JuridischForum.be

Mag een syndicus de gemeenschappelijke delen betreden zonder eigenaar en of huurder in kennis te stellen?
Volgens basisakte moet de syndicus controle uitoefenen over het goede onderhoud van de gemene delen.
Betreft dakterras eigendom van de gemeenschap, volledig gerenoveerd en betaald door de gemeenschap (mede-eigenaars) Huurder moet instaan voor een goed onderhoud zoals een vruchtgebruiker.
Wordt slecht onderhouden daar er twee honden hun behoeften doen en urineren op de roofing en alzo beschadigd wordt.
Syndicus moet hiervoor geen private delen gebruiken om toegang te hebben tot het dakterras en dit te controleren.
Mogen hiervan foto's gemaakt worden?

Een syndicus mag ten allen tijde voor het uitoefenen van zijn taak de gemeenschappelijke delen betreden al of niet vergezeld van mede-eigenaars, bewoners/huurders, kandidaat uitvoerders van werken of derden die een belang hebben.

De syndicus mag zonder toestemming van de eigenaars-bewoners de privatieve gedeelten van de mede-eigendom betreden als hij hiertoe wordt gemachtigd middels een uitvoerbare titel of als het betreden van deze gedeelten noodzakelijk is om bewarende maatregelen te treffen. (eg gas of waterlek, rookontwikkeling, lijkgeur, ...)

Helpt dit je verder?

Mag de syndicus ook de nodige foto's nemen als bewijsmateriaal op de overtreding van het huishoudelijk reglement?

Als u de syndicus bent, (eigenaar/syndicus veronderstel ik in dat geval) mag u constateringen verrichten die u de mogelijkheid verschaffen diegenen die de regels overtreden aan te manen deze naar de toekomst toe te respecteren. Soms zullen deze constatering tevens nodig zijn om boetes te kunnen opleggen die voorzien woorden voor bepaalde overtredingen opgenomen in de basisakte, het inwendig reglement of het huishoudelijk reglement. Dan is het natuurlijk zaak om zo degelijk mogelijk de overtreding te kunnen bewijzen.

Opgepast, dit wil niet zeggen dat u kan optreden als politieagent. Bij zware overtredingen die mogelijke juridische gevolgen kunnen hebben is het altijd, altijd aan te raden de politie of indien nodig een deurwaarder de vaststellingen te laten verrichten.

Indien u effectief een eigenaar bent die de rol van syndicus in het gebouw uitoefent wil ik U ten zeerste aanraden zo spoedig mogelijk enkele werken in huis te halen die uw plichten, verantwoordelijkheden en mogelijkheden duidelijk uitleggen. Bovendien zou ik ook eens de huidige wetgeving op mede-eigendom ( artikels 577 uit het Burgerlijk Wetboek) en de de toekomstige wetgeving die binnenkort wordt gestemd doornemen. (deze vindt u terug in de link in onderschrift in 2 pdf documenten).

Politie zal enkel maar strafbare feiten kunnen vaststellen - dus in praktijk schade door de honden niet voor politie.
Verwaarlozing van de honden wel voor de politie.
Als ze op een wettige wijze zijn binnen en boven geraakt. Moet goed op papier worden gezet.
Bij lijkengeur - lange tijd niet gezien best de politie er dadelijk bijhalen.
Bij belangrijke schade die kan veroorzaakt worden aan derden vb lek CV - waterleiding enz mag iedereen binnen als men zich als een goed huisvader gedraagt. Best slotenmaker en 2 andere personen voorzitter RVB - syndicus enz . Politie zal in zo'n geval ook wel komen en desnoods de brandweer vragen. De kosten zijn burgerlijk en worden NOOIT via politie verrekend.

Een syndicus mag ten allen tijde voor het uitoefenen van zijn taak de gemeenschappelijke delen betreden

Waarop steun je je om dit te zeggen?

De basisakte of het reglement van mede-eigendom kunnen bepalen dat het genot van bepaalde gemeenschappelijk delen uitsluitend zal uitgeoefend worden door bepaalde eigenaars.

