JuridischForum.be

casus:

De eigendom van een flat is verdeeld over broer en zus, ieder 50% eigenaar en moeder heeft volledig vruchtgebruik.

De drie betrokkenen maken overeenkomstig art 577-6 §1 aan de syndicus bekend dat de zus hen zal vertegenwoordigen op de AV.

Aangezien het een flatgebouw betreft met 104 appartementen dient er bij de eerste vergadering een rme samengesteld te worden. De syndicus roept alle kandidaten op zich ten laatste één week voor de vergadering bij hem schriftelijk hun kandidatuur in te dienen.

Dient de syndicus dan uitzonderlijk alle mede-eigenaars aan te schrijven of enkel de leden van de AV?

Zich beroepend op art 577-8/1, dat als enig criterium stelt dat de leden mede-eigenaar dienen te zijn, stelt de broer op tijd zijn kandidatuur voor de rme.

Kan de syndicus deze kandidatuur weigeren? op welke gronden?

De kandidaat is degene die door de mede-eigenaars is aangeduid.

De broer is een mede-eigenaar, nergens in art 577-8/1 staat dat de kandidaten overeenkomstig art 577-6 §1 een beslissingsbevoegdheid binnen de AV dienen te hebben, enkel dat ze mede-eigenaar dienen te zijn.

Deze problematiek staat op mijn persoonlijke lijstje "grijze zones", want het begrip "Lid van de AV" staat niet kip en klaar uitgelegd in de wet.

Als een niet-stemgerechtigd lid van de VME (= de broer) deel uitmaakt van de RME kan men tegen allerlei grenzen botsen, zodra het stemgerechtigd lid (= zus) andere posities inneemt als de persoon die lid is van de RME.

Het lid van de RME ook moet voldoen aan het begrip "belangenvermenging", voor wat de vermenging van zijn privébelangen met de belangen van zijn zus, de belangen van de VME en tegenover het algemeen belang van de maatschappij.

Persoonlijk maak ik momenteel een analoog geval mee waar de zus de echtgenote is en de broer de man. Deze laatste is voorzitter van de RME, aangesteld en betaald door de syndicus.

De duidelijke bedoeling van de wetgever is dat elk kavel slechts intern kan spreken via één persoon, het lid van de AV.

Hierdoor heeft de wetgever willen vermijden dat de VME opgezadeld wordt en geblokkeerd geraakt door eventuele conflicten tussen de mede-eigenaars van één privatief kavel. Een blokkering binnen een kavel kan de VME momenteel niet blokkeren.

Het toelaten dat niet-stemgerechtigde mede-eigenaars van een privatief kavel toetreden tot de RME laat echter toe dat dit conflict wordt "uitgevochten" binnen de VME. De wet heeft potentieel alles voorzien opdat bij een conflict van dit type de rechter zich kan uitspreken, zodanig dat de rechten van dit niet-stemgerechtigd lid gevrijwaard kunnen worden, maar de wetgever heeft ook alles voorzien opdat dit conflict de werking van de VME niet kan hinderen. Daarom dienet men zich te houden aan het basisprinciep dat in de VME slechts één persoon kan optreden voor het privatief kavel. Zoals een farizeeër de letter van de wet interpreteren kan alleen leiden tot meer verwarring en een hele resem van problemen.

Keep it simple en luister naar de wet. tracht niet met allerlei kunstgrepen de wet te omzeilen.

EEN privatief kavel = EEN lid AV
EEN lid AV = EEN stem binnen de organen van de VME

Extern heeft het niet-stemgerechtigd lid alle mogelijkheden om zijn rechten te verdedigen omdat elke mede-eigenaar, stemgerechtigd of niet, van een privatief kavel bij de Rechter kan gaan.

Het is ook de duidelijke bedoeling van de wetgever dat de leden van de AV exclusief onder zich een orgaan kan samenstellen die toeziet op de werking van de syndicus.

De wet stelt duidelijk en spreekt over de "eigenaar van een ('privatief) kavel" en niet over de "mede-eigenaar van het privatief kavel":

Art. 577-6. § 1.
Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.

De wet handelt over de wijze waarop de mede-eigenaars van de gemeenschappelijke delen het beheer verzekeren van deze gemene delen. In toepassing van Art. 577-6 § 1 - eerste lid is er slechts één eigenaar per (privatief) kavel die kan handeleen in de context van de VME.

De grijze zone is dat er verwarring kan onstaan tussen de begrippen:
- mede-eigenaars van de gemeenschappelijke delen
- mede-eigenaars van een privatief kavel.

Persoonlijk heb ik nu onvoldoende tijd om dat verder uit te diepen, maar in principe kan ik dat doen in de loop van januari 2011.

Heb de tijd... het was gewoon een vraagje dat me te binnen schoot bij een opmerking tijdens een bestuursvergadering gisteravond.

In marge van dit probleem is er een andere grijze zone, doe ermee verband houdt en die ik het vet heb aangeduid in de volgende wettekst:

Art. 577-8 § 4
16° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;

De syndicus dient dus enkel een lijst bij te houden van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen (= overleg tussen de leden = te luisteren, te spreken, tussen te komen en te stemmen).

In feite is de wettelijke beschrijving van de lijst identiek aan de "Lijst van de eigenaars ingeschreven in de kadastrale legger van de gemeente X. voor het kadastraal lot A999" (kostprijs 2010: ca 350 EUR voor een mede-eigendom van 250 appartementen).

Het gaat dus NIET om een adressenlijst van mede-eigenaars maar WEL om een adressenlijst van de leden van de AV. Dat heeft grote repercussies, die nader moeten bekeken worden.