JuridischForum.be

Met een heleboel eigenaars worstelen met volgend probleem.
We bezitten allemaal een appartement dat dateert van 1960. Vele en grote renovatiekosten dringen zich sinds enkele jaren op. Sinds een aantal jaren wordt er ieder jaar systematisch iets gerenoveerd (leidingen, dak, terrassen, CV, enz...). Steeds wordt er op zeer korte termijn (lees: 2 à 4 maanden) 2X een vooschot opgevraagd dat schommelt tussen de 300 euro en 1500 euro. Tel daar dan bij dan we iedere maand nog gewoon algemene onkosten moeten betalen. In totaal loopt de som voor sommigen onder ons dan op tot 2500euro op een termijn van vier maanden dat we moeten betalen aan de syndicus.
Wij hebben reeds gevraagd aan de syndicus om ons meer tijd te geven om de voorschotten te betalen (bv. 6 maanden), zodat iedere eigenaar iedere maand een beetje geld aan de kant kan leggen. De syndicus beweert dat dat niet mogelijk is, aangezien op de Algemene vergadering 1/2 vd eigenaars akkoord was.
En wat met de overige helft die omwille van gegronde redenen niet aanwezig konden zijn op die AV?
Indien we de voorschotten niet tijdig kunnen betalen, moeten we hiervoor een boete betalen, een lening aangaan of ons appartement maar verkopen.

Mijn vraag is nu of het wettelijk toegelaten is zulke bedragen als voorschot te vragen op een termijn van maar 2 maanden; en dan een boete te innen indien men niet kan voldoen aan deze eis?

Dank bij voorbaat.

Inden er extra werken ( niet voorzien in het jaarlijkse budget ) moeten worden uitgevoerd moet de syndicus OP VOORHAND over de ganse som beschikken . Dat is het voordeel met een provisieaanleg in de reservefondsen .Anders kan de syndicus geen grote werken contracteren zolang hij niet zeker is die ook te kunnen betalen .Trouwens voor belangrijke werken zou het zelfs aangewezen zijn de betalingsmodaliteiten mee op te nemen in de besluitvorming van dat agendapunt op voorwaarde dat daar sprake van is in het agendapunt zelf .

Beste,


dank je voor je antwoord. Kunt u mij eventueel zeggen of hier omtrent een wet bestaat waarnaar ik kan verwijzen?

Met een heleboel eigenaars worstelen met volgend probleem.
We bezitten allemaal een appartement dat dateert van 1960. Vele en grote renovatiekosten dringen zich sinds enkele jaren op. Sinds een aantal jaren wordt er ieder jaar systematisch iets gerenoveerd (leidingen, dak, terrassen, CV, enz...). Steeds wordt er op zeer korte termijn (lees: 2 à 4 maanden) 2X een vooschot opgevraagd dat schommelt tussen de 300 euro en 1500 euro. Tel daar dan bij dan we iedere maand nog gewoon algemene onkosten moeten betalen. In totaal loopt de som voor sommigen onder ons dan op tot 2500euro op een termijn van vier maanden dat we moeten betalen aan de syndicus.
Wij hebben reeds gevraagd aan de syndicus om ons meer tijd te geven om de voorschotten te betalen (bv. 6 maanden), zodat iedere eigenaar iedere maand een beetje geld aan de kant kan leggen. De syndicus beweert dat dat niet mogelijk is, aangezien op de Algemene vergadering 1/2 vd eigenaars akkoord was.
En wat met de overige helft die omwille van gegronde redenen niet aanwezig konden zijn op die AV?
Indien we de voorschotten niet tijdig kunnen betalen, moeten we hiervoor een boete betalen, een lening aangaan of ons appartement maar verkopen.

Mijn vraag is nu of het wettelijk toegelaten is zulke bedragen als voorschot te vragen op een termijn van maar 2 maanden; en dan een boete te innen indien men niet kan voldoen aan deze eis?

Dank bij voorbaat.

