JuridischForum.be

Op 1 januari werd ons appartement door brand, veroorzaakt door onze bovenbuur, onbewoonbaar.
De verzekering ging uit van een onbewoonbaarheid van 2 maanden, dewelke wij dus geen huur verschuldigd waren. Door laksheid van onze huisbaas duurde de onbewoonbaarheid 3 en een halve maand.
Onze huisbaas eiste vanaf de derde maand terug huur, welke wij niet betaald hebben wegens de onbewoonbaarheid. Hierop verhoogde hij de huur met €30.
Hierop hebben wij via aangetekend schrijven laten weten dat wij de huur tijdens de onbewoonbaarheid niet betalen, en een procedure tot verzoening opgestart bij het vredegerecht. Hier is de huisbaas niet komen opdagen. Wel heeft onze huisbaas hierop onze opzeg gegeven. Hij gaat uit van een opzeg van 3 maanden (is wettelijk 6 maanden)
Ondertussen is het pand weer in bewoonbare staat, maar doet de boiler (voor warm water) het niet meer. Wij hebben een technieker laten langskomen om dit te herstellen, maar deze vertelde ons dat de installatie onwettig is en moet vervangen worden. Maar onze huisbaas wil deze niet laten vervangen en doet geen moeite om dit probleem op te lossen.

Welke stappen kan ik ondernemen tegen mijn huisbaas? Ben zijn gedrag echt moe. Verhuizen is geen optie.

Een procedure voor de vrederechter is devolgende stap. Uw huisbaas gaat de borg niet willen vrijgeven als hij de huur waarop hij vindt dat hij recht heeft niet voldaan is. Je moet voor je zelf uitmaken of je de opzeg aanvecht, of enkel de opzegperiode. Ook het dispuut over de niet betaalde huur en het terugbetalen van de waarborg zou ik ineens uitklaren.

“Art.1719.De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :...2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is...Art1720...Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.”(Burgerlijk Wetboek).

"De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt"(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226).

“De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden“(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

Maan daartoe vooraf de verhuurder aangetekend aan voornoemde verplichtingen na te komen binnen een redelijke termijn die u daarin zelf bepaalt.Deel hem daarin tevens mee dat u vanaf het verstrijken van die termijn voornoemde exceptio toepast in verhouding tot de genotsderving die u lijdt.

“Art.15.§ 1. Onverminderd de toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, kan de burgemeester, op eigen initiatief of op verzoek, een woning die niet beantwoordt aan de in artikel 5 bedoelde normen of aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort, bedoeld in artikel 31 van het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting bij besluit ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, op voorwaarde dat de gewestelijk ambtenaar de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring heeft geadviseerd en na de eigenaar en de bewoner te hebben gehoord. De burgemeester neemt in dat geval alle maatregelen die hij noodzakelijk acht ter uitvoering van het besluit.”(15 JULI 1997. - Decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

U kan dus ook voornoemd verzoek richten tot de burgemeester.

'De elementaire vereisten van veiligheid,hygiëne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde.Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst NIETIG(art.1131 en 1133 B.W.)'(Vred.Grâce-Hollogne 11 juli 2000,Echos log. 2000,123,noot THOLOME,L.).

Ingevolge de onbewoonbaarverklaring is de huurovereenkomst opgeheven en MOET u zonder meer verhuizen, zonder vooropzeg.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/.Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.

Ingevolge de onbewoonbaarverklaring is de huurovereenkomst opgeheven en MOET u zonder meer verhuizen, zonder vooropzeg.

Wat indien ik het goed begrijp volgens MoonlandMenace niet meer het geval schijnt te zijn ...

De verzekering ging uit van een onbewoonbaarheid van 2 maanden, dewelke wij dus geen huur verschuldigd waren. Door laksheid van onze huisbaas duurde de onbewoonbaarheid 3 en een halve maand.
Onze huisbaas eiste vanaf de derde maand terug huur, welke wij niet betaald hebben wegens de onbewoonbaarheid.

Ik weet niet zeker of de huishuur in halve maanden kan berekend worden, indien niet ben je in feite 4 maanden geen huur verschuldigd

Hierop verhoogde hij de huur met €30. Hierop hebben wij via aangetekend schrijven laten weten dat wij de huur tijdens de onbewoonbaarheid niet betalen,

Een huisbaas die "nog steeds" blijkbaar niet weet dat de huur zo maar niet kan opgeslagen worden.

Wel heeft onze huisbaas hierop onze opzeg gegeven.

Hier moet je wel op reageren dat de opzeg onwettig is (alvast zeker 6m. maar misschien meer > zie hieronder)

Ondertussen is het pand weer in bewoonbare staat, maar doet de boiler (voor warm water) het niet meer. Wij hebben een technieker laten langskomen om dit te herstellen, maar deze vertelde ons dat de installatie onwettig is en moet vervangen worden. Maar onze huisbaas wil deze niet laten vervangen en doet geen moeite om dit probleem op te lossen. Welke stappen kan ik ondernemen tegen mijn huisbaas? Ben zijn gedrag echt moe. Verhuizen is geen optie.

Verslag van die technieker of expert vragen als bewijs ! en gewoon gedurende de hierboven beschreven periode van 4 maanden geen huur betalen. Je kan zelf een gerechtelijke procedure opstarten of afwachten tot hij het doet. Wat volgens mij niet al te lang zal duren als je een gedeelte van de kosten of huishuur maandelijks inhoud. Je moet wel zeker zijn dat je alle redenen hiertoe hebt en hem verwittigd hebt dat je dit gaat doen indien hij zijn verplichtingen niet nakomt. Wat betreft de opzegperiode die dus nr. alle waarschijnlijkheid 6m. of meer is hebben we wel iets meer gegevens nodig over je contract.

Nog eens even deze topic van onder het stof halen...
Aangezien ik na 3 weken nog steeds zonder warm water zat en mijn huisbaas hier niets aan ging doen heb ik het heft in eigen handen genomen. Ik heb zelf een elektrische boiler geïnstalleerd.
Ook heb ik mijn huisbaas een aangetekend schrijven gestuurd met de melding dat hij zijn plichten als verhuurder niet nakomt en ik geen huur meer betaal tot ik alle kosten die de onbewoonbaarheid met zich meebracht vergoed heb gekregen en tevens een kost voor de boiler.

Hierop heeft mijn huisbaas mij mondeling meedegedeeld dat als er in juni geen huur betaald is hij naar een advocaat stapt.
Wat kan ik het beste doen? Geen huur meer betalen of toch maar zwichten voor de huisbaas?

NOOIT zwichten voor een huisbaas. Verder raad ik U aan een gedeelte van de kosten (forfaitaire kosten of de zgz. maandelijkse voorschotten) maandelijks in te houden i.p.v. de huur. Hij kan indien U weigert uw huur te betalen naar een deurwaarder stappen zonder dat de zaak voor de vrederechter geweest is dus, om bewarend beslag op uw inboedel te leggen. Het is wel bewarend beslag, dus zonder een uitspraak van een vrederechter kan de deurwaarder evenwel niets doen.

Let wel: eerst een AS waarin U meldt dat U vanaf volgende maand een bedrag op de maandelijkse voorschotten gaat inhouden (bvb 40%), indien hij zijn verplichtingen niet nakomt.

De huur betalen want anders snij je in je eigen vingers ook al sta je recht in je schoenen.
Zou zeggen ga naar een verhuurdersbond zij weten hoe je die dingen op een wettelijke manier kan oplossen.