JuridischForum.be

Beste,

De mede-eigendom blijkt in ons geval eerder eerder een last dan een lust.
Beslissingen worden nooit genomen of op onregelmatige wijze genomen. Altijd weer discussies op de algemene vergadering waar ik niet verder op in zal gaan.

Maar... Is er geen mogelijkheid om de mede-eigendom op te laten houden met bestaan?
Art. 577-12. Burg. Wetb. ... De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.

-> Wat kan een gegronde reden zijn? De onmogelijkheid om beslissingen te nemen op algemene vergaderingen?
Heeft iemand weet van voorbeelden van gegronde redenen?

Kan een mede-eigendom bestaan zonder de regels van de ME uit de artikels 577 e.v.? Met andere woorden: valt elke mede-eigendom onder deze wet?

dankjewel,
tve

Elk

Gegronde reden?
- het volledige gebouw is eigendom van één persoon.
- het gebouw is vernietigd (uit vrije wil met de nodige vergunningen of door brand, ....)

Het lijkt erop dat de huidige eigenaars
1. Of niet beseffen wat zij gekocht hebben.
2. Of dat uw eisen te hoog liggen.
3. Of dat uw eisen zodanig evident zijn, dat u deze niet (voldoende) uitlegt (of mag uitleggen)

Voor punt 1:

NICM heeft een uittreksel van het Burgerlijk Wetboek, die specifiek van toepassing zijn op appartementsgebouwen in mede-eigendom, op zijn website http://www.nicm.be geplaatst in de sectie downloads.

Deze artikels 577-3 tot 577-14 vormen technisch de afdeling II van het hoofdstuk III van het Boek II van het Burgerijk Wetboek.
Zie: http://www.nicm.be/upload/docs/BW%20057 ... 100901.pdf

Hierna de titels van deze indelingen. In het vet en onderlijnt de woorden die van belang zijn (Art. 577bis was in feite de wet van 1924, van toepassing tot 31.07.1995):

BOEK II. - GOEDEREN EN VERSCHILLENDE BEPERKINGEN VAN DE EIGENDOM.
HOOFDSTUK III. - MEDEEIGENDOM.
AFDELING I. - AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN.
Art. 577-2. ( Voormalig artikel 577bis ).
AFDELING II. - GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.
Art. 577-3 tot Art. 577-14.

Met andere woorden: uw rechten als eigenaar waren steeds beperkt door de wet (cfr. bvb. de bouwvergunning).

Voor de appartementsgebouwen komt daarbij dat u GEDWONGEN wordt om de gemeenschappelijke delen SAMEN te beheren. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen.

Ik veronderstel dat discussies wel vaker voorkomen op algemene vergaderingen. Maar als er nooit een beslissing genomen wordt... Dan gebeurt er ook niets. Voor ons betekent dit nu al 8 jaar stilstand.
Ondertussen zie ik mijn buren met elkaar op de vuist gaan omwille van onenigheden.
Vandaar de vraag...

Op het forum las ik ook al over incorrecte informatie die soms gegeven wordt door mensen die het wel horen te weten.
Onlangs heb ik raad gevraagd aan 2 notarissen, waarbij de tweede meende dat we kunnen afwijken van de wet waardoor we onze basisakte niet meer aan de nieuwe wet moesten aanpassen.
Dit leek me heel straf. Vandaar mijn tweede vraag.

PS Wij hebben in totaal 45 kavels (met nog eens 30 garages).

Alvast dank voor de informatie.

Is er al iemand van de mede-eigenaars bij de Vrederechter geweest over deze problematiek?

Een minder gekende, maar nuttige mogelijkheid, is dat iemand (Bvb: een lid van de RvM, de rekencommissaris, ....), op verzoek van de AV, een (bijna gratis) verzoeningsprocedure start tegen de VME.

Zo werd in mijn VME een patstelling over het al dan niet plaatsen van warmwatermeters doorbroken. Wel heeft de Vrederechter gezegd dat dit uitzonderlijke moet blijven en dat de mede-eigenaars moeten leren hun probleem zelf op te lossen, zoals dat hoort in een democratie.

In de Knack van 15.12.2010 staat blz. 124 à 129 een artikel van Jan Stevens over de houding van paus Benedictus tegenover de democratie. Hij citeert ruim uit een document van Die Welt-journalist Alan Posener. Ik citeer een passage van Posener:

Benedictus noemt onze westerse democratie ‘een dictatuur van het relativisme’. Tot op zekere hoogte heeft hij gelijk: democratie is relativisme. Democraten doen niet alsof ze de waarheid kennen over leven en dood. In een democratie staat alles open voor debat. Het enige wat we van onze medeburgers verlangen, is dat ze de democratische spelregels eerbiedigen. (…). Democraten gaan ervan uit dat ze iets kunnen bereiken door compromissen te sluiten. Een compromis kun je alleen maar sluiten als alle deelnemers bereid zijn hun eigen positie te relativeren.

Maar ook citeer ik uit een pagina van Wikipedia, waarmee vermoedelijk binnen jouw VME geen rekening wordt gehouden:

Om van een democratisch proces te kunnen spreken dienen volgende drie fundamentele elementen aanwezig te zijn:
1. Initiatiefrecht. Elke deelnemer moet vrij zijn om een initiatief te kunnen nemen en een wetsvoorstel of wetswijziging in te dienen.
2. Recht op spreken. Elke deelnemer moet in gelijke mate de kans hebben de andere deelnemers te informeren en met hen van gedachte te wisselen over het voorstel dat ter tafel ligt.
3. Stemrecht. Elke deelnemer moet de gelegenheid hebben een stem over het voorstel te kunnen uitbrengen. Een overeengekomen meerderheid van de stemmen bepaalt of het voorstel al dan niet aangenomen wordt.

“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]...Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]...(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).

Enkel onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) niet van toepassing verklaard worden voor een klein appartementsgebouw.

In dat geval blijft wel gelden :
“Art.577-2...§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is. De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren. De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht. § 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.”(B.W.).

Dankjewel voor jullie reacties.
Ze zijn zeer informatief.

Vooral puntje 3 uit het democratisch proces wordt in onze AV vaak vergeten. Na elke discussie moet er ook een stemming en dus beslissing genomen worden.

Verder onthoud ik: Wij zouden perfect onze medeëigendommen kunnen verdelen, maar ... Zolang 1 iemand niet akkoord gaat om de medeëigendom op te heffen, zullen we onder de wetten van de medeëigendom vallen.