JuridischForum.be

2 aanpalende vme's met elk een AV (ieder 1000 aandelen). 1 gemeenschappelijke voortuin.
Agendapunt = heraanleg voortuin.
Stemronde vme 1 : 885/885 akkoord. Agendapunt aanvaard.
Stemronde vme 2 : 243/895 akkoord, 652/895 niet akkoord. Aangezien de werken in de tuin slechts kunnen uitgevoerd worden mits akkoord van beide vme's (dit staat zo in de basisakte van elke vme), stelt de syndicus aan vme 2 voor om een 2de stemronde te houden. De AV gaat hiermee akkoord. Uitslag 2de stemronde : 464/464 akkoord + 431 onthoudingen. Bijgevolg wordt het agendapunt als aanvaard beschouwd.
Is alles hier correct verlopen? Mag de syndicus een tweede stemronde voorstellen en houden?

Data van deze AV?
Vergaderen deze AV samen?
Hebben deze VME dezelfde syndicus?
Heeft elke VME een eigen basisakte?
Is de grond gemeen voor de beide VME?

2 aanpalende vme's met elk een AV (ieder 1000 aandelen). 1 gemeenschappelijke voortuin.
Agendapunt = heraanleg voortuin.
Stemronde vme 1 : 885/885 akkoord. Agendapunt aanvaard.
Stemronde vme 2 : 243/895 akkoord, 652/895 niet akkoord. Aangezien de werken in de tuin slechts kunnen uitgevoerd worden mits akkoord van beide vme's (dit staat zo in de basisakte van elke vme), stelt de syndicus aan vme 2 voor om een 2de stemronde te houden. De AV gaat hiermee akkoord. Uitslag 2de stemronde : 464/464 akkoord + 431 onthoudingen. Bijgevolg wordt het agendapunt als aanvaard beschouwd.
Is alles hier correct verlopen? Mag de syndicus een tweede stemronde voorstellen en houden?

Luc zijn vragen zijn hier op zijn plaats.

Uit uw uitleg leid ik af dat de voortuin in algehele onverdeeldheid eigendom is van alle eigenaars. Dus deze van gebouw 1 en gebouw 2.

In dat geval lijkt het me dat er één overkoepelende VME bestaat die zich uitspreekt over de algehele onverdeeldheid. M.a.w. één plenaire vergadering die met de vereiste meerderheid beslist over de punten die het ganse complex aanbelangen.
In deze hypothese ga ik er van uit dat beide gebouwen ook effectief een afzonderlijke mede-eigendom vormen en elk afzonderlijk over rechtspersoonlijkheid beschikken.

Is dat niet het geval, dan bestaat er sowieso geen discussie omdat er in die hypothese onder de wet van 1995 maar één VME met één syndicus en één vergadering kan zijn. Dit geldt overigens ook onder de nieuwe wet tenzij met de gekwalificeerde meerderheid tot de oprichting van deelverenigigen met rechtspersoonlijkheid wordt beslist. Voorwaarde hieraan verbonden is dat de hoofdvereniging minstens 20 kavels telt.

Het kan natuurlijk ook zijn dat elk gebouw een VME op zich is maar dat aangaande bijvoorbeeld de tuinen er rechten en plichten werden ingeschreven waaraan beide gebouwen zich dienen te houden. Op basis van uw uitleg betwijfel ik of dat hier wel het geval is.

Nazicht van de akten dringt zich op om hier duidelijkheid in te krijgen.

afzonderlijke basisakte / zelfde syndicus / 2 AV's op zefde tijdstip.
In de basisakte wordt geen melding gemaakt van een overkoepelende VME.
Basisaktes vermelden : "Aangezien voorschreven grond de bedding vormt van alle bovengrondse en odergrondse bouwwerken verklaart comparant deze grond onder te verdelen in 2000/2000sten, waarvan 1000/2000sten worden aanbedeeld aan vme 1 en 1000/2000sten aan vme 2".
Mij is het enkel te doen of er al dan niet, na akkoord van de aanwezigen, een 2de stemronde over eenzelfde agendapunt mag gehouden worden.

Mij is het enkel te doen of er al dan niet, na akkoord van de aanwezigen, een 2de stemronde over eenzelfde agendapunt mag gehouden worden.

neen, als de 2de stemronde niet op de dagorde staat.

Twee AV gelijktijdig gehouden met één syndicus is in feite één AV van de VME 1+2.

Niet vergeten dat voor werken aan gemene delen een 3/4 meerderheid deze dient goed te keuren.

afzonderlijke basisakte / zelfde syndicus / 2 AV's op zefde tijdstip.
In de basisakte wordt geen melding gemaakt van een overkoepelende VME.
Basisaktes vermelden : "Aangezien voorschreven grond de bedding vormt van alle bovengrondse en odergrondse bouwwerken verklaart comparant deze grond onder te verdelen in 2000/2000sten, waarvan 1000/2000sten worden aanbedeeld aan vme 1 en 1000/2000sten aan vme 2".
(...)

De hoofdvereniging VME1+2 bestaat hierdoor de facto, maar waarschijnlijk niet de jure.

Er is waarschijnlijk geen gemeenschappelijke tuin, want de grond is 50%/50% verdeeld.

Vraag op het kadaster het kadastraal plan van de grond van de twee VME (kostprijs: circa 20 EUR). Dat zal meer zekerheid geven of de grond in onverdeeldheid is of niet. Dwz of voor het kadaster één of twee VME bestaan.

afzonderlijke basisakte / zelfde syndicus / 2 AV's op zefde tijdstip.
In de basisakte wordt geen melding gemaakt van een overkoepelende VME.
Basisaktes vermelden : "Aangezien voorschreven grond de bedding vormt van alle bovengrondse en odergrondse bouwwerken verklaart comparant deze grond onder te verdelen in 2000/2000sten, waarvan 1000/2000sten worden aanbedeeld aan vme 1 en 1000/2000sten aan vme 2".
Mij is het enkel te doen of er al dan niet, na akkoord van de aanwezigen, een 2de stemronde over eenzelfde agendapunt mag gehouden worden.

Onder voorbehoud aangezien geen inzage in de splitsingsakte en geen vaststelling de visu maar op basis van voorgaande bijkomende info betreft het m.i. één grondperceel (dus geen opsplitsing van de grond per gebouw) en dus ook één VME.
In die optiek diende over de gemeenschappelijke voortuin door alle eigenaars (volgens aandelen binnen het complex, zijnde op basis van de 2000sten) te worden gestemd, wat betekent dat de meerderheid op het totaal van het complex diende te worden berekend en niet afzonderlijk. Dus geen stemronde per gebouw maar één stemronde voor gans het complex. M.i. hebben we hier dus te maken met een onrechtmatige dan wel onregelmatige beslissing. In die zin is ook een tweede stemronde die op dezelfde leest geschoeid is, onrechtmatig/onregelmatig en dus niet rechtsgeldig.

Dit laatste in de veronderstelling dat de beslissing niet binnen de 4 maanden wordt aangevochten en dus geen kracht van gewijsde krijgt.