JuridischForum.be

In ons appartementsgebouw (8 appartementen) worden we in 1 klap geconfronteerd met zware werken (en dus uitgaven).

Het reservefonds is leeg omdat we in het verleden ook al zware werken hebben moeten laten uitvoeren.

Er is nu sprake van dat de VME een lening moet aangaan omdat de werken zeer dringend zijn (vermoedelijke kostprijs rond de 50.000 euro). 5 van de 8 mede-eigenaars kunnen die afbetalingen zo goed als zeker niet dragen want ze betalen nu nog gemeenschappelijke werken uit het verleden af bij de syndicus en ze zitten ook met een vrij hoge hypotheek.

Ikzelf zou mijn aandeel in de werken gewoon per overschrijving betalen want ik wil geen intrest betalen en ik wil me zeker niet in een wespennest steken (de meerderheid kan niet betalen en leeft van een vervangingsinkomen of een minimumloon waar geen beslag op kan gelegd worden omdat ze personen ten laste hebben). Voor 2 eigenaars is ook de deurwaarder een vrij regelmatige klant (privé).

We leven ook vaak in onmin door de zware gemeenschappelijke rekeningen maar we hebben dan ook pech dat de laatste 5 jaar echt alles maar dan ook alles kapot gaat (dak, riolering, lekken in de muren, ...).

Ik heb 2 vragen!

De meerderheid zal voor die lening stemmen omdat ze het geld niet hebben en de werken moeten gebeuren. Ben ik verplicht mee te lenen omdat ik ook tot de VME behoor (ik heb dus zelf het geld)?

Moet ik mee voor de afbetalingen van die lening opdraaien (ook als ik niet mee zou lenen) als de andere mede-eigenaars niet betalen? Ik maak immers deel uit van die VME.

Vraag 1
Het lijkt mij logisch dat U niet mee moet lenen, indien U uw deel (aandelen in duizendsten van het complex) integraal en cash betaalt.
De 7 andere Mede-Eigenaars kunnen dan een lening aangaan voor het openstaande gedeelte, dat niet vereffend werd.

Vraag 2
Ik vermoed dat U geenszins moet mee opdraaien voor die lening (bij afbetalingsperikelen), indien U uw aandeel reeds heeft vereffend. Wij hebben hier wellicht niet te maken met het principe van de solidariteit (notariële term), maar met het principe van de proportionaliteit (aantal duizendsten per eigenaar). Zoals bepaald in uw basisakte van uw VME.

Ik ga er van uit dat fiscale juristen dit kunnen bevestigen.

Ik ben geen fiskale jurist, maar ik denk niet dat het juist is, en bekijk het dan veeleer uit mijn standpunt a

Indien het de VME is die de lening aangaat en niet iedere eigenaar afzonderlijk dan kunt u niet kiezen want dan is het de rechtspersoon VME die de lening aangaat.

Indien het de VME is die de lening aangaat en niet iedere eigenaar afzonderlijk dan kunt u niet kiezen want dan is het de rechtspersoon VME die de lening aangaat.

Het zou om een lening van de VME gaan en niet van iedere eigenaar afzonderlijk. De meeste eigenaars zijn hier immers niet kredietwaardig maar volgens de syndicus is dat niet nodig als de VME de lening aangaat.

Maar ik wil me niet in de schulden steken! Ik heb het geld cash en ik wil al zeker niet opdraaien voor mijn buren! Want daar zal het uiteindelijk op uitdraaien zeker? Wij leven hier al jaren in de problemen!

Hoe kan ik dit het beste aanpakken? Het is toch niet normaal dat er een lening gaat afgesloten worden als ze op voorhand al weten dat de helft gewoon niet kan betalen!

De vergadering waar dit besproken gaat worden moet gelukkig nog komen maar ik ben niet van plan om iets te tekenen waar ik serieuze nadelige gevolgen van ga dragen. Zelfs al ben ik in de minderheid. Ik vermoed dat mijn handtekening nog altijd vereist is om een lening aan te vragen?

Vraag 1
Het lijkt mij logisch dat U niet mee moet lenen, indien U uw deel (aandelen in duizendsten van het complex) integraal en cash betaalt.
De 7 andere Mede-Eigenaars kunnen dan een lening aangaan voor het openstaande gedeelte, dat niet vereffend werd.