Beste,
Het zal duidelijk zijn dat zowel het bedrag als de frequentie en periode van extra opvragingen of spaaraandelen in een reservefonds steeds door het hoogste orgaan binnen de VME dient te worden beslist, namelijk door de algemene vergadering. Op basis van uw info blijkt dit hier het geval te zijn. Wanneer een beslissing niet binnen de door de wet voorziene termijn bij de vrederechter wordt geprotesteerd (en ook wordt vernietigd) dan wordt ze voor alle eigenaars definitief, ook voor deze die tegen stemden zich onthielden of afwezig waren. Nu hier heb ik wel een bedenking bij: als u zegt dat zeker de helft van de eigenaars afwezig was (en er werd door deze geen volmacht aan een derde gegeven), hoe kon de vergadering dan rechtsgeldig doorgaan? Conform de wet kan een vergadering (tenzij het een tweede vergadering betreft) maar doorgaan wanneer aan de pluraliteitsvoorwaarde werd voldaan, namelijk: meer dan de helft van de eigenaars aanwezig of gevolmachtigd en minstens de helft van de aandelen aanwezig. verder gaande op vorige. De syndicus is verplicht om de beslissingen van de AV uit te voeren. Kijk wel goed in de notulen na dat alle modaliteiten werden vermeld (bedrag, periode van opvragen,...) en dat de syndicus de beslissing van de vergadering uitvoert zoals ze effectief werd beslist.

Gezien de situatie die zich thans stelt, staat niets jullie er tot in de weg om op de dagorde van de volgende vergadering het agendapunt te laten opnemen dat jullie het bedrag, de frequentie,... gewijzigd willen zijn. De syndicus is verplicht het punt op de agenda op te nemen. Dit is perfect mogelijk en ook hier dient de syndicus een rechtsgeldige beslissing uit te voeren. Wanneer de jaarlijkse vergadering nog te ver af is, dan kan, wanneer dit door één of meerdere eigenaars die minstens 20% (tenzij strengere bepalingen in de statuten) van de aandelen bezitten, aan de syndicus worden gevraagd (lees: bevolen) om een bijzondere algemene vergadering met het specifieke dagordepunt samen te roepen. Vraag hem eveneens dat hij in functie van zijn technisch beheer tijdens deze vergadering een overzicht geeft van de noodzakelijke werken die op korte en/of middenlange termijn zullen moeten worden uitgevoerd, waarbij hij reeds tegen de vergadering offertes opvraagt. Zo weten jullie tenminste waar jullie (financieel) nog aan toe zijn. Op basis van "prioriteit" kan dan een planning worden opgemaakt en op basis hiervan kan men sparen of, wanneer er teveel werken in het vooruitzicht liggen die te hoge kosten vertegenwoordigen, kan ook met een lening worden gewerkt. Deze lening wordt dan na beslissing van de AV in naam en voor rekening van de VME afgesloten waarbij alle eigenaars in solidum (elk voor zijn/haar aandeel) gehouden zijn om mee te betalen wanneer er een eigenaar zijn verplichtingen niet zou nakomen. Er bestaan kredietmaatschappijnen die speciaal voor VME's zulke kredieten toestaan en dit aan lage rentevoeten (4% - 4,5% op jaarbasis). De looptijd kan zelf worden gekozen (2,3,5 of zelfs 7 jaar).Om de hoge variabele kosten dusdanig terug te dringen, biedt dit soms een zeer goede oplossing. Het maandbedrag valt dikwijls zeer goed mee. Ook hierover dient de vergadering met de benodigde meerderheid te beslissen. Na het definitief worden van de beslissing dienen ALLE eigenaars in dit systeem mee te gaan.

Open kaart spelen, alle mogelijkheden bekijken en de mogelijke oplossingen aanreiken die kunnen bijdragen tot het aan de eigenaars geven van " financiële ademruimte" behoort tot de taak van een goede syndicus. Doen alsof je neus bloedt en dan daarna juridisch achterstallen gaan invorderen gaat niet echt bevorderdend werken en is sowieso om serieuze problemen vragen. Een syndicus die wordt geconfronteerd met een fenomeen waarbij dient te worden vastgesteld dat de uitvoering van een beslissing voor de helft van de eigenaars niet (meer) mogelijk is, dient logischerwijs in te zien dat hij daarvoor zijn ogen niet kan sluiten en noch minder zijn hoofd in het zand kan steken.

Dank u wel voor dit zeer uitgebreid en duidelijk antwoord.

