JuridischForum.be

Achter ons huis ligt een garagecomplex (eigendom van NV X, behorende aan het appartementencomplex dat ze appartement per appartement verhuren). Dit grenst aan onze tuin en de vorige eigenaars van ons huis hadden een poort gebouwd om via die weg de vuilbakken buiten te zetten. Ook bij hun (en onze verhuis) werd dat stuk asfalt bereden door een auto van hun & ons. Wij hadden het verder enkel (behalve zie onder) als uitweg gebruikt voor de vuilbakken & om te voet/per fiets naar de andere straat te wandelen.

Blijkbaar moet er voorheen al wat ergernis tussen de vorige eigenaar & die NV, waar wij niet op de hoogte van waren. Toen m'n schoonvader eenmalig hout kwam lossen bij ons, had hij ook die garages gebruikt om dichter bij de tuin te zitten en zo minder ver hout te moeten verslepen. Blijkbaar heeft die NV dit gezien. Nu, zo'n 2 maanden later werd zonder enige verwittiging een schutting gezet voor ons poortje zodat wij deze niet meer kunnen gebruiken.

Ik weet dat de NV het recht langs hun kant heeft: er is geen erfdienstbaarheid én wij hebben ook nooit meebetaald voor die asfaltering (of ook maar op enige manier een bijdrage toe gedaan). Ik vrees echter dat het vorige conflict tussen de vorige eigenaars en die NV in ons nadeel speelt.

Nu zou ik toch zo'n erfdienstbaarheid willen vastleggen.

M'n vragen hierbij zijn:
- wat kost dit qua notariskosten
- weet iemand wat de gebruikelijke 'tarieven' voor zo'n doorgang zijn (er zijn 6 garages, het gaat in totaal over zo'n 200 meter geasfalteerde oppervlakte indien van belang, wij hebben geen bedoeling om daar nog met de auto op te komen, vuilnisbakken langs daar (te voet) transporteren zou wel handig zijn). Is een jaarlijkse bijdrage daarvoor normaal of is een eenmalige bijdrage logischer?
- iemand die weet hoe we dit het best aanpakken (uit ervaring), ook gezien de NV dit garagecomplex puur als investering ziet (is een verzekeringskantoor)?
- last but not least: is dit wel frequent dat dit gebeurt?

Dit alles graag vooraleer ik stappen onderneem...

Via uw poortje (geplaatst door de vorige eigenaars) verschaft u zich dus de toegang tot iemands privéterrein. Dat de NV dat appartementsblok verhuurt en als investering ziet doet niet ter zake, het is hun eigendom. Blijkbaar zijn zijzelf (en waarschijnlijk één of meerdere van de huurders) daar niet zo blij mee en aangezien er geen erfdienstbaarheid is, hebben ze het recht u te weren.

U zou graag een erfdienstbaarheid in het leven roepen, iets waaraan ze waarschijnlijk hun medewerking niet zullen verlenen.
Indien je het volgende kan aantonen kan er een erfdienstbaarheid ontstaan:
- De doorgaan wordt reeds meer dan X jaar (dacht 30 jaar???) om de redenen die je aangeeft gebruikt
- Er is geen andere manier om je vuilnis aan de straat te krijgen
- Er is geen andere manier mogelijk om naar de andere straat te geraken

De kans dat u het gefikst gaat krijgen is echter miniem.

Via uw poortje (geplaatst door de vorige eigenaars) verschaft u zich dus de toegang tot iemands privéterrein. Dat de NV dat appartementsblok verhuurt en als investering ziet doet niet ter zake, het is hun eigendom. Blijkbaar zijn zijzelf (en waarschijnlijk één of meerdere van de huurders) daar niet zo blij mee en aangezien er geen erfdienstbaarheid is, hebben ze het recht u te weren.

U zou graag een erfdienstbaarheid in het leven roepen, iets waaraan ze waarschijnlijk hun medewerking niet zullen verlenen.
Indien je het volgende kan aantonen kan er een erfdienstbaarheid ontstaan:
- De doorgaan wordt reeds meer dan X jaar (dacht 30 jaar???) om de redenen die je aangeeft gebruikt
- Er is geen andere manier om je vuilnis aan de straat te krijgen
- Er is geen andere manier mogelijk om naar de andere straat te geraken

De kans dat u het gefikst gaat krijgen is echter miniem.

