Schriftelijke stemming loopt fout door fout syndic

[arn0011]

Goeiemiddag,

Wij hadden recent de toestemming gevraagd aan onze VME om zonweringen te installeren op onze ramen. Aangezien er momenteel geen AV's kunnen plaatsvinden werd er hiervoor een schriftelijke procedure georganiseerd door onze syndicus.

In deze stembrief stond vermeld dat er een 4/5e meerderheid nodig was en we behaalden 69% van de stemmen. Ik las toen echter de regelgeving na en ontdekte dat de wet voorschrijft dat een 2/3e meerderheid van toepassing is "voor alle werken betreffende de gemene delen". Ik nam contact op met de syndicus en heb hen hierop gewezen. Ze gaven schoorvoetend toe dat ze een fout hebben gemaakt en ze gingen juridisch advies inwinnen bij het BIV om te bekijken of ze ons nu toch de toestemming konden geven, of dat de stemming opnieuw moest gebeuren.

Vandaag ontvingen de leden van de VME bericht dat de stemming niet moest worden herhaald maar met de volgende toevoeging: "Indien u als eigenaar in beroep wenst te gaan tegen de goedkeuring tot plaatsing, of u wenst uw stem aan te passen, dan kan dit binnen de 4 maanden, u dient ons per kerende hiervan op de hoogte te stellen". Met andere woorden: wij moeten opnieuw vier maand wachten met het plaatsen van onze zonwering.

Ik zit hierdoor met een aantal vragen:

1. Waarop is die termijn van vier maanden gebaseerd? Dit lijkt me erg lang.
2. Kan het zomaar dat iemand zijn stem mag veranderen?
3. Is dit werkelijk zo bepalend voor de geldigheid van een stemming dat de juiste meerderheid wordt vermeld op het biljet? Of hebben we in de ogen van de wet sowieso toestemming aangezien de 2/3e behaald werd?
3. Stel dat wij nu gewoon onze zonweringen installeren, lopen we dan een risico?

Alvast bedankt voor jullie inzichten!

[Thomas Morus]

"Indien u als eigenaar in beroep wenst te gaan tegen de goedkeuring tot plaatsing, of u wenst uw stem aan te passen, dan kan dit binnen de 4 maanden, u dient ons per kerende hiervan op de hoogte te stellen".

Dat is correct. Na een AV hebben de eigenaars de wettelijke mogelijkheid om binnen de vier maanden de beslissing te betwisten bij vrederechter.
Dus legaal. Een goed punt en een bank vooruit voor uw syndicus.

art 577-9 BW: § 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert]2.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

[arn0011]

Dat is correct. Na een AV hebben de eigenaars de wettelijke mogelijkheid om binnen de ver maanden de beslissing te betwisten bij vrederechter.
Dus legaal. Een goed punt en een bank vooruit voor uw syndicus.

Bij de vrederechter? In de mail doen ze uitschijnen dat een mailtje sturen naar de syndicus voldoende is.

[Thomas Morus]

Dat mag maar bovendien ook vrederechter vatten.

[adsummam]

Wat is opgenomen in de notulen?


Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars: praktische gids voor de syndicus

Roland Timmermans Kluwer 2012
9789046547465

blz. 231

Hoofdstuk 1.

Notulen opstellen

…

293. De notulen worden opgesteld onder verantwoordelijkheid van de syndicus.
Geen enkele wettelijke bepaling verleent de rechtbank de bevoegdheid achteraf de herschrijving van notulen te bevelen (346); de rechtbank kan wel, na vernietiging van het verlenen van decharge aan de syndicus, de syndicus in rechte dwingen om de reserves van een mede-eigenaar toch in de notulen te acteren(347).

Naar ons aanvoelen zijn de, eens ondertekende, notulen “heilig”.

Enkel een nieuwe (B)AV kan hier corrigerend optreden.


Eis dat de nieuwe AV gebeurt op kosten van de syndicus. 20%)
Omzeil de termijn van 4 maanden (rechtsbron?) door een BAV aan te vragen (>20 %).
Wijs de syndicus er op dat hij het initiatiefrecht inzake (B)AV en dat hij deze, bij manier van spreken, morgen kan inrichten.

[arn0011]

Er was geen AV maar enkel een schriftelijke stemming. In het verslag hiervan stond:

"Vraag 2: Privatieve plaatsing zonnewering app. 13
JA: 696 / 1000 aandelen of 69,60 %
NEEN: 181 / 1000 aandelen of 18,10%
Geen deelname/ geldige stem: 123 / 1000 aandelen of 12,30%"

en conclusie:

"Voor de stemming van vraag 2 zijn er onvoldoende stemmen, de eigenaars hebben de keuze
om het voorstel opnieuw voor te leggen op de volgende AV, de privatieve werken kunnen niet
uitgevoerd worden."

Het probleem is hier dus dat de conclusie van de stemming foutief is, aangezien ze er foutief van uit gingen dat een 4/5e meerderheid nodig was.

[Thomas Morus]

Concreet gezien bent U degene die het verslag van de AV betwist wegens foutieve interpretatie van het stemresultaat. Indien nog geen vier maanden voorbij dan is voor U de kortste en 100 percent zekere weg naar oplossing dit voor te leggen aan de vrederechter.
Hij kan dan enkel vaststellen en oordelen dat het punt werd goedgekeurd met voldoende meerderheid.

Er is dan ook geen absolute noodzaak om een BAV.te organiseren.
Het volstaat dat de benadeelde eigenaar de fout binnen de 4 maanden laat rechtzetten door de vrederechter. Wat ook frequent gebeurt!

[Thomas Morus]

"Naar ons aanvoelen zijn de, eens ondertekende, notulen “heilig”."

Na VIER maanden (art 577-9 BW: § 2.).
Tot dan kan elke mede-eigenaar zich tot de vrederechter richten.
Met of zonder succes...

De wakkere syndicus zal dan ook vier maanden wachten vooraleer tot uitvoering van belangrijke beslissingen over te gaan.