Vraag 2
Ik vermoed dat U geenszins moet mee opdraaien voor die lening (bij afbetalingsperikelen), indien U uw aandeel reeds heeft vereffend. Wij hebben hier wellicht niet te maken met het principe van de solidariteit (notariële term), maar met het principe van de proportionaliteit (aantal duizendsten per eigenaar). Zoals bepaald in uw basisakte van uw VME.

Ik ga er van uit dat fiscale juristen dit kunnen bevestigen.

Ik betaal nu idd. mijn aandeel in de rekeningen volgens het principe van de proportionaliteit.

1. als u niet wenst mee te betalen, dan dient u verzet aan te tekenen bij de Vrederechter
2. maar meer kans maakt u als u samenwerkt om de toestand van u gebouw te verbeteren. Want ik heb niet de indruk dat de onvoorziene werken zo onverwacht waren.

Tip:
- Vraag aan de AV om aangesteld te worden tot rekencommissaris en zo vlot inzicht te krijgen in de concrete toestand van de kas.
- Overloop daarna met de syndicus de lijst van de installaties en forceer hem tot het opstellen van een meerjarenbegroting.
Dwz eis dat hij Art. 577-8 § 4 18° BW toepast, dwz "de te verwachten kosten" = "de normale vervangingkosten op termijn ".

18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.

Naar de groep van in feite insolvente mede-eigenaars toe:
1. streef ernaar dat de exacte financiële toestand van de VME bekend wordt gemaakt aan de kandidaat-kopers
2. lees de webpagina http://www.nicm.be/pageframeset.asp?pageid=124
en eventueel http://univerimmo.com/forum_universimmo ... C_ID=10200

Bij dit alles stel ik me toch de vraag of het "aangaan van een lening" door de VME wel tot haar bevoegdheden behoort. Graag de mening van specialisten terzake.

De vme mag een lening aangaan om nodige werken uit te laten voeren. Het is een scenario dat steeds vaker voorkomt aangezien er steeds meer "oude" flatgebouwen in België zijn waar de nodige werken na dertig jaar eindelijk niet meer uitgesteld kunnen worden en waar de eigenaars nu plots met een veelvoud van de kosten worden geconfronteerd dan wanneer ze gedurende 30 jaar hun gebouw op een correcte wijze hadden onderhouden. Ik ken persoonlijk een flatgebouw dat plotseling wordt geconfronteerd met een factuur van € 150.000 voor het in orde zetten van de liften (controle verslag bevat punten zoals "bekabeling stroomvoorziening ligt bloot, dompelpomp in koker afwezig --> 48ste melding van dit probleem), € 60.000 voor het volledig vervangen van een rot dak, € 250.000 voor het brandveilig maken van het gebouw (een 8-tal brandweerrapporten gewoon naast zich neergelegd), € 180.000 voor het opnieuw waterdicht maken van één zijmuur en de terrassen (in beide werd op sommige plaatsen betonrot vastgesteld). Frappant dat alle kosten die ze nu opeens dienen te verrichten reeds decennia steeds opnieuw op de AV worden naar voren gebracht en weggestemd. Nu is het natuurlijk allemaal de fout van de syndicus die er slechts sinds drie jaar is en de zaak na vonnis van de vrederechter verplicht heeft overgenomen van een mede-eigenaar.

€ 640.000 investeren in 18 maanden of het gebouw onbewoonbaar verklaard zien worden noodzaakt hen een lening aan te gaan.

Ik stel mij toch een vraag : welke bank gaat aan een VME die voor het merendeel bestaat uit eigenaars die individueel niet kredietwaardig zijn voor een bijkomende lening, toch een lening toestaan, met de quasi-zekerheid van "vodden" nadien?

1. als u niet wenst mee te betalen, dan dient u verzet aan te tekenen bij de Vrederechter
2. maar meer kans maakt u als u samenwerkt om de toestand van u gebouw te verbeteren. Want ik heb niet de indruk dat de onvoorziene werken zo onverwacht waren.

