JuridischForum.be

Wij hebben een gebouw waar wij 700/1000 van bezitten en 2 andere partijen met 150/1000 en 150/1000.

Mijn vragen nu:

Wat kunnen de andere 2 partijen beslissen zonder mij?

Kunnen ze een syndicus aantstellen ( er is voorlopig geen in het gebouw )
Welke werken kunnen ze uitvoeren zonder mijn akkoord? (ik heb gelezen dat een syndicus kan beslissen of werken al dan niet doorgaan...?)

Er is een gemeenschappelijke doorgang voor de 2 appartementen waar ik totaal niet hoef te komen, moet ik daar ook 70% van betalen als daar werken moeten uitgevoerd worden?

Het dak van het gebouw is niet gemeenschappelijk.... en sommige buitenmuren ook niet, worden alle daken en buitenmuren sowieso als gemeenschappelijk aanschouwt? ook al heb je geen iegendom onder het dak maar toch hangt het aan het gebouw?

het is een complex gebouw :
schets van het gebouw: https://picasaweb.google.com/lh/photo/_ ... directlink

’
/----------/
/ app 2 /
/----------
/ app 1 /
---------------/-----------------------/
/ ons huis / winkelruimte /
/ / /parkeerplaatsen onder de appartementen, kan je bezien als breede carport afdank waar je onder kan parkeren (dit is de kant van 't straat)

dus zoals u ziet staan de 2 appartementen een deel op de winkelruimte..... maar de gehele blok hangt aan elkaar.... worden alle muren/daken als gemeenschappelijk beschouwd?

In de basisakte staat gemeenschappelijke delen dienen in kosten verdeeld te worden volgens de verdeelsleuten, maar welke zijn gemeenschappelijk? alle daken? muren? die inkomhal voor de 2 appartementen waar ik nooit moet zijn en ook geen toegang tot heb? hoe wordt dit dan verdeeld?


Alvast bedankt....

Bij de aankoop van een appartement krijgt u naast de eigendomsakte een splitsingsakte en splitsingsreglement.

In de akte vindt u normaliter een omschrijving van uw appartementsrecht en voor welk deel u moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten.
Bij de splitsingsakte zit ook een splitsingstekening.
In het reglement staat hoe de VvE vergadert en met hoeveel stemmen een besluit in de VvE goedgekeurd wordt.
Verder staan in het reglement aanvullende bepalingen over het gebruik, beheer en onderhoud van privé-gedeelten.

Dragende structuur, dak en buitenmuren worden als gemeenschappelijk beschouwd.

Bij twijfel en dispuut zal het steeds de vrederechter zijn die zich uitspreekt. Als u van die gemeenschappelijke gang nooit gebruik dient te maken voor toegang tot het gebouw omdat u nooit toegang dient te hebben tot die gedeelten die de gemeenschappelijke verbindt dan zou u, bij gebrek aan een verduidelijking in de basisakte, de parallel kunnen trekken met een eigenaar van een appartement op het gelijkvloers die geen kelder of staanplaats heeft en dan ook nooit gebruik dient te maken van de lift in het gebouw. Als ik me juist herinner is hierover reeds rechtspraak.

Bij de aankoop van een appartement krijgt u naast de eigendomsakte een splitsingsakte en splitsingsreglement.

In de akte vindt u normaliter een omschrijving van uw appartementsrecht en voor welk deel u moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten.
Bij de splitsingsakte zit ook een splitsingstekening.
In het reglement staat hoe de VvE vergadert en met hoeveel stemmen een besluit in de VvE goedgekeurd wordt.
Verder staan in het reglement aanvullende bepalingen over het gebruik, beheer en onderhoud van privé-gedeelten.

splitsingsakte,splitsingstekening is er niet net zoals er geen aanvullende bepalingen ivm onderhoud etc... enkel de verdeelsleutel voor de 'gemeenschappelijke delen'.

Dragende structuur, dak en buitenmuren worden als gemeenschappelijk beschouwd.

Bij twijfel en dispuut zal het steeds de vrederechter zijn die zich uitspreekt. Als u van die gemeenschappelijke gang nooit gebruik dient te maken voor toegang tot het gebouw omdat u nooit toegang dient te hebben tot die gedeelten die de gemeenschappelijke verbindt dan zou u, bij gebrek aan een verduidelijking in de basisakte, de parallel kunnen trekken met een eigenaar van een appartement op het gelijkvloers die geen kelder of staanplaats heeft en dan ook nooit gebruik dient te maken van de lift in het gebouw. Als ik me juist herinner is hierover reeds rechtspraak.

Wat bedoeld u dan? Dat mensen van de gelijkvloerse ook moeten bijdragen tot een lift die ze nooit gebruiken en ik dan daarop gebaseerd ook moet bijdragen tot die gang, of juist niet?

Alvast bedankt voor de snelle reacties

[ en ik dan daarop gebaseerd ook moet bijdragen tot die gang, of juist niet?

U dient een onderscheid te maken tussen " ik maak er geen gebruik van omdat ik er een andere ingang heb" of " ik heb er geen andere ingang en hoef er dus helemaal niet te komen"
In het eerste geval zal je wel moeten tusekomen in de kosten, in het tweede geval waarschijnlijk niet.
Idemù voor het dak: Het is niet omdat uw eigendom op het gelijkvloers ligt dat je niet dient tussen te komen in een dak dat een paar verdiepingen hoger ligt. Als dat dak lekt, en het wordt niet hersteld of vervangen, zal binnen afzienbare tijd het water ook op het gelijkvloers doordringen. Jij moet dus meebetalen voor de kosten aan het dak.

ik dien er totaal niet te komen.... in de doorgang....
nu dat van het dak, wat dan met mijn dak? op het gelijkvloers? daar hoeven zij in principe ook nooit te komen... toch moeten zij mee betalen voor mijn dak?

Waarschijnlijk is het zo dat uw dak deel uit maakt van de dragende constructie van de appartementen.

Al deze zaken staan beschreven in de statuten van het gebouw. Lees die eerst na.

“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]...Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]...(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).

Enkel onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) niet van toepassing verklaard worden voor een klein appartementsgebouw.

In dat geval blijft wel gelden :
“Art.577-2...§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is. De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren. De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht. § 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.”(B.W.).

Uit ‘Wij hebben een gebouw waar wij 700/1000 van bezitten en 2 andere partijen met 150/1000 en 150/1000‘ leid ik af dat de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) niet van toepassing verklaard werd of kan worden op uw klein appartementsgebouw. Onderzoek dit echter zorgvuldig in uw koopakten,die in ieder geval moeten bepalen wat gemeenschappelijke gedeelten zijn en wie beslissen kan welke werken daaraan moeten uitgevoerd worden op wiens kosten .