Tegen kwijting van syndicus.

Pedro · #31 , 12 jun 2011 13:35

Ondertussen werd dus klacht neergelegd bij het BIV.

Nu wil de syndicus een buitengewone algemene vergadering bijeen roepen met dezelfde punten als de vorige.
1. voorllezing verslag vorige (mijn toevoeging betwiste) vergedering
2. Bevestiging aanstellen van de syndicus.
3. Bevestiging aanstellen raad van beheer.
4. Décharge van de syndicus en rVB
enz... enz...

Vraag: kan de syndicus nu, op eigen initiatief, terwijl er een klacht loopt nog een buitengewone AV bijeenroepen?
De jaarlijkse AV heeft dus plaats gehad.

Vanuit het standpunt van de VME is er geen dringende reden om een BAV te houden.

Maar wel vanuit het persoonlijk standpunt van de syndicus, om zich "in te dekken". Deze komende BAV is dus vermoedelijk in se onregelmatig, bedriegelijk en onrechtmatig, met mogelijks alle kosten ten laste van wie de AV oproept.

Een AV van die aard kan enkel gehouden worden als de beslissingen van de vorige AV effectief nietig werden verklaard door de bevoegde rechter. Dat is hier niet het geval. De beslissingen van de vorige AV zijn dus uitvoerbaar, maar wel op risico van de VME (en indirect van de betrokken mandatarissen).

Indien de syndicus ondertussen tot het besef is gekomen dat hij fouten heeft gemaakt, dan kan hij deze fouten rechtzetten door de beslissingen middels een nieuwe vergadering te overrulen. De rechtspraak volgt (terecht overigens) dit. Zolang er geen vonnis voorligt, kan op die manier nog een minnelijke uitkomst worden bereikt.

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Pedro · #32 , 12 jun 2011 13:37

De saga gaat verder.
Vermits op deze BAV, niettegenstaande verzet bijeengeroepen in mijn naam , de aanwezigheidsquota niet behaald werd roept de syndicus een nieuwe BAV samen. (Met dezelfde punten als voor de 2 vorige vergaderingen.)
Van vorige BAV werd geen verslag opgemaakt zodat we niet weten wie aanwezig, afwezig en/of vertegenwoordigd was.
Ik stuurde vandaag een mailtje om documentatie te vragen over de agendapunten van deze nieuwe vergadering.
Hoe zal het nu verlopen.

Zie mijn ander antwoord onder de post van Luc. Ik veronderstel dat er buiten uw klachtneerlegging bij het BIV geen procedure in vernietiging van deze beslissingen werd opgestart?

Luc · #33 , 12 jun 2011 13:57

...
Indien de syndicus ondertussen tot het besef is gekomen dat hij fouten heeft gemaakt, dan kan hij deze fouten rechtzetten door de beslissingen middels een nieuwe vergadering te overrulen. De rechtspraak volgt (terecht overigens) dit. Zolang er geen vonnis voorligt, kan op die manier nog een minnelijke uitkomst worden bereikt.

Opgelet daarmee, als de beslissing van de 1ste AV een begin van uitvoering heeft gehad, kan deze niet zomaar "overruled" worden. Er is meer nodig, naar gelang het geval. En wie zegt dat de AV akkoord moet gaan?

Reclame

Boregard · #34 , 13 jun 2011 14:55

<<Pedro schreef op 12 juni 2011 :
Indien de syndicus ondertussen tot het besef is gekomen dat hij fouten heeft gemaakt, dan kan hij deze fouten rechtzetten door de beslissingen middels een nieuwe vergadering te overrulen. De rechtspraak volgt (terecht overigens) dit. Zolang er geen vonnis voorligt, kan op die manier nog een minnelijke uitkomst worden bereikt.>>

Kan zijn, maar ik geloof er niet teveel van.

Alhoewel altijd bereid om compromissen te maken volg ik in dit geval meer de visie van Luc geschreven op 16 mei ll:
<<Maar wel vanuit het persoonlijk standpunt van de syndicus, om zich "in te dekken". >>
en bij het BIV aan te tonen dat de meerderheid van de bewoners achter hem staan. (volmachetn worden welig geronseld)
De meeste eigenaars, en dit is niet hier alleen, zeggen: "het heeft toch geen zin" en betalen maar.

