JuridischForum.be

In een appartementsgebouw van redelijke grootte, worden er meestal drie leden voor de raad van beheer gekozen.

Moeten die een contract met de syndicus ondertekenen ?

Zijn deze mensen bezoldigd of krijgen ze een vergoeding?
Zo ja, dient die dan in de belastingsaangifte opgenomen te worden?

De juridische verantwoordelijkheid blijft bij de syndicus, maar kan die zich keren tegenover de leden van de raad van bestuur?


Bedankt

joris

In de basisakte vindt men normaal de vermelding dat er "een raad van beheer" voorzien is voor de mede-eigendom. Ook het aantal leden wordt daarin voorzien. Deze worden door de algemene vergadering van de mede-eigenaars gemandateerd om de syndicus " bij te staan en te controleren". Zij hebben geen contractuele verhouding met de syndicus.
Op de jaarlijkse algemene vergadering geven zij rekenschap over de wijze waarop ze hun mandaat hebben uitgeoefend en krijgen daarvoor kwijting. Deze punten dienen verplicht te worden ingeschreven op de dagorde van de algemene vergadering. Een harmonische samenwerking tussen syndicus en raad van beheer is onontbeerlijk voor een goed bestuur van de mede-eigendom. Verstandige syndici halen heel wat informatie en ook steun van de leden van de raad van beheer. Belangrijke beslissingen voor de algemene vergadering worden door hen samen voorbereid.

Joris,

Het lijkt me, lezend tussen de lijnen van uw vraag, dat de leden van uw Raad van Beheer iets buiten de krijtlijnen van de wet gaan.

Ik vermoed (want ze vragen waarschijnlijk een vergoeding) dat zij in feite uitvoertende taken waarnemen en dus in feite solidair de functie van toegevoegd voorlopig syndicus uitvoeren met een welkbepaalde opdracht.

Kan U schetsen (in grote lijnen) welke in de praktijk de huidige taken uw Raad van Beher zijn?

Bedankt, dit heeft me al veel verder geholpen.
Ik leid er dus uit af dat er geen contract met de syndicus moet ondertekend worden en dat er wettelijk gezien geen vergoeding moet uitbetaald worden aan de beheerders (wel aan de syndicus natuurlijk)

Als taak van de beheerders zeggen ze hetvolgende: Ze zijn de ogen van de syndicus.
-Voornaamste taak is het bijstand van de syndicus en het toezicht houden op het beheer van het gebouw.Liefst drie profielen in de raad ,een technische, een administratieve en een finaniele, zonder afbreuk te doen aan de inzet van andere kandidaten. De juridusche verantwoordelijkheid blijft bij de syndicus . De raad kan optreden in samensprak met de syndicus, maar het overgrote deel van de beslissingen dienen enkel en alleen genomen worden binnen een algemene vergadering.Hier dienen verschillende meerderhen gerespecteerd te worden.

Dus de taak is zeer vaag beschreven, te meer daar er eens iemand naar de syndicus heeft getelefoneerd om iets te vragen en men als altwoord kreeg dat men zich moest richten tot de Verantwoordelijke van het gebouw.

Hier spreekt men dus van verantwoordelijke ( eerlijkheidshalve dien ik er bij te zeggen dat dit op een zondag gebeurde en het antwoord van een bediende kwam,)

In concreto : Weldra is er en buitengewone vergadering (met allerlei gewone punten = nieuwbouw) en dient er over gegaan te worden naar het zoeken van een derde lid voor de raad van beheer ( leden waren reeds benoemd een half jaar geleden , maar er is iemand overleden)

Het was dus mijn bedoeling hierover zo goed mogelijk geinformeerd te zijn, alvoren naar deze vergadering te gaan.

Wat als er geen kandidaat gevonden wordt ? Er wordt eerst een rondvraag gesteld en iedereen kan zich als kandidaat melden. Indien niemand belangstelling heeft is het de AANWEZIGE persoon die het MEESTE aandelen bezit. Zijn er twee met hetzelfde aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen dan is het de oudste onder hen.

Ik heb niet het grootste aantal aandelen, (wel de oudste) maar als die persoon niet aanwezig is en ik toevallig, als derde in rij ,officiel wordt uitgekozen, is het dan mogelijk dit toch nog te weigeren ? Of is het best ,om zeker te zijn om niet verkozen te worden, om niet naar de vergadering te gaan. (wat spijtig zou zijn)

Indien men zou verkozen worden, mag men dan de vergadering verlaten om alzo GEEN aanwezeige te zijn of is dit niet toegelaten. In ieder geval zou dit een vervelend beeld tegenover de andere mensen geven.


Bedankt

Joris

Nog een kleine toevoeging. Waaruit ik afleid dat de wetgeving niet erg duidelijk zou zijn.

Hieronder dus het antwoord van de syndicus op mijn eerste vraag


Naar wetgeving toe is er weinig geregeld qua raden van beheer, en durven de statuten nog al eens verschillen van gebouw tot gebouw

Joris

... De raad kan optreden in samenspraak met de syndicus ...

De beheersmethode is dus in essentie één van medebeheer. Deze methode is vanaf 01.08.1995 (wet van 1994) niet meer mogelijk, sinds de VME rechtspersoonlijkheid heeft verkregen.

De statuten kunnen en mogen verschillen per mede-eigendom, maar ... zij mogen niet in tegenspraak zijn met het imperatieve karakter van de wet.

Zo de Raad van Beheer optreedt, maar de syndicus "juridisch" verantwoordelijk is, zoals in uw geval, zijn de leden van de Raad van Beheer
- ofwel een aangestelde van de syndicus
- ofwel treden zij in feite, elk individueel, op als een toegevoegd voorlopige syndicus met beperkte opdracht ( Art. 577-8 §6 BW).

In geen van beide gevallen kunnen zij daardoor toezicht uitoefenen op het beheer van de syndicus, wegens een belangenconflict.

En dit toezicht is juist de essentiële taak van de Raad van Beheer: toezien of de syndicus de beslissingeen van de AV uitvoert zoals gevraagd.

Het recent wetsvoorstel NYSSENS-HAMAL stelt dan ook voor om het orgaan "Raad van Beheer" af te schaffen en te vervangen door het nieuwe orgaan "Raad van Toezicht", welke enkel en alleen zal belast worden met een niet-exlusieve toezichtsopdracht.

PS: kijk eens na of de bankrekeningen van de VME toebehoren aan een feitelijke vereniging (van enkele mede-eigenaars) of aan een rechtspersoon (= waarvan alle mede-eigenaars lid zijn).