JuridischForum.be

Geachte deskundigen,

Het is al langer zo dat het niet al te nauw wordt genomen met de spelregels zoals bepaald in onze statuten/basisakte namens onze syndicus. Sommige eigenaars varen echter wel met deze syndicus en haalt dus telkens 52%, jammer maar goed.

Ik kreeg als medeëigenaar mijn uitnodiging voor de algemene vergadering van volgende maand. Ten eerste kwam deze uitnodiging te laat blijkens de poststempel. Daarenboven staat er heel duidelijk in de statuten dat '...De bijeenroeping vermeldt de agenda waarover de algemene vergadering zal beraadslagen. Bij elk punt van de agenda wordt vermeld welke meerderheid vereist is om hierover geldig te besluiten....'.
Bij sommige punten staat er geen stemmingspercentage opgenomen, en heb ik zo het vermoeden dat men dit zal toelichten en zal beoordelen naargelang de 'sfeer / spanning' op de vergadering.

Concreet mijn vragen:
A/ wat zijn de mogelijkheden met betrekking tot het laattijdig ontvangen van de uitnodiging ?
B/ zijn er hier uitspraken van te raadplegen of terug te vinden namens een vrederechter of zo ?
C/ heb ik het juist dat waar geen stemmingspercentages staan opgenomen op de agenda dat dit enkel om punten gaat waarover een mededeling kan volgen en dus niet kan gestemd worden ?
D/ zijn hier afwijkingen op mogelijk (het is u wellicht duidelijk dat ik geen stemming wens toe te laten over deze punten waar het stemmingspercentage staat opgenomen gelet op de statuten) ?

Bedankt voor jullie deskundige insteek.

art 577 7 BW wat betreft de vereiste stemmen voor punten op de vergadering.

Art. 577-7. <Ingevoegd> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

Als de stemmingspercentages die op de agenda staan minimaal niet overeenstemmen met deze kan u, indien het punt niet gedragen wordt door de wettelijke hoeveelheid verplichte stemmen, deze punten via een geding nietig laten verklaren.

Of de vormvereisten voor de agenda opgelegd in de basisakte voldoende bindend beschouwd kunnen worden om punten niet op deze wijze aangekondigd eventueel nietig te laten verklaren weet ik niet. (Denk van wel, maar Pedro zal me wel verbeteren mocht ik het fout hebben)

Uitspraken weet ik niet zo onmiddellijk.

Wat betreft de oproeping en de laattijdigheid ervan:

Kan je de clausule uit het reglement hier eens plaatsen die bepaalt hoe lang op voorhand je de uitnodiging dient te ontvangen? wanneer vindt de vergadering plaats? De datumstempel op de brief? Aangetekend of per gewone post? Wanneer getekend voor ontvangst?

Artikel 577 8 §4 zegt enkel:

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;

In elk geval is het zo dat aan de hand van art 577 9§2

§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.

je steeds bij de vrederechter kan verzoeken de vergadering nietig te laten verklaren aangezien ze niet reglementair werd samengeroepen.

Door de algemene vergadering werd beslist om uitnodigingen per gewone post te versturen (gezien de hoge frankeringskosten). Dit werd zo gestemd en aangenomen.
Nu heb ik een uitnodiging gekregen die de poststempel draagt in de stad van verzending terwijl ik toen al moest uigenodigd zijn.

In onze statuten staat:
De bijeenroeping geschiedt bij aangetekende brief aan de mede-eigenaars gericht op hun werkelijke of gekozen woonplaats, of worden de mede-eigenaars per drager overhandigd, en worden veertien dagen voor de vergadering verzonden of overhandigd.

Enkel de bepaling aagnetekend werd gewijzigd, niet de termijn. Mijn uitnodiging is dus te laat aangekomen ...
wat kan ik nu doen of ondernemen ?

Dan kan u de rechtsgeldigheid van de vergadering in twijfel trekken aangezien de laattijdigheid van de uitnodiging u niet staat stelt uw rechten maximaal voor te bereiden.

Je kan hiervoor de syndicus in gebreke stellen en hem verzoeken de vergadering op een geldige wijze samen te roepen binnen de 30 dagen na ontvangst van uw schrijven of via de vrederechter de vergadering tegen dwangsom laten verbieden.

Je kan ook vlak voor het starten van de vergadering aan alle aanwezigen een document uitdelen waarop je betoog staat en bij de aanvang van de vergadering onmiddellijk aan de voorzitter van de vergadering vragen deze te schorsen aangezien ze onreglementair is samengeroepen, namelijk (hier uw betoog). Dat u eist dat dit protest zowiezo in de notulen wordt opgenomen en dat hijzelf de verantwoordelijkheid meedraagt indien de vergadering toch wordt verdergezet en deze nadien na vonnis opnieuw overgedaan dient te worden.

JuridischForum.be

Algemene vergadering - uitnodiging

Algemene vergadering - uitnodiging