zelf geen woonst meer heb, en ik nu al afbetaal voor de woning (en er veel te weinig huur voor krijg).
Nu heb ik dit al aan een jurist voorgelegd, en die zegt dat ik me geen zorgen hoef te maken. Volgens hem is het zo dat zelfs als hebben ze gelijk over die 5 dagen extra (maakt mij ook niet uit, en klinkt achteraf gezien ook logisch en fair), dat dat mijn aangetekend schrijven van 25 februari niet nietig maakt. Ik zou er dus in principe vanaf 1 september wel in kunnen. Ik heb hen dan ook ondertussen al een aangetekend schrijven verstuurd waarin ik hen gemeld heb dat die opzeg wel rechtsgeldig is.
Nu heb ik de wet zelf ook nog eens doorgenomen, en zie niet direct ergens staan dat een opzegging pas ingaat de 1ste van de volgende maand. Ik lees dit hier en daar op dit forum wel, maar zou graag de desbetreffende wettekst eens zien. Staat dit zo zwart op wit in de huurwetgeving? En zo ja, zou een verkeerde vermelding van de einddatum van de opzegperiode, de gehele opzeg nietig maken? Ik wil 100% zeker zijn van mijn zaak, en dus graag uw mening.
Bij verdere discussie denk ik in ieder geval naar de vrederechter stappen. Het is niet de eerste aanvaring, en heb het gevoel dat ze doelbewust een kat en muis spel spelen. Ik ben het ondertussen meer dan beu.

[j.demoor]

“969...Elke huur is tijdelijk;en bij gebrek aan een uitdrukkelijke termijn,vermoedt art.1758(2) er een stilzwijgende:naar de vervaldag van de huurprijs.-Waar deze per jaar,per half jaar,per maand,per dag vervalt,wordt de huur geacht ,voor de overeenkomende tijd gesloten te zijn..."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,p.552).

Wanneer de huurprijs per maand vervalt,dan wordt de huur ook geacht per maand gesloten te zijn.Zij kan dan niet voor een fractie van een maand worden beëindigd.

‘In een woninghuurovereenkomst van onbepaalde duur is een opzegging zonder motivering die met een tekorte opzeggingstermijn en te vroeg werd gegeven,niet nietig.De strijdigheid van een opzegging met dwingende wetsbepalingen wordt hersteld door de toepassing van de wettelijke termijnen‘(Vred.Wolvertem 6 juni 1996,R.W. 1997-98,307,noot VAN RAEMDONCK,K.).

‘Een opzegging die niet tijdig vóór de vervaldag van de huurovereenkomst is gegeven,is daarom niet nietig,maar kan de huurovereenkomst op die vervaldag niet beëindigen‘[Cass. 22 april 2005(V.D./G.W.),R.W.2007-08,576].

‘Ik heb dat de 25ste februari verstuurd, en heb in het aangetekend schrijven ook vermeld dat ik er dus van uitga dat ik ten laatste de 25ste augustus het pand kan betrekken‘ houdt dan in dat de opzegging geldig ingaat op 1 maart en eindigt op 31 augustus 24u00.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[limelight]

Bedankt. Ik mag er dus van uitgaan dat de opzeg wel rechtsgeldig is en dat de termijn ingaat vanaf 1 maart.
Ik heb hen ondertussen daar nog eens van op de hoogte gebracht via aangetekend schrijven (nu wel met de vermelding dat het pand moet vrij zijn 1 september).
Nu is de zaak toch nog iets complexer. Het betreft hier onderverhuring, en die maatschappij heeft, omdat ze beweerden dat de opzegging niet rechtsgeldig was, de verhuring met hun huurder niet opgezegd. Ze kunnen die huurder dus al geen 6 maanden meer geven, want die zal pas nu vernemen dat het contract opgezegd is, en dat de opzegperiode ingaat 1 maart.
Dit is echter mijn probleem niet vind ik. Maar, stel dat die huurder moeilijk doet, wat kunnen hier de gevolgen van zijn? Ik vind het maar logisch dat mijn huurder het dan maar voor zijn rekening moet nemen en een oplossing moet zoeken.