Aanpassing van de liften is een kostelijke zaak. Als jij de mensen (leeftijd 60, 70, 80 en meer) vertelt dat dit slechts €30,00 per maand zal kosten, mits een deel van het reservefonds af tenemen, dan zijn die akkoord. Verder nog zal de nieuwe eigenaar verplicht zijn (zonder meer) deze schuld over te nemen!!!!!!.
Moest ik "iets" kopen dan onderhandelen ik wel over die "over te nemen" schuld en trekken die zoveel mogelijk van de aankoopprijs af.

Een kleine opsomming:
Een wanbetaler krijgt voorschotten(?), een vonnis werd niet betekend, betaalde voorschotten voor de liften vind je nergens terug, enz...
Van de opgeroepen BAV waar geen quorum bereikt werd is geen verslag opgemaakt. Je weet niet wie aanwezig, afwezig of vertegenwoordigd was, enz...

Zegt men niet dat goede rekeningen goede vrienden maken?

Pedro en Luc, bedank voor jullie reacties.
Ik hoop er ook te krijgen van andere personen!

Pedro · #35 , 13 jun 2011 20:46

...
Indien de syndicus ondertussen tot het besef is gekomen dat hij fouten heeft gemaakt, dan kan hij deze fouten rechtzetten door de beslissingen middels een nieuwe vergadering te overrulen. De rechtspraak volgt (terecht overigens) dit. Zolang er geen vonnis voorligt, kan op die manier nog een minnelijke uitkomst worden bereikt.
Opgelet daarmee, als de beslissing van de 1ste AV een begin van uitvoering heeft gehad, kan deze niet zomaar "overruled" worden. Er is meer nodig, naar gelang het geval. En wie zegt dat de AV akkoord moet gaan?

De syndicus roept telkens wanneer dit in het belang van de VME nodig is, een BAV bijeen. U zal natuurlijk zeggen dat deze BAV niet in het belang van de VME maar wel enkel in het belang van de syndicus is.
Als een syndicus vindt dat hij een fout gemaakt heeft en hij kan dit middels een BAV ongedaan maken, dan zal dit de VME sowieso kosten besparen aangezien anders de enige mogelijkheid om die beslissingen te vernietigen erin bestaat de Vrederechter te vatten. Zij heeft er dus m.a.w. alle belang bij. Dat de kosten voor deze BAV dan ten laste van de syndicus zouden worden gelegd, vind ik wel aangewezen.

Houd er tevens rekening mee dat wanneer de syndicus voor een rechter kan aantonen dat hij alles in het werk heeft gesteld om zijn fout(en) te herstellen, dan wil ik eens zien wat de uitkomst van het vonnis gaat zijn.

Een klacht bij het BIV zal hieraan niets veranderen.

Ik heb binnen dit issue nog nergens gelezen dat dagvaarding tegen de VME werd gelanceerd. In deze hypothese kost het de VME altijd geld.

Het is overigens zo dat de syndicus 'de klacht' naast zich neer had kunnen leggen om dan gewoon de 4 maanden termijn af te wachten.

Wordt er binnen die termijn dan geen procedure in vernietiging ingesteld, dan worden de genomen beslissingen definitief. En dit dan zonder dat de syndicus in deze enige actie zou nemen.

Overigens wat uw melding betreft mbt. een eventuele uitvoering van beslissingen; afhankelijk van het soort van beslissing (ik spreek dan niet over een dringende uitvoering) maar zolang dat de protesttermijn niet verstreken is, heeft noch de VME noch de syndicus rechtszekerheid. M.a.w. een diligent syndicus zal naargelang de omstandigheden en gelet op het soort van beslissing met de eventueel daaraan gekoppelde nadelige gevolgen, sowieso niet onmiddellijk na een vergadering overgaan tot het uitvoeren van een of meerdere van deze beslissingen.

Het kan zijn dat dit reeds in een eerder post werd meegegeven, maar kan Boregard eens kort toelichten op welke basis er klacht bij het BIV werd neergelegd en welke beslissing en op basis van welke rechtsgrond de beslissingen eventueel zouden worden aangevochten?

Boregard · #36 , 16 jun 2011 17:25

Ja Pedro dat kan wel, maar vermits het maar DRIE bladzijden zijn kan diegene die het wenst eens doorscrollen.
Laten we het BIV rustig zijn procedure volgen en de beslissing nemen die ZIJ denken de goede te zijn.

In ieder geval dank ik de posters en de stille lezers.

Groetjes aan allen.

