Medehuurder weigert huur te betalen na laattijdig aankondigen vertrek

[Rarheem]

Dag iedereen,

Ik huur samen met 4 anderen een pand te gent.
In het pand heeft iedereen zijn eigen slaapkamer en verder delen we de gemeenschappelijke ruimtes.

Vorige week liet een van de bewoners echter weten dat hij in september met zijn partner gaat samenwonen in een appartement dat ze samen huren. Hij liet ons verder ook weten, dat hij hierdoor vanaf september niet meer bereid is om zijn huur te betalen.
Hij had hier echter ook een oplossing voor bedacht in de vorm van een vervanger op het huurcontract. De persoon in kwestie die hij ons aanreikte, was echter een student zonder inkomen, waardoor wij geen financiële zekerheid mbt de betaling van de huur kregen.
Ook hadden wij als resterende bewoners graag inspraak gehad in de nieuwe bewoner, wat niet het geval was, zo zouden wij liever niet opnieuw met een student willen samenwonen. Bijgevolg hebben wij dit hele boeltje dus niet geaccepteerd, daar hij dit naar onze mening te laattijdig heeft laten weten. Merk op dat hij al bijna 2 maanden geleden zijn nieuwe contract ondertekend heeft.

Enkele dagen geleden kregen we dan ook zijn hele verhaal op mail doorgestuurd. In deze mail refereert hij naar ons laatste gesprek waarin wij vermelden niet akkoord te gaan met zijn nieuwe solvabele vervanger voor zijn financiële draaglast.
Verder stelt hij hier ook nog enkele absurde financiële eisen (100 euro overname kosten en 50 euro algemene kosten) voor zijn nieuwe vervanger, welke wij nu moeten zoeken. Ook vermeld hij hier nogmaals, niet meer bereid te zijn om enige financiële kost op zich te nemen. Ten slotte wordt er heel vaag ook vermeld dat hij ons eerder op de hoogte bracht van zijn vertrek.

Wij vragen ons echter af in hoeverre dit allemaal kan.
Kan deze persoon zomaar 2 weken op voorhand zijn vertrek aankondigen en ons nadien opzadelen met zijn financiële last in het contract? Indien dit niet zomaar kan, hoe moeten we dit dan afdwingen? Ook weten we niet goed wat we met de mail die hij stuurde aan moeten vangen. Moeten wij hierop antwoorden en op welke termijn, of laten we dit beter zo?
We zouden uiteraard liefst alles buiten de rechtbank en de verhuurder oplossen.

Extra info:
3-6-9 contract, momenteel in het eerste jaar.
Elke huurder staat in het contract vermeld.
Solidariteitsclausule is aanwezig.
In het contract staat een 3 maanden opzeggingstermijn vermeld bij het opzeggen van het contract.
Persoon in kwestie was als enigste bewoner niet gedomicilieerd in het pand, maar verbleef hier wel het grootste deel van de tijd, hij is verder ook student.
In het verleden ging er nog al iemand samenwonen met zijn partner. Deze persoon liet dit toen echter wel op tijd weten, waardoor er genoeg tijd was voor het vinden van een goede vervanger.


Hopelijk kan iemand hier ons wat wijzer maken.

Alvast bedankt.

[mava105]

Dan zal je via de vrederechter moeten gaan.

[bosprocureur]

Begin eens met hem aangetekend te wijzen op het feit dat hij, op basis van de solidariteitsclausule in het huur contract, tegenover zijn medehuurders verplicht is zijn deel in de huur + kosten te blijven dragen. Dat jullie eventueel bereid zouden zijn iemand in vervanging te zoeken, iemand waarmee de andere medehuurders (en ook de verhuurder) akkoord kunnen gaan, maar dat de kosten hiervoor te zijnen laste zullen zijn, evengoed als de nog te vervallen huurkosten.

Uw kameraad is evengoed gebonden door het huurcontract als jullie, zeker tegenover de verhuurder.

Mag ik aannemen dat jullie huurcontract als huurder elke medehuurder afzonderlijk vermeldt? Heeft de verhuurder al zijn akkoord gegeven met de vorige vervanging? Is jullie contract geregistreerd?

[mava105]

Elke huurder staat in het contract vermeld.
Solidariteitsclausule is aanwezig.
.

