JuridischForum.be

In een residentie hebben we een probleem met het splitsen van een gelijkvloers.
Dit was vroeger een grote garage waarin een kleine, normale garage werd gemaakt, afgescheiden van de rest van het gelijkvloers. De rest van het gelijkvloers bleef ook garage. Nu is dat gelijkvloers volledig verkocht en wil de eigenaar het grote deel verkopen. Daarom moet hij het gelijkvloers dus splitsen in 2 delen.
Op vlak van 1000-en zou het aandeel van het gelijkvloers gespreid worden over die 2 delen, voor de mede-eigendom heeft dit dus geen enkel ander gevolg dan dat er een eigenaar bijkomt.

De huidige eigenaar moet toestemming vragen aan de Algemene Vergadering om dat te mogen splitsen, dat is duidelijk. De rekeningrevisor van de Residentie (ook syndicus) beweert dat dit met eenparigheid van stemmen moet geschieden. Wij hebben echter een vonnis van de Rechtbank Eerste Aanleg Brugge (3 maart 1998) waarin staat dat iets dergelijks met 4/5-en meerderheid kan gestemd worden. Die collega-syndicus betwist dit, waardoor we nu al aan de 2e BAV op een maand tijd zitten, speciaal voor dat item.

Kan iemand ons verderhelpen?

In een residentie hebben we een probleem met het splitsen van een gelijkvloers.
Dit was vroeger een grote garage waarin een kleine, normale garage werd gemaakt, afgescheiden van de rest van het gelijkvloers. De rest van het gelijkvloers bleef ook garage. Nu is dat gelijkvloers volledig verkocht en wil de eigenaar het grote deel verkopen. Daarom moet hij het gelijkvloers dus splitsen in 2 delen.
Op vlak van 1000-en zou het aandeel van het gelijkvloers gespreid worden over die 2 delen, voor de mede-eigendom heeft dit dus geen enkel ander gevolg dan dat er een eigenaar bijkomt.

De huidige eigenaar moet toestemming vragen aan de Algemene Vergadering om dat te mogen splitsen, dat is duidelijk. De rekeningrevisor van de Residentie (ook syndicus) beweert dat dit met eenparigheid van stemmen moet geschieden. Wij hebben echter een vonnis van de Rechtbank Eerste Aanleg Brugge (3 maart 1998) waarin staat dat iets dergelijks met 4/5-en meerderheid kan gestemd worden. Die collega-syndicus betwist dit, waardoor we nu al aan de 2e BAV op een maand tijd zitten, speciaal voor dat item.

Kan iemand ons verderhelpen?

Volgens mij een niet zo eenvoudige case.

Zolang er niet aan de gemeenschappelijke delen wordt geraakt en er idd geen aandelen moeten bijkomen EN wanneer de statuten geen strengere bepalingen voorzien, lijkt me dit perfect met een 4/5de meerderheid beslisbaar. Naar de gemeenschap toe zal dit dan niet meer inhouden dan een wijziging van de gemeenschappelijke lasten en kosten.
De nieuwe eigenaar zal immers nadien ook moeten bijdragen in deze lasten en kosten.

MAAR, wanneer het de bedoeling is om van een deel van de garage een woonentiteit te maken, dan houdt dit natuurlijk ook een bestemmingswijziging in. Ook dit wordt behoudens stengere bepalingen in de statuten met een 4/5de meerderheid beslist.

In dit geval dient evenwel ook te worden gekeken of de waarde van het "nieuwe pand" niet verandert. De aandelen die aan een garagebestemming worden gegeven liggen normaal lager dan deze die aan een bewoonbaar kavel worden toegekend.

Is dit de bedoeling, dan lijkt mij het wijzigen van de aandelen toch wel aangewezen/noodzakelijk. En mogelijk impliceert dit dan ook dat de duizendsten wel degelijk dienen te worden vermeerderd wat alsdan met éénparigheid van stemmen zal moeten gebeuren.

Waar ook niet aan voorbij mag worden gegaan is het feit dat ongeacht de meerderheidsbeslissing die nodig zou zijn, de statuten dienen te worden gewijzigd, waaronder het initiële grondplan. Er zal immers een pand bij komen en dit staat niet op het oorspronkelijke plan.
De nieuwe eigenaar dient bijkomend ook eerst een stedenbouwkundige vergunning te bekomen, enz...

Om te vermijden dat, na een weliswaar positieve beslissing en er van uitgaande dat deze niet wordt aangevochten, één of meerdere eigenaars de wijziging van de statuten blokkeren, dient o.a. aan de syndicus een bijzonder mandaat te worden gegeven zodat deze bij de notaris het nodige kan doen.

Dit alles is in de praktijk evenwel niet zo vanzelfsprekend en het is misschien wel aan te raden u (en uw cliënt zo u advocaat bent, wat ik ergens vermoed?) te laten bijstaan mbt de praktische afhandeling voor, tijdens en na de vergadering.

Wij kunnen hierbij wel helpen.

Mvg.

Persoonijk meen ik dat meerdere punten moeten gestemd worden. Een ervan (wijziging van het aantal kavels en bepalen van het aandeel van de twee nieuwe kavels, dient volgens mij met een meerderheid van 100% gestemd, zelfs als het totaal aantal aandelen niet wijzigt. Want de verdeling per kavel wijzigt voor minstens één kavel en er komt een nieuw kavel bij.

Art 577/7 BW
(...)
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

Wat mij intrigeert is:

(...)De rekeningrevisor van de Residentie (ook syndicus) beweert dat dit met eenparigheid van stemmen moet geschieden. (...)

Ik maak hieruit op dat:
1. pietervh de (professionele?) syndicus van deze VME is
2. de rekeningrevisor een (professioneel?) syndicus is. Is deze laatste echter mede-eigenaar? Zo neen, is er misschien een deontologisch probleem.