Dit weet ik, ik vroeg me dan gewoon ook af of er een mogelijkheid bestaat om tegen betaling een erfdienstbaarheid in het leven te roepen (bvb met de opschortende voorwaarde "zolang ook de garages bestaan", zodat de eigenaar nog altijd de mogelijkheid heeft om de garages stop te zetten én dan geen last te hebben van de erfdienstbaarheid).

Dit weet ik, ik vroeg me dan gewoon ook af of er een mogelijkheid bestaat om tegen betaling een erfdienstbaarheid in het leven te roepen (bvb met de opschortende voorwaarde "zolang ook de garages bestaan", zodat de eigenaar nog altijd de mogelijkheid heeft om de garages stop te zetten én dan geen last te hebben van de erfdienstbaarheid).

U kan geen erfdienstbaarheid afdwingen, daarvan bent u dus op de hoogte.
Niets houdt u echter tegen om met de eigenaar van de appartementen overeen te komen zijn eigendom verder te gebruiken. Maar gezien er reeds een conflict was hierover met de vorige eigenaars van uw woning, acht ik de kans klein dat hij dat gaat toestaan noch gratis, noch tegen betaling. Mogelijk heeft hij zelf uw poort geblokkeerd om de goede orde voor zijn huurders te herstellen (nadat bleek dat ook nieuwe achterburen tegen hun zin daar regelmatig passeerden ).

Mocht u toch tot een overeenkomst komen, dan vraagt u best eens aan uw notaris wat de kosten zijn voor het registreren van een erfdienstbaarheid. "Recht op overgang" valt trouwens niet onder de 30-jarige termijn voor het verkrijgen van een erfdienstbaarheid.
Waarom u het blijven bestaan van dat garagecomplex in uw erfdienstbaarheid of overeenkomst wenst te betrekken snap ik niet zo goed. Ik ga ervan uit dat de appartementen en het garagecomplex beiden gebouwd zijn op hetzelfde perceel, eigendom van de NV en dat die garageboxen m.a.w. verhuurd worden samen met de appartementen (eventueel optioneel voor de huurders van de appartementen). Wat verandert er aan de situatie mochten die garages ooit verdwijnen?

Heb hier bijna hetzelfde voor.
De doorgang naar mijn garage achteraan is maar 2,50 meter breed en ongeveer 20 meter lang. Soms moeilijk en smal om achteruit naar buiten te rijden. Naast die 2,50 meter ligt nog 0,50 meter van de gebuur, en dan pas begint de zijmuur van zijn huis. (Destijds een stom stedebouwkundig voorschrift, waardoor alle eigenaars in de straat 50 cm grond verliezen.) Op dit stukje grond stonden sierdennen, die eigenlijk meer dood dan levend waren.
Heb dat opgelost door die 50 cm van mijn gebuur "TE HUREN" voor destijds een som van 100 bef per jaar.
(mits een korte geschreven overeenkomst op een half bladje papiert en niet geregistreed) Dit gebeurde ongeveer 40 jaar geleden. Eigenaar-gebuur is ondertussen al meer dan 30 jaar overleden, en het gebouw is ook al 2 x van eigenaar veranderd.
De nieuwe eigenaars weten blijkbaar niets af van deze overeenkomst, waarvoor na de dood van de eerste eigenaar ook niets meer wordt betaald. Ik maak dus gratis gebruik van deze strook grond, die ik ook al 2 maal liet voorzien van nieuwe klinkers. Op het kadasterplan staat deze stook echter nog aangegeven als zijn de eigendom van de gebuur.
Vermist er ondertussen al meer dan 30 jaar verlopen zijn dat ik deze strook grond gebruik (bewijs hiervan zijn het oorspronkelijke stookje papier, een paar bankuittreksel waaruit de betaling van de huur bewezen wordt, en een paar 10 tal foto's waaruit kan worden opgemaakt in welke periode ze werden gemaakt (oa door de heraanleg van de straat), denk ik dat ik deze doorgang zal kunnen blijven gebruiken.
Totdat een of andere toekomstige gebuur erover valt en toch naar de rechtbank trekt. Maar dat zullen jullie hier dan wel lezen.