Hij moet dus een opzeg geven van 3 maanden en een verbrekingsvergoeding betalen ter grootte van 1/4 van de voorziene opzeg (0-1-2 of 3 maanden huur al naar gelang hoe lang jullie er al wonen ) Het er niet gedomicilieerd zijn heeft hier geen enkele invloed.

[bosprocureur]

Ik durf er toch aan te twijfelen of die drie maand opzeg ook geldt tussen de medehuurders onderling.
En of de verhuurder een opzeg van één van de medehuurders alleen, gewoon moet aanvaarden, betwijfel ik ook sterk.
Ikzelf zou het in ieder geval niet zomaar aanvaarden.
Ze zijn solidair gebonden, maw voor mijn part beschouw ik ze samen gewoon als één huurder. Een beetje medewerking verlenen bij de overgang kan natuurlijk altijd.

Heb ik het verkeerd voor, dan hoor ik het graag.

[Rarheem]

Mag ik aannemen dat jullie huurcontract als huurder elke medehuurder afzonderlijk vermeldt? Heeft de verhuurder al zijn akkoord gegeven met de vorige vervanging? Is jullie contract geregistreerd?

Ons huurcontract vermeldt inderdaad elke medehuurder afzonderlijk, echter vermeld het wel niet de specifieke bedragen die elke huurder voor zich moet nemen.
Het immokantoor stelde bij de vorige vervanging het addendum op en het werd nadien door alle partijen ondertekend, dus de verhuurder heeft bij de vorige vervanging inderdaad zijn goedkeuring gegeven. Ik heb echter geen idee of de verhuurder in dit geval op voorhand werd ingelicht van het vertrek van de huurder.
Hoe kan ik controleren of het contract geregistreerd is? Ik denk er wel van te mogen uitgaan dat dit het geval is, onze verhuurder verhuurt namelijk redelijk wat panden en alles met betrekking tot het contract verliep heel professioneel en snel.

Verder zijn we praktisch zeker dat de persoon in kwestie, de verhuurder en het immokantoor ofwel 1) nog niet ingelicht heeft of 2) een van de voorbije dagen pas ingelicht heeft. Wat er naar mijn mening dus voor zou zorgen dat de eventuele opzeggingstermijn pas start op 1 september.

Hij moet dus een opzeg geven van 3 maanden en een verbrekingsvergoeding betalen ter grootte van 1/4 van de voorziene opzeg (0-1-2 of 3 maanden huur al naar gelang hoe lang jullie er al wonen ) Het er niet gedomicilieerd zijn heeft hier geen enkele invloed.

Bent u dit 100% zeker dat de domiciliëring geen invloed heeft? Ik las namelijk een wetsartikel dat stelde dat een huurder, die zijn hoofdverblijfplaats niet in het pand heeft, niet gebonden is aan de huurwet.
We willen namelijk vrij zeker van ons stuk zijn voor we de persoon in kwestie confronteren, daar deze voor advies steeds beroep kan doen op een (advocaat) familielid onder andere gespecialiseerd in huur en verhuur.
Als ik het goed heb vervalt deze boete wel wanneer de contractverbreking opgelost wordt door een het aanmaken van een addendum?
Dit was alleszins de vorige keer het geval.

Wat raden jullie ons aan? En wat als deze persoon blijft volharden? Advocaat nemen en naar het vredegerecht trekken?

[Franciscus]

En welk wetsartikel was dat dan wel?
Wat staat in het contract over domicilie?
En vant zo wie zo onder algemeen huurrecht.

[Rarheem]

En welk wetsartikel was dat dan wel?
Wat staat in het contract over domicilie?
En vant zo wie zo onder algemeen huurrecht.

In het contract staat dat het goed uitsluitend bestemd is voor private bewoning (als hoofdverblijfplaats).
Met betrekking tot het wetsartikel was ik fout, ik las dit in de brochure 'huurwet' onder de eerste voorwaarde, welke refereert naar artikel 1 van de huurwet. Hierin wordt wel uitdrukkelijk vermeld dat de hoofdverblijfplaats ook kan bewezen worden wanneer de persoon in kwestie er niet gedomicilieerd is. Echter vind ik dit vrij subjectief, volgens mij was dit pand de persoon zijn hoofdverblijfplaats, en volgens mij beschouwde hij dit ook als zijn hoofdverblijfplaats, maar het lijkt mij iets dat hij zou kunnen aanvechten.
Ook las ik in de beleidsnota samenwonen van stad Gent, dat iedere bewoner het pand als hoofdverblijfplaats moet nemen door middel van de domiciliëring. Heeft u enig idee wat de implicaties hiervan kunnen zijn op onze situatie?

