JuridischForum.be

In de basisakte van een zeer groot appartementsgebouw, waar ik mede-eigenaar ben, staat vermeld dat wijzigingen een aanwezigheid van 75% van de eigenaars vergen en een instemming van 80% van de uitgebrachte stemmen.
Geldt het aanwezigheidsquorum van 75% ook voor de tweede algemene vergadering, als de eerste algemene vergadering niet plaats kon vinden omdat er geen 50% aanwezig was?
Een negatief antwoord kan tot absurde toestanden leiden, zoals uit mijn situatie blijkt. Het gebouw bestaat voor 60% uit "grote" en voor 40% uit "kleine" appartementen; De gemeenschappelijke kosten worden gedragen volgens het aantal quotiteiten. De "grote" eigenaars hebben ongeveer 80% van de quotiteiten in handen, de "kleine" de rest. Grote eigenaars willen de basisakte wijzigen en de kosten verdelen per appartement, niet langer per quotiteit. Door een eerste vergadering te boycotten, kunnen zij op deze manier bij de tweede algemene vergadering gemakkelijk een 80% stemming halen als geen enkel aanwezigheidsquorum meer vereist is.
De enige verdediging die de kleine eigenaars hebben, nl. de aanwezigheid van 75% van de eigenaars zou op die manier teniet gedaan worden.
Wie kent de jurisprudentie?

In de basisakte van een zeer groot appartementsgebouw, waar ik mede-eigenaar ben, staat vermeld dat wijzigingen een aanwezigheid van 75% van de eigenaars vergen en een instemming van 80% van de uitgebrachte stemmen.
Geldt het aanwezigheidsquorum van 75% ook voor de tweede algemene vergadering, als de eerste algemene vergadering niet plaats kon vinden omdat er geen 50% aanwezig was?
Een negatief antwoord kan tot absurde toestanden leiden, zoals uit mijn situatie blijkt. Het gebouw bestaat voor 60% uit "grote" en voor 40% uit "kleine" appartementen; De gemeenschappelijke kosten worden gedragen volgens het aantal quotiteiten. De "grote" eigenaars hebben ongeveer 80% van de quotiteiten in handen, de "kleine" de rest. Grote eigenaars willen de basisakte wijzigen en de kosten verdelen per appartement, niet langer per quotiteit. Door een eerste vergadering te boycotten, kunnen zij op deze manier bij de tweede algemene vergadering gemakkelijk een 80% stemming halen als geen enkel aanwezigheidsquorum meer vereist is.
De enige verdediging die de kleine eigenaars hebben, nl. de aanwezigheid van 75% van de eigenaars zou op die manier teniet gedaan worden.
Wie kent de jurisprudentie?

Beste,

Kan een eerste vergadering niet doorgaan omdat niet aan de pluraliteitsvoorwaarde is voldaan, dan dient er een tweede vergadering te worden bijeengeroepen. De tweede vergadering mag niet vroeger doorgaan dan minstens 15 dagen na de eerste vergaderdatum.

Deze beraadslaagt dan ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en aandelen (artikel 577-6§3. B.W.).

Wat de verdeling van de gemeenschappelijke lasten en kosten betreft; conform de wet moeten deze worden omgeslagen op basis van het waardecriterium (hoofdcriterium), op basis van het algemeen nut (nuttigheidscriterium) of op basis van een combinatie van beiden.

Alle andere verdelingen zijn niet toegelaten.

Wil de meerderheid van de grote appartementen m.a.w. een verdeling "in gelijke delen", dan druist dit in tegen de wet, dewelke van dwingend recht is (art. 577-2§9 B.W.).

Een beslissing in die zin zal dan onrechtmatig zijn.

Daarenboven lijkt mij de gehanteerde werkwijze (nl. wachten om te beslissen op een tweede vergadering) pure rechtsmisbruik.

U en de andere ME die u volgen beschikken m.i. dan ook over minstens 2 rechtsgronden om de beslissing (zo zou worden beslist om voortaan de lasten en kosten naar gelijke delen om te slaan) bij de vrederechter aan te vechten. Dit dient dan wel binnen de door de wet gestelde termijn te gebeuren.

Succes.