Heb hier bijna hetzelfde voor.
De doorgang naar mijn garage achteraan is maar 2,50 meter breed en ongeveer 20 meter lang. Soms moeilijk en smal om achteruit naar buiten te rijden. Naast die 2,50 meter ligt nog 0,50 meter van de gebuur, en dan pas begint de zijmuur van zijn huis. (Destijds een stom stedebouwkundig voorschrift, waardoor alle eigenaars in de straat 50 cm grond verliezen.) Op dit stukje grond stonden sierdennen, die eigenlijk meer dood dan levend waren.
Heb dat opgelost door die 50 cm van mijn gebuur "TE HUREN" voor destijds een som van 100 bef per jaar.
(mits een korte geschreven overeenkomst op een half bladje papiert en niet geregistreed) Dit gebeurde ongeveer 40 jaar geleden. Eigenaar-gebuur is ondertussen al meer dan 30 jaar overleden, en het gebouw is ook al 2 x van eigenaar veranderd.
De nieuwe eigenaars weten blijkbaar niets af van deze overeenkomst, waarvoor na de dood van de eerste eigenaar ook niets meer wordt betaald. Ik maak dus gratis gebruik van deze strook grond, die ik ook al 2 maal liet voorzien van nieuwe klinkers. Op het kadasterplan staat deze stook echter nog aangegeven als zijn de eigendom van de gebuur.
Vermist er ondertussen al meer dan 30 jaar verlopen zijn dat ik deze strook grond gebruik (bewijs hiervan zijn het oorspronkelijke stookje papier, een paar bankuittreksel waaruit de betaling van de huur bewezen wordt, en een paar 10 tal foto's waaruit kan worden opgemaakt in welke periode ze werden gemaakt (oa door de heraanleg van de straat), denk ik dat ik deze doorgang zal kunnen blijven gebruiken.
Totdat een of andere toekomstige gebuur erover valt en toch naar de rechtbank trekt. Maar dat zullen jullie hier dan wel lezen.

Uw situatie is inderdaad min of meer dezelfde als TS. Er is geen erfdienstbaarheid gevestigd op die 0.5m waarvan u gebruik maakt.
Uw doorgang (2.5m) is ook niet dusdanig smal dat u niet meer in uw garage zou geraken. Zoals u zelf zegt "het is enkel smal om achteruit te rijden".
Als uw buur morgen echter beslist om zijn 0.5m te omheinen, dan hebt u daar volgens mij geen verhaal tegen (zie onderstaande artikels uit het burgelijk wetboek).

Art. 686. Eigenaars mogen op hun eigendommen of ten voordele van hun eigendommen zodanige erfdienstbaarheden vestigen als zij goedvinden, mits echter de gevestigde dienstbaarheden noch aan een persoon, noch ten voordele van een persoon, maar slechts aan een erf en ten behoeve van een erf worden opgelegd, en mits deze dienstbaarheden overigens niet met de openbare orde strijdig zijn.
Gebruik en omvang van de aldus gevestigde erfdienstbaarheden worden geregeld door de titel die deze vestigt; bij gebreke van een titel, door de hierna volgende bepalingen.

U papiertje maakt mogelijk melding van U als huurder van dat stuk? Dan is er sprake van een dienstbaarheid ten voordele van een persoon.


Art. 688. Erfdienstbaarheden zijn of voortdurend of niet voortdurend.
Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of zijn kan zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is : zodanige zijn waterlopen, goten, uitzichten en andere van dien aard.
Niet voortdurende erfdienstbaarheden zijn die welke, om te worden uitgeoefend, telkens een daad van de mens vereisen : zodanige zijn het recht van overgang, het recht om water te putten, het weiderecht en andere soortgelijke rechten.

"recht van overgang" is een niet voortdurende erfdienstbaarheid (wat van belang is bij het definitief bekomen ervan door verjaring)


Art. 691. Voortdurende niet zichtbare erfdienstbaarheden, en niet voortdurende al dan niet zichtbare erfdienstbaarheden kunnen slechts door een titel worden gevestigd.
Bezit, zelfs sinds onheuglijke tijden, is niet voldoende om deze erfdienstbaarheden te vestigen; echter kan men de reeds door bezit verkregen erfdienstbaarheden van dien aard ten huidigen dage niet betwisten, in de gewesten waar zij op die wijze konden worden verkregen.

Wat dus wil zeggen dat uw overgang dus geen verworven recht is, ook al maakt u er al 40 jaar gebruik van.


Art. 695. Ten aanzien van erfdienstbaarheden die niet door verjaring kunnen worden verkregen, kan de titel van vestiging van de erfdienstbaarheid slechts worden vervangen door een titel van erkenning van de erfdienstbaarheid, uitgaande van de eigenaar van het dienstbare erf.

Wat wil zeggen dat er enkel sprake kan zijn van een erfdienstbaarheid als uw buur hiermee instemt.