Boregard · #37 , 25 jun 2011 22:30

Wou toch nog even terugkomen op deze zaak en beantwoord alzo misschien toch nog de suggestie van Pedro.
De derde vergadering had nu plaats met voldoende , door de vriendjes, geronselde volmachten. (Had ook maar moeten ronselen)

Ze werd voorgezeten door een niet mede-eigenaar. (Art 577-6 par 5) zoon van de syndicus
Bezwaar (art 577-14) werd weggewimpeld door te vragen “heeft er iemand hier problemen mee?” neen dan doen we zo voort. (Geen tijd om ja te zeggen)
Een vroeger, in Antwerpen, bijgewoonde uiteenzetting over de wet op de mede-eigendom duurde 3 uur.
Hier werd en de uitleg over de wet en de bespreking/stemming van de agenda in een goed anderhalf uur afgehaspeld. Nodige verwijten naar de “wringer” inbegrepen.
Bij de uitleg over de wet op de mede-eigendom kwamen vele zaken niet aan bod zoals half jaarlijks verslag door de RVME, art 577-7 het reserve fonds art 577-11, de bevoegdheden van de commissaris art 577-8/2, enz…
Ten andere de aangestelde commissaris , (gepensioneerd ?) zelfstandig boekhouder is de vroegere syndicus die de schuld van een mede-eigenaar liet oplopen tot rond de 10.000 euro
Hopelijk komt er nu een duidelijke boekhouding (art 577-8) en staan de bedragen op de juiste plaats.
Opvraging voor de liften staat niet vermeld in het reservefonds, wat de wanbetaler niet betaalt wordt niet afgetrokken van de forfaitair opgevraagde som voor het reservefonds, wij weten niet hoeveel het werkkapitaal bedraagt en het reservefonds klopt dus niet, enz…

Het is niet te begrijpen hoe mak de mede-eigenaars zijn. Het zijn precies schapen.
Ze stemmen en weten dikwijls niet waarover ze stemmen. Mijn buur stemt ZO en dus ik wil niet afvallen en stem ook ZO. Echt gebeurd tijdens deze vergadering.

De uitgeprinte voorbereiding van de vergadering werd gevraagd te ondertekenen. Het zou mij niet verwonderen dat ze dit gaan gebruiken als verslag van de vergadering.

Ik zal jullie niet verder vervelen en mijn verslag naar het BIV morgen klaarmaken.

Boregard · #38 , 01 jul 2011 21:22

Zoals verwacht.
"De notulen van de B.A.V. werden voorgelezen en ondertekend door alle aanwezige eigenaars."
Je moet maar durven.

Boregard · #39 , 17 jul 2011 12:07

De opgevraagde som voor de liften die niet vermeld was in het reservefonds is nu toch terecht. Ze staat op het spaarboekje.
Vraag is staan de twee trimestriële opvragingen 2011 voor het RF ondertussen ook al op?

Bij het zichtrekening was er een kleine vergissing. Er moet nog 2x voor ongeveer 385 euro af en aangerekend worden
Het zal rechtgezet worden bij de volgende afrekening.

Ben ik nu een lastig mens of wil ik de zaken juist hebben?
“Des bons comptes font des bons amis”

Tijdens mijn periode van “mistery controller van syndici” heb ik nooit zo een warboel meegemaakt die men dan met alle middelen tracht

Boregard · #40 , 26 jul 2011 11:53

Vandaag bericht gekregen: >>> ...het dossier te klasseren zonder verder gevolg<<<

Luc · #41 , 26 jul 2011 12:04

Vandaag bericht gekregen: >>> ...het dossier te klasseren zonder verder gevolg<<<

Van welke organisatie?

float · #42 , 26 jul 2011 15:20

Ik vermoed BIV

Boregard · #43 , 26 jul 2011 20:50

plaatsvervangend juridisch assessor

Boregard · #44 , 30 jul 2011 16:46

effen terug na bezinking.
<<<De vastgoedmakelaar heeft aan de hand van de bijgebrachte stukken aangetoond dat hij zijn taak naar behoren heeft vervuld.>>>
<<<Ik hield eraan u dit te melden>>>

Men bedoelde hier de syndicus want het ging over zijn beheer.

Nu begrijp ik dat je zomaar een paar duizend euro uit het reservefonds mag nemen, zonder beslissing van wie dan ook, als voorschot voor een wanbetaler. (???)
Ik begrijp ook dat bij de trimestriele opvraging geen rekening moet gehouden worden met het niet betaalde deel van het RF door de wanbetaler. (???).
Ik begrijp ook dat een wanbetaler toch een reserve kan aanleggen. (???)
Ik begrijp nu ook dat de opgevraagde voorschotten voor de liften niet in het RF moeten ingeschreven worden. (???)

