JuridischForum.be

Ik heb een woning gekocht in mede-eigendom... en heb daarbij een aantal vragen...

We zijn overeengekomen om de akte te wijzigen zodat iedereen zijn deel van gevels/ daken op hem neemt van kosten en geen rekening te houden met de duizendsten. Kan dit als het zo in de akte wordt opgenomen? Want iedere woning heeft zijn eigen gevels en daken... ingewikkeld gebouw... omdat de grond zo groot is en 1 eigenaar daar exclusief privatief gebruik van heeft maar weinig met de voorgevel te maken heeft zou dit niet fair zijn dat hij bv 60% van de gevelrenovaties betaald.... of de mensen die eigenaar zijn van de voorgevel zijn achtergevel zouden moeten betalen... kan zoiets in de akte beschreven worden en is dit wettelijk?

Alsook, zijn de metertellers in een privatieve plaats in mijn woning.... mag zoiets? moet dit niet verplaatst worden naar een gemeenschappelijke plaats waar iedereen toegang tot heeft? Of moet ik deze plaats automatisch afstaan ....

Welke zijn de opties? Ik hoop dat ik een duidelijk genoeg ben ...

Is er een basisakte?
hoeveel privatieve kavels?

Tussenmeters voor warm en/of koud water kunnen in het appartement zelf staan, of in een gemeenschappelijk lokaal. Hangt ervan af hoe de sanitaire installatie (leidingen) is uitgevoerd.

De meters staan nu allemaal in mijn privatieve ruimte... er zijn 3 kavels in de basisakte..
mag dat?

De meters staan nu allemaal in mijn privatieve ruimte... er zijn 3 kavels in de basisakte..
mag dat?

Ja.

Bij de aankoop heeft u de basisakte van de mede-eigendom, de eraan toegevoegde plannen en dus deze erfdienstbaarheid aanvaard.

Dat is het nu eenmaal, dit gebouw werd onlang opgesplits en aangepast.... deze erfdienstbaarheden waar de tellers zich bevinden staan niet in de basisakte.... wat nu?

Zo je een eigen notaris had bij de aankoop, informeer eens bij hem.

“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking...”(Burgerlijk Wetboek).

‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]. Als voorbeeld haalt de memorie van toelichting een parking, een zwembad, een binnenplaats en een leidingnet aan [135]. CASMAN staat daarentegen een numeriek criterium voor (d.w.z. dat de wettelijke regeling toepasselijk is vanaf een bepaald aantal appartementen), daar volgens haar het kleine appartementsgebouw met slechts enkele appartementen in de praktijk het vaakst voorkomt [136]. De wetgever wees dit criterium evenwel uitdrukkelijk van de hand, zodat de invulling van de eerste voorwaarde aan de praktijk werd overgelaten [137]. De practici zullen aldus aan de hand van een feitelijke beoordeling moeten oordelen of er al dan niet een redelijke grondslag voorhanden is om de wet uit te sluiten, zonder daarbij enkel te refereren aan het beperkt aantal appartementen [138].Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]. Ook de bescherming van de rechten van derden lijkt de toepassing van de appartementswet dan niet te noodzaken [140]. Het is dus de aard van de goederen zelf die de toepassing van de wet moet uitsluiten, en die deze uitsluiting blijvend moet kunnen verantwoorden.’(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).

Onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) niet van toepassing verklaard worden voor uw klein appartementsgebouw.

In dat geval dienen er in een authentieke akte nauwkeurige regelingen getroffen inzake lasten en baten uit onverdeelde delen,inclusief de metertellers.