[j.demoor]

“Art.4...§ 2. De huurder die een woning in huur genomen heeft die hij tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren.Met de instemming van de verhuurder mag hij een gedeelte van dat goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft...Wanneer de verhuurder aan de hoofdhuurovereenkomst een einde maakt, moet de huurder uiterlijk de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging een afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hem ervan in kennis stellen dat de onderverhuring op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenkomst beëindigd wordt...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Vraag uw verkoper kopie van de overeenkomst tussen hem en de zgn. ‘hoofdhuurder‘,teneinde te achterhalen of het wel degelijk hoofdhuur dan wel lastgeving betreft om te verhuren voor rekening van de verkoper.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[limelight]

Man man, mijn huurder is er echt mee aan het rammelen. Ik had hen tot morgen gegeven om me te laten weten of ze nu nog steeds de rechtsgeldigheid van de opzeg betwisten (aangetekend). Heb tot nu toe geen antwoord gekregen, en het zou me zeer verwonderen moest dat morgen gebeuren. Het is een sociaal verhuurkantoor, en dus denken die sterk te staan (ze hebben zogezegd een jurist in dienst, en verwijzen naar hun jarenlange ervaring). Ze zijn er zeker van het bij het rechte eind te hebben en eisen een nieuwe opzeg Ik kan hier echt niet op ingaan, want dan winnen ze nu al 2 maand (ik ben er trouwens zeker van dat ze na de opzegtermijn ook uitzonderlijke omstandigheden gaan inroepen...op deze manier woningen gijzelen is blijkbaar een taktiek).... zoals ik al zei ben ik binnen enkele maanden zelf dakloos, bovendien zit al mijn spaargeld in dat huis + grote som geleend, en moet ik nu afbetalen EN huren.
Ik hoef hier ook niet op in te gaan, die opzeg is geldig of er nu een fout in dat eerste aangetekend schrijven staat of niet (is trouwens rechtgezet in een 2e aangetekend schrijven).

Maar, nu heb ik zitten denken:
Ik zal beginnen met hen op te roepen voor een verzoeningspoging bij de vrederechter. Ik zal echter niet van mijn standpunt afwijken. Kan de vrederechter op dat moment meedelen dat die opzeg wel rechtsgeldig is? Of mag hij tijdens een verzoeningspoging geen zulke uitspraken doen? Als dat zo is zie ik de kans op slagen van zon verzoeningspoging bijzonder somber in, wat is de volgende stap dan? En hoe moet ik dat aanpakken/wat zal mij dat kosten?

[limelight]

Oh, en nog iets. Ik heb een tijd geleden zelf al eens contact gezocht met de onderhuuurders. Ik heb nog altijd hun contactgegevens. Zou het wijs zijn hen eens te contacteren en te melden dat de opzeg eigenlijk al gegeven is maar betwist wordt door de hoofdhuurder? Of zal ik de zaak daar enkel mee bemoeilijken (het verhuurkantoor wil immers niet dat eigenaars contact hebben met hun huurders).

[limelight]

Ik wil hen laten oproepen door de vrederechter voor een verzoeningspoging. Hoe weet ik welke vrederechter bevoegd is? Voor huurgeschillen is dat de vrederechter van het kanton waarin het verhuurde goed gelegen is, maar waar vind ik welk kanton dat is?

[j.demoor]

‘Het is een sociaal verhuurkantoor’ houdt in : “Art.1...§ 1bis. Deze afdeling is tevens van toepassing op de onderhuur aangegaan door de verenigingen of door de rechtspersonen bedoeld in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, binnen de grenzen bepaald in artikel 4, § 2bis. In dat geval is ook de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van deze afdeling.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

De Woninghuurwet is hierdoor van toepassing op de hoofdhuur van het sociaal verhuurkantoor.Zie zelf art.1717, tweede lid, tweede zin,Burgerlijk Wetboek en artikel 4, § 2bis,Woninghuurwet.

Hierdoor wordt overbodig : ‘teneinde te achterhalen of het wel degelijk hoofdhuur dan wel lastgeving betreft om te verhuren voor rekening van de verkoper‘.

De bevoegde vrederechter kan u vinden op : http://www.juridat.be/kantons/kantons.htm

[limelight]

Ok, bedankt! Via die link te weten gekomen welk kanton het is, en ook al langsgeweest bij de griffie ondertussen.

[Lex]

Bedankt. Ik mag er dus van uitgaan dat de opzeg wel rechtsgeldig is en dat de termijn ingaat vanaf 1 maart.
Ik heb hen ondertussen daar nog eens van op de hoogte gebracht via aangetekend schrijven (nu wel met de vermelding dat het pand moet vrij zijn 1 september)

And last but not least... Art. 11. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden.

Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken.
Deze verlenging wordt, op straf van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, ondermeer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. De rechter, kan in dit geval, indien hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan, en de vergoeding die bij toepassing van artikel 3, § 4, verschuldigd is, beperken of opheffen.
Slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging kan worden ingediend onder dezelfde voorwaarden.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter deze verlenging toestaan eveneens onder dezelfde voorwaarden.(20 februari 1991 Woninghuurwet)

[djanodive]

quote: ‘Een opzegging die niet tijdig vóór de vervaldag van de huurovereenkomst is gegeven,is daarom niet nietig,maar kan de huurovereenkomst op die vervaldag niet beëindigen‘[Cass. 22 april 2005(V.D./G.W.),R.W.2007-08,576].