Kosten wil ik niet maken en wat kan je anders doen dan je er bij neerleggen.

Ook ik hield eraan jullie dit te melden.

In een streekkrantje stond een artikel overgenomen uit Immovlan.
Het minderheidsforum schrijft er over "mystery clients"tegen discriminatie in vastgoed

<<<.... het minderhedenforum vindt die tuchtprocedure van het BIV echter niet geloofwaardig.>>>
<<< ...Doen ze dit niet, dan is hun deontologische code een lege doos.>>>
Onderaan het artikel staat info:www.minderhedenforum.be

Luc · #45 , 31 jul 2011 10:53

effen terug na bezinking.
<<<De vastgoedmakelaar heeft aan de hand van de bijgebrachte stukken aangetoond dat hij zijn taak naar behoren heeft vervuld.>>>
<<<Ik hield eraan u dit te melden>>>

Men bedoelde hier de syndicus want het ging over zijn beheer.

Nu begrijp ik dat je zomaar een paar duizend euro uit het reservefonds mag nemen, zonder beslissing van wie dan ook, als voorschot voor een wanbetaler. (???)
Ik begrijp ook dat bij de trimesteriele opvraging geen rekening moet gehouden worden met het niet betaalde deel van het RF door de wanbetaler. (???).
Ik begrijp ook dat een wanbetaler toch een reserve kan aanleggen. (???)
Ik begrijp nu ook dat de opgevraagde voorschotten voor de liften niet in het RF moeten ingeschreven worden. (???)

De "voorgelegde stukken" zijn niet tegensprekelijk voorgelegd, dus in se niet rechtsgeldig (= "geldig in rechtsprocedures") vooraleer de klager ze onderzocht heeft.

Kosten wil ik niet maken en wat kan je anders doen dan je er bij neerleggen.

Dus gaat u de facto akkoord met de werkwijze van uw syndicus.

Ook ik hield eraan jullie dit te melden.

In een streekkrantje stond een artikel overgenomen uit Immovlan.
Het minderheidsforum schrijft er over "mystery clients"tegen discriminatie in vastgoed

<<<.... het minderhedenforum vindt die tuchtprocedure van het BIV echter niet geloofwaardig.>>>
<<< ...Doen ze dit niet, dan is hun deontologische code een lege doos.>>>
Onderaan het artikel staat info:www.minderhedenforum.be

Na een bezoek aan die site blijkt dat die vereniging de werkwijze van BIV onmiddellijk en correct begrepen heeft. Waarom kan de wetgever dat niet?
Bron: http://www.minderhedenforum.be/Minderhe ... inatie.htm

Iets anders , maar in feite het zelfde. Vorige week een felle discussie gehad met iemand. Deze weigerde klacht in te dienen, na een ernstige fysieke agressie in een grootstad, met als motivatie: "ze doen toch niets". Maar omdat er geen klachten zijn ... wordt niets gedaan omdat er officieel geen incidenten zijn.

@Boregard

1. Het feit dat je klacht heb neergelegd bij het BIV is een grote stap en zeer positief.

2. Het feit dat je je ervaring meedeelt via een forum is nog positiever (andere mede-eigenaars kunnen gebruik maken van je ervaring).

3. Het feit dat je niet verder doet, is spijtig maar begrijpelijk. Hier moet gewerkt worden om de mede-eigenaars dezelfde bescherming te geven als aandeelhouders binnen een vennootschap (= de procedurekosten worden voorgeschoten door de rechtspersoon vanaf het ogenblik dat +10% van de aandeelhouders een procedure starten tegen de rechtspersoon en/of zijn mandatarissen).

Persoonlijk heb ik dat alles begrepen in 2002. Maar omdat ik de technische mogelijkheden wel had (kennis - ervaring - tijd - geld, in die volgorde) heb ik de grote stap gezet in 2004 en het voorbeeld van David/Goliath gevolgd, rekening houdend met vonnissen van het type Salomon.

Momenteel komt in mijn VME het echte systeem langzamerhand naar boven EN grijpt justitie wel degelijk in. BIV heeft met de rug tegen de muur, nadat een assessor zich moest terug trekken (een advocaat van zijn kabinet was ook advocaat van de VME), mijn klachtendossier van 2002 heropend.