JuridischForum.be

Mijn ouders zijn eigenaars van een appartement, maar ze vroegen aan mij of ik me niet kandidaat wil stellen als voorzitter. Art. 577-6, § 5 stelt dat de algemene vergadering door een mede-eigenaar wordt voorgezeten. Het is mij evenwel niet duidelijk of dit ook kan via een volmacht.

Stel dat ik tot voorzitter wordt verkozen, moet ik dan ook het stemrecht uitoefenen of mogen mijn ouders dit nog doen? Mogen zij ook nog aanwezig zijn op de AV wanneer ik tot voorzitter wordt verkozen?

Heeft de voorzitter eigenlijk nog andere taken buiten de AV?

Een tweede onderwerp: wat is het profiel van een commissaris van de rekeningen. Boekhouder, fiscalist, ...?

Zoals je zelf vermeldt dient de AV te worden voorgezeten door een "mede-eigenaar", dus niet door een "gevolmachtigde".
Maak ook een onderscheid tussen de voorzitter van de AV en de voorzitter van de RVM. Eerstgenoemde leidt de AV terwijl de andere gedurende het jaar, samen met de andere leden van de RVM "toezicht" uitoefent over de werkzaamheden van de syndicus en hierover semestrieel schriftelijk verslag uitbrengt aan de mede-eigenaars. Dus alle leden van de RVM dienen ook mede-eigenaar te zijn;
Voor de commissaris van rekeningen kan een beroep worden gedaan op een buitenstaander, eventueel boekhouder/accountant. Meestal, en dit om kosten te vermijden, zal een mede-eigenaar deze taak op zich nemen. De boekhouding dient transparant en volledig te zijn, zodanig dat ook een niet-geschoolde technicus er zijn weg in vindt. Een té ingewikkelde boekhouding vraagt om problemen !

Ja, ik begrijp het. De raad kan enkel bestaan uit mede-eigenaars. Maar als een mede-eigenaar een lastgeving geeft aan een derde bestaat de raad toch nog altijd uit mede-eigenaars? De derde treedt op in naam en voor rekening van de mede-eigenaar. Dat lijkt toch niet verboden te zijn en gaat ook niet in tegen het dwingend karakter van de bepaling.

De lastgeving waarover u spreekt is m.i. niet voorzien in de wet.

Ze is niet voorzien in het artikel, maar wil dit dan automatisch zeggen dat het niet toegelaten is?

Yes.

Als ik de redenering doortrek, dan stelt er zich een probleem bij een gedwongen opname, minderjarigen, etc als zij eigenaar zijn, aangezien het niet voorzien is...?
Dat is toch een rare redenering, niet?

[quote="float"]Als ik de redenering doortrek, dan stelt er zich een probleem bij een gedwongen opname, minderjarigen, etc als zij eigenaar zijn, aangezien het niet voorzien is...?
Dat is toch een rare redenering, niet?[/quo

Deelname aan AV kan via vertegenwoordiging (dus geen probleem igv van minderjarigen, onbekwamen,..)
Voorzitter en lid RvM moet mede-eigenaar. Staat letterlijk en limitatief vermeld in de wet.

Over de vertegenwoordiging tijdens de AV is er geen discussie.
Ik vermoed dat je door het gebruik van het woord 'enkel' doelt op de limitatieve opsomming?
Ik ga daar volledig mee akkoord, maar als een mede-eigenaar een lastgeving geeft aan een derde dan zitten er nog altijd en alleen mede-eigenaars in de RvM. Die derde treedt op in naam en voor rekening van de mede-eigenaar.
In welk opzicht schendt de lastgeving de draagwijdte van "kan enkel bestaan uit mede-eigenaars"? Er staat toch nergens dat dit strikt (in de zin van de echte mede-eigenaar) moet geïnterpreteerd worden?

Door een volmacht wordt de gevolmachtigde nog geen eigenaar. Doorheen de hele wet wordt konsekwent onderscheid gemaakt tussen mede-eigenaars enerzijds en hun vertegenwoordigers anderzijds. In de verschillende artikelen wordt van dit onderscheid gebruik gemaakt om de "bevoegdheden" te definiëren van deze verschillende groepen.

Ik heb de volgende vraag gesteld aan verschillende professoren:

"Art. 577-7, § 1, c BW bepaalt onder andere dat de raad enkel kan bestaan uit mede-eigenaars. Er wordt niet vermeld of een lastgeving mogelijk is in het artikel.
Ik had de volgende redenering opgebouwd: Wanneer een mede-eigenaar een lastgeving geeft aan een derde, dan bestaat de raad nog altijd uit mede-eigenaars aangezien de derde in naam en voor rekening van de mede-eigenaar optreedt. Dit lijkt niet verboden te zijn door de bepaling en gaat ook niet in tegen het dwingend karakter van de bepaling."

Vandaag heb ik al een antwoord gekregen van Matthias Storme (buitengewoon hoogleraar UA (rechten), buitengewoon hoogleraar KU Leuven (rechten) en advocaat):
"Ik deel uw mening, met enige nuance.

M.i. moet art. 577-6 § 7 naar analogie worden
toegepast: lid vand e raad is altijd een mede-eiegnaar, maar deze kan nominatieve volmacht geven aan een ander lid van de Raad zowel als aan een derde om In zijn naam deel te nemen aan de vergadering van de Raad. Het gemeen rehct kent zelfs geen beperking, en 577-7 § 1 c kent geen evrdergaand ebeperking.

Wat mij niet duidleijk is, is of ook de beperkingen van (77-6 § 7 lid 3 en 4 gelden. De beperking van lid 5 moet m.i. wel gelden.

Mvg

Matthias Storme"

Ik wacht nog op een antwoord van Hélène Casman en Regine Feltkamp van de VUB.

Ben zeer beniewd de mening te vernemen van de professoren. Blijf nochtans bij mijn mening dat de RVM als raad van Mede-eigenodm een aangelegenheid is van"mede-eigenaars" en niet van gevolmachtigden. Bij "kinderen" kan dit worden verholpen door het "vruchtgebruik' te schenken aan een kind en dit kind aan te duiden als vertegenwoordiger van het pand in de mede-eigendom. Dan vervalt het bezwaar.

Idd, ik ben ook benieuwd naar de twee andere hun mening.

Het gebruik van de techniek "naar analogie" is zeer gevaarlijk.

Het gemeen recht bepaald dat in het geval van niet bestaan van specifieke regels deze van de constituerende lichamen (parlement, provincieraad, gemeenteraad, ... ) van toepassing zijn.

Een gemeenteraadslid kan zich niet laten vervangen, maar een collegelid naar ik meen mogelijks wel.

Maar in een college van burgemeester en schepenen zijn beslissingen steeds genomen bij unanimiteit. dat impliceert dat deze unanimiteitregel ook statutair van toepassing zou moeten gesteld worden op de Raad van Mede-eigendom.

De uitgave 2010-2011 van de syllabus "Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht)" van Prof. Storme ten behoeve van het vak notarieel zaken- en contractenrecht is downloadbaar.

Zie: http://www.storme.be/ZCR-appartementsrecht.pdf

Maar zie ook, in de context van dit onderwerp, http://storme.be/ZCR-lastgeving.pdf

Terzijde: de teksten van Prof. Storme zijn voor mij van veel praktisch nut geweest sinds 2004. Het bestaan ervan heb ik toen bij toeval ontdekt via http://webh01.ua.ac.be/storme/genealogy.html.

Het gemeenrecht in zijn antwoord zijn de algemene regels van het burgerlijk recht.
Regels van het publiek recht toepassing op burgerlijke zaken is een rare interpretatie.