U vraagt of er een wet bestaat die daaromtrent regelgevend kan zijn . Alhoewel ik hier door Pedro al ruim afgeschilderd ben als een onkundig man, lijkt het mij niet zozeer afhankelijk van een wet maar wel van de praktijk .Een stom voorbeeld : gaat U bij de bakker een brood kopen zonder geld ? Handel drijven is geven en nemen .Om te kunnen nemen moet ook kunnen gegeven worden hetgeen rechtmatig is en vandaar moet men vermijden dat men een transactie doet op een ogenblik dat men " insolvabel is ". Dat lijkt mij toch een pluausibele uitleg ; Naar mijn oordeel heeft de syndicus geen rekening gehouden met de financiering (en de bijhorende problemen )en in het wilde weg de bestelling gedaan van de uit te voeren werken op een ogenblik dat hij geen garanties kon geven voor de regelmatige betaling van het uitgevoerde werk , zelfs al vraagt de aannemer met voorschotten de eindsom op .
Om mezelf in te dekken moet ik wel verwijzen naar adviezen gegeven door rode ridder Van Coillie die er bijlange geen zo'n stomme voorstellen op nahield .

Als U uw probleem voorlegt lijkt mij dat een zeer interessant onderwerp waar iederéén kan uit leren .Voor zover mijn advies nog iets betekent kan ik het volgende voorstellen :Indien uw syndicus een architect van betekenis, of beter nog een burgerlijk ingenieur bouwkunde onder de arm neemt en het ganse gebouw overloopt zal hij wel ontdekken welke delen van het gebouw momenteel zwak staan en binnen een redelijk voorspel bare tijd aan vernieuwing toe zullen zijn .Wanneer je nu alle rapporten en prognoses van die architect of ingenieur binnen hebt dan kun je aan goede leveringsfirma's ,zelfs tegen betaling , een actuele prijsopgave aanvragen voor de vernieuwing op dit moment .Nu kun je wel een inhaalmaneuver instellen op de opbouw van een reservefonds met geactualiseerde bedragen .Onderzoek dan welke panden in welke kosten deelnemen en welke niet ( eigenlijk de sleutelverdeling ) Maak dan een systeem van kolommen op waarvan elke kolom een sleutel vertegenwoor digd en een aantal lijnen overeenkomstig de prognose van tijd van renovatie of herstel .Dan kan je in elke lijn per kolom invullen het totaal deelbedrag van de prognose per jaar invullen .Daarmee kun je van alle entitieten jaarlijks berekenen wat zij voor hun pand moeten storten op een reserveverkening in verhouding met hun aandelen .Uiteraard is het af te raden dat men alles in één pot gooit want mensen die bv niet in de lift moeten betalen moeten er ook niet voor sparen . De syndicus moet dan in een AV een voorstel doen voor alle eigenaars, een bedrag te storten per soort onkost te voorzien volgens hun deelname in de kosten en moet polsen hoe groot het totaal jaarlijks te sparen bedrag mag oplopen
in verhouding met de haalbaarheid van elke eigenaar .De datas van storten op rekening kan door de AV gespreid worden over een gans jaar ,en dit volgens de diverse sleutels van toepassing . Om de diverse reserves volgens sleutels te kunnen uit elkaar scheiden kan men in het boekhouplan rekeningen aanmaken zoveel als sleutels zijn bv rek ,13000,13001,13002 enz . DE rekening nrs van het boekhoudplan geven duidelijk aan hoeveel geld er per soort kosten is opgespaard en onderscheiden blijven van alle andere spaarrekeningen ,terwijl de sommen gespaard alle op één financiele rekening kunnen worden gestort.
Deze blitz operatie is het gevolg van de inertie in het verleden, want hadden de eignaars 40 jaar geleden hun spaaractie toen begonnen was er nu geen drama meer voorhanden .

Bijkomend aan het advies van Pedro druk ik erop dat de keuze van prioriteit/volgorde een verantwoordelijkheid is van de AV, die genomen wordt op basis van de informatie van de syndicus.

Deze is dan ook verplicht om jaarlijks de lijst van ALLE werken voor te stellen die noodzakelijk zijn voor het in stand houden van de mede-eigendom. Dus o.a. om degradatie tegen te gaan.

Het is aan de AV om souverein te bepalen welke werken worden uitgevoerd en wanneer.

Zo blijkt dat een syndicus onvolledige informatie heeft verstrekt, is hij 100% verantwoordelijk voor de gevolgen, en dat zowel burgerlijk als strafrechtelijk (in het geval van bvb. valse verklaringen).

Voor elk werk moet de lastenverdeling bepaald worden op basis van de statuten, zoals ze geldig zijn op datum van AV.

Wenst men een andere verdeling van de kosten voor werken aan de liften, dan moet men eerst de statuten aanpassen, en pas op de volgende AV de werken aan de liften ter stemming voorleggen.

Een statutenwijziging via een beslissing van de AV zonder authentieke akte, kan nare gevolgen hebben, als een nieuwe mede-eigenaar deze beslissing aanvalt.