[bosprocureur]

Zonder de juiste tekst te kennen van het huurcontract en het eerste addendum, wordt het m.i. moeilijk om hier precieze info te kunnen geven. Laat u om te beginnen toch niet teveel imponeren door het feit dat een familielid van de verlater advocaat is.

Uw afscheidnemende vriend heeft het goed ook voor zijn eigen private bewoning gebruikt, conform zijn verbintenis in het huurcontract. Dat is dus geen probleem
.
Staat hij in het contract afzonderlijk als huurder, of staan er eerst alle gegevens van alle vijf "deelnemende huurders", en dan iets in de zin van " hierna de huurder genoemd ", zodat het duidelijk is dat jullie allemaal samen moeten optreden ?
Treedt in het addendum de nieuwe collega gewoon in alle rechten en verplichtingen van de vertrokken medehuurder, dus ook wat betreft begindatum van het huurcontract, huurprijs en indexatie, plaatsbeschrijving enz..
Betalen jullie de huur in één bedrag, of in vijf deelbedragen? enz enz....

[Rarheem]

Staat hij in het contract afzonderlijk als huurder, of staan er eerst alle gegevens van alle vijf "deelnemende huurders", en dan iets in de zin van " hierna de huurder genoemd ", zodat het duidelijk is dat jullie allemaal samen moeten optreden ?
Treedt in het addendum de nieuwe collega gewoon in alle rechten en verplichtingen van de vertrokken medehuurder, dus ook wat betreft begindatum van het huurcontract, huurprijs en indexatie, plaatsbeschrijving enz..
Betalen jullie de huur in één bedrag, of in vijf deelbedragen? enz enz....

In het contract lijst men eerst alle gegevens van de huurders en eventuele borgstellers op, gevolgd door:

Hierna genoemd: 'de huurder'
Alle partijen zijn steeds hoofdelijk en ondeelbaar gehouden indien het om meerdere personen gaat.

Het addendum bepaalt voor zover ik kan zien gewoon dat persoon X op datum Z geen huurder meer is en persoon Y op datum Z huurder wordt. Verder is er ook een onmiddellijke en definitieve inwerkingtreding van het addendum op datum Z en maakt het daarna integraal deel uit van de huurovereenkomst. Men bepaalt ook dat bij strijdige bepalingen, de bepalingen uit het addendum aanvaard worden. Verder zie ik niets staan, dus ik veronderstel dat de nieuwe huurder in alle rechten en verplichtingen treedt van diegene die hij vervangt.

Met betrekking tot de huur storten wij allemaal ons deel op een gezamelijke rekening, via welke wij het overmaken naar de verhuurder.

[bosprocureur]

Zoals ik het zelf ongeveer zou doen dus.

Dan bevestig ik wat ik reeds aangeraden heb in # 3 hierboven; wel de aangetekende brief laten uitgaan van alle vijf de andere medehuurders. En voor zijn gemak (en uw zekerheid) ook vermelden dat er een exemplaar per gewone post verstuurd werd.

Nadien, bij geen gewenst gevolg, kan u hem voor het vredegerecht laten oproepen in verzoening (moet je ook eens meegemaakt hebben ). Brengt dit geen resultaat, eens goed kosten en baten narekenen voor je te veel kosten gaat maken.

[bosprocureur]

Ah ja, hebben jullie onderling ook een overeenkomst op papier gezet?

[bosprocureur]

Franciscus laat me opmerken dat jullie maar met vier overblijven om te tekenen.

Altijd even alert die man!

Bedankt, om een of andere reden ging ik er even van uit dat ze met z'n zessen waren.

[mava105]

In mijn post #10 had ik al vermeld dat de opzegvergoeding dient gedeeld door 4

[bosprocureur]

In mijn post #10 had ik al vermeld dat de opzegvergoeding dient gedeeld door 4

Hoewel hij slechts voor 1/5 van het geheel huurder is ?

Anyway, tussen huurders zal de eventuele vergoeding toch afhankelijk zijn van wat ze onderling overeengekomen zijn, de verhuurder komt hier m.i. niet noodzakelijk in tussen. Dit omdat de vijf huurders voor de huurder slechts één tegenpartij zijn. Dacht ik.

Het is inderdaad een boeiende, maar arbeidsintensieve manier van verhuren...