In dat geval zie ik niet in op basis van welke rechtsgrond de syndicus hiertoe toegang zou hebben, tenzij dit expliciet in de basisakte of het reglement van mede-eigendom zou bepaald zijn.

scorpioen

Een syndicus mag ten allen tijde voor het uitoefenen van zijn taak de gemeenschappelijke delen betreden

Waarop steun je je om dit te zeggen?

De basisakte of het reglement van mede-eigendom kunnen bepalen dat het genot van bepaalde gemeenschappelijk delen uitsluitend zal uitgeoefend worden door bepaalde eigenaars.

In dat geval zie ik niet in op basis van welke rechtsgrond de syndicus hiertoe toegang zou hebben, tenzij dit expliciet in de basisakte of het reglement van mede-eigendom zou bepaald zijn.

scorpioen

In het contract dat wij met syndicus hebben afgesloten staat vermeld dat hij minstens éénmaal per week de gemeenschappelijke delen moet controleren. Kan hij niet zonder toegang te hebben.

Het uitoefenen van genot en het controleren van bepaalde gemene delen zijn twee verschillende functies.

Neem het klassieke voorbeeld van een ondergrondse garage:

De syndicus mag zijn wagen niet zomaar op de gemene delen ervan parkeren, maar hij is wel gerechtigd te controleren of de regels qua brandveiligheid, afval, verlichting, inbraakveiligheid en dergelijke meer gerespecteerd worden. Hiervoor dient er geen onmiddellijke klacht van een bewoner/eigenaar te zijn. Het behoort tot zijn verantwoordelijkheden de veiligheid van het gebouw zo optimaal mogelijk te garanderen en op te treden tegen overtredingen.

Of nog eentje: Het gemeenschappelijk zwembad of gemeenschappelijk dakterras. de syndicus mag hier geen gebruik van maken maar dient wel toe te zien of de opgeruimdheid ervan, of de hygiënische regels gevolgd worden, of de filterinstallaties naar behoren werken, toezicht houden op regelmatige inspecties van apparatuur, Na klachten verifiëren dat enkel diegenen die er gebruik van mogen maken er effectief enkel gebruik van maken.

Voor het ene heeft hij een ruime bevoegdheid, voor het andere enkel wat de VME hem toelaat. (eg het organiseren van de jaarlijkse BBQ op het dakterras of de zesmaandelijkse Miss wet T-shirt verkiezingen in het zwembad... )

ik citeer appartementsrecht van R. Timmermans p747:

924. Het spreekt voor zich dat de syndicus niet alleen het recht, maar ook de plicht heeft te controleren of de mede-eigenaars hun reglementaire plichten nakomen.
De syndicus kan deze reglementaire plichten doen handhaven zowel binnenskamers als bij gebruik van de gemeenschappelijke delen, zowel tegenover mede-eigenaars als tegenover huurders.
De competentie tot controle van de syndicus stopt derhalve zeker niet aan de voordeur van de appartementen!
Voor zover dit noodzakelijk is, moet de syndicus ook de afzonderlijke privégedeelten kunnen betreden of doen betreden.
Behoudens in noodgevallen geschiedt zulks uiteraard niet dan na overleg met eigenaar.
Bij gebreke aan toelating kan desgevallend rechterlijke machtiging worden gevraagd (zie hoger).
De concrete wijze waarop de syndicus controle uitoefent, behoort neutraal te zijn; hij vertegenwoordigt bij de ordehandhaving het algemene belang van het gebouw, nooit particuliere belangen.
Hij staat onafhankelijk tegenover alle mede-eigenaars, zelfs al vormen bepaalde mede-eigenaars een meerderheid.
Hij zal daarom nooit blijk geven een bepaalde clan of groep mede-eigenaars te vertegenwoordigen, maar uitsluitend de belangen van alle mede-eigenaars behartigen.
Om die reden zal hij zijn politiebevoegdheid niet willekeurig uitoefenen.