Wat bedoel je hier juist mee? Wil dit zeggen dat, indien iemand de vooropzeg zeker moet geven vb de 30 april(rekening houdende met een opzeg van 6 maand vb), maar die dit pas doet de 1e mei, dus toch nog een geldige opzeg doet? Dat de huurder binnen 6 maand vanaf 1 juni eruit moet?

Als dit zo zit begin ik mij af te vragen waarom er nog wetten zijn, waaraan alle partijen zich kunnen aan optrekken of laten vallen. Want als de wet zegt dat je x-aantal dagen vooropzeg moet geven, en je bent te laat (ik spreek hier dan wel over het feit dat je iemand vb. slechts op het einde van elke 3-jarige periode kan buitenzetten), dan kan men evengoed 1 week voor het einde van die 3-jarige periode een opzeg betekenen en je moet er dan 6 maand later uit, terwijl, als je(volgens mij) het doel van de wet zou volgen, je zou kunnen zeggen dat de verhuurder 'te laat' is met de opzegging en de verhuurder dus 3 jaar moet wachten om de huurder vb zonder "eigen gebruik" er wil uitzetten.

Of heb ik het verkeerd voor en bedoel je dat je geen opzeg moet geven op de effectieve dag dat het contract gestart is, maar gerust enkele dagen eerder of later, maar dat je dan wel nog altijd moet rekening houden met die 6 maand. Dat je daar niet over mag komen? Want dan is het wel begrijpelijk.

[djanodive]

Ik begrijp wel niet goed dat een "sociaal verhuurkantoor" een huurcontract met hoofdverblijfplaats kan afsluiten. Als rechtspersoon kunnen zij dit toch niet?

Of wil je enkel zeggen dat de wet een dergelijk contract van een sociaal verhuurkantoor gelijksteld met een contract dat valt onder de "huurwetgeving voor hoofdverblijfplaatsen"?

Wat betreft die situatie, ik zou er mij niet zo druk in maken en gewoon die mannen oproepen bij de vrederechter. Probeer eerst een verzoening, je weet maar nooit. Reageren ze niet of gaan ze niet akkoord, dan zal je niet anders kunnen dan de zaak inleiden, denk ik. Het is jouw huis geworden en je moet ervoor zorgen dat je er zo snel mogelijk het genot van krijgt. Wat je wel vergeet, is dat "het sociaal verhuurkantoor" nu aan jouw de huur moet betalen die ze vroeger aan de vorige eigenaar moesten betalen. Dus das voorlopig toch al een iets. maar dat doet inderdaad niets af van het feit dat je binnen 7 maand dakloos word ahw.

Maar als het "sociaal verhuurkantoor" niet wil wijken en het komt effectief voor de vrederechter (verzoening of geen verzoening) en blijkt dat het nog enkele maanden langer zal duren, zou ik trachten met jouw eigen verhuurder overeen te komen om enkele maand uitstel te vragen wegens "buitengewone omstandigheden". Die moet je wel minimum 1 maand vooraf en aangetekend aan jouw eigen verhuurder vragen. Wil hij niet, dan ga je zelf naar de vrederechter.

Vergeet trouwens niet dat indien het huurcontract met het "sociaal verhuurkantoor" niet geregistreerd is vóór het verleiden van de akte, dat je maar 3 maand vooropzeg geven. Maar dat moet je dan wel doen binnen de 3 maand na het verleiden van de akte. En misschien is het al te laat. je hebt trouwens als een opzeg gegeven van 6 maand, en ik denk niet dat je dan nog een kortere kan geven.

Dit is mijn visie. Verbeter me als ik fout zit.

En ik zou me niet aantrekken van de onderhuurder. De huurder is immers aansprakelijk voor de niet naleving van het op de hoogte brengen van de huidige onderhuurder. Maar ik zou wel die onderhuurder zelf eens op de hoogte stellen, zij het niet schriftelijk, maar mondeling. Niet via de telefoon en zeker niet via voicemail of zo. Maar op die manier weet dat mens toch al waar hij aan toe is. Hij kan er immers niet aan doen dat het "sociaal verhuurkantoor" zich niet aan de wet wenst te houden (als je juist zit natuurlijk).


Groetjes,

[limelight]

Dit probleem is ondertussen opgelost. Ik heb een verzoeningsprocedure opgestart bij de vrederechter, en nog diezelfde dag hebben ze laten weten dat ik die mocht annuleren, dat alles "in orde was", en ze plots wonder boven wonder wel het huis konden vrijgeven 1 september.
Nu kunnen ze tegen dan nog uitstel vragen, maar dat zijn zorgen voor later.