Tip:
- Vraag aan de AV om aangesteld te worden tot rekencommissaris en zo vlot inzicht te krijgen in de concrete toestand van de kas.
- Overloop daarna met de syndicus de lijst van de installaties en forceer hem tot het opstellen van een meerjarenbegroting.
Dwz eis dat hij Art. 577-8 § 4 18° BW toepast, dwz "de te verwachten kosten" = "de normale vervangingkosten op termijn ".

18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.

Naar de groep van in feite insolvente mede-eigenaars toe:
1. streef ernaar dat de exacte financiële toestand van de VME bekend wordt gemaakt aan de kandidaat-kopers
2. lees de webpagina http://www.nicm.be/pageframeset.asp?pageid=124
en eventueel http://univerimmo.com/forum_universimmo ... C_ID=10200

Ik zal onze toestand eens uitleggen.

Wij hebben in het verleden verschillende syndicussen gehad die de boel niet goed beheerden. Daardoor is er enorm veel geld verloren gegaan en ook veel geld aan hun vingers blijven kleven. Nu hebben we een goede syndicus maar het reservefonds is leeg. We hebben de laatste jaren enorme uitgaven gehad en we zijn maar met 8 appartementen. Iedereen die de financiële mogelijkheden had heeft destijds zijn appartement verkocht en heeft elders iets anders gekocht omdat het hier echt een hopeloze toestand is. Ik had en heb helaas niet de financiële mogelijkheden om dit ook te doen. De meeste nieuwe eigenaren hangen met schulden aan elkaar.

Herstellingswerken van enkele 100 euro worden door velen afbetaald aan de syndicus. Het opvragen van achterstallen is bij ons ook een grote taak van de syndicus want vaak betalen ze gewoon niet.

Vandaar mijn angst voor die lening. Ik heb immers geen schulden of problemen en daarom zullen ze snel hier komen aankloppen vrees ik. Daarom wil ik mijn aandeel in de werken ook cash betalen.

Deze onvoorziene werken zijn echt onvoorzien omdat we deze serieuze syndicus pas 1 jaar hebben! Die andere syndicussen deden niks behalve 4 x een loodgieter sturen die het probleem niet oploste maar wel x-aantal euro aanrekende ... Om maar een voorbeeld te geven! Er is ook nooit inspectie geweest van de vorige syndicussen!

Als ik dit aankaartte op de vergadering stond ik nergens want de mede-eigenaars waren blij dat ze geen werken hoefden te betalen! En de syndicus deed niks.

Deze werken zijn erg dringend omdat er ook een gevaar is voor de omwonenden. En vandaar dat ze met die lening zijn afgekomen. Daarom is er in dit geval ook geen tijd voor een meerjarenbegroting. Het moet zo snel mogelijk vernieuwd en hersteld worden en daar gaan we een extra vergadering voor houden.

Het water in ons gebouw is trouwens ook al eens bijna afgesloten geweest omdat de vroegere syndicus de rekeningen gewoon niet goed opvolgde! Met deurwaarderskosten tot gevolg! En aparte watermeters kan je hier niet zetten omdat je dan het ganse gebouw moet openbreken (oud gebouw).

Ik betaal alles stipt dus ik denk toch wel dat ik goed samenwerk om de toestand van het gebouw te verbeteren. Meer kan ik toch niet doen?

Bedankt voor de tip van de vrederechter. Ik wens wel mijn aandeel in de werken te betalen (cash) maar ik wens geen intresten en/of bedragen van andere mede-eigenaars te betalen (in dit geval de lening) en dat heb ik gegarandeerd aan mijn been omdat ze financieel aan hun limiet zitten (en er zelfs over). Daar komen ze ook zelf voor uit.

Het is toch volstrekt idioot om mezelf borg te stellen (om het zo uit te drukken) als ik nu al weet dat de meerderheid niet kan betalen? Geen enkele normale mens doet dat want zo kom je zelf ook dik in de problemen.

@Myriam2

Heeft uw VME een rekencommissaris aangesteld?
Wanneer is de eerstvolgende AV gepland ?

@Myriam2

Heeft uw VME een rekencommissaris aangesteld?
Wanneer is de eerstvolgende AV gepland ?

Er is bij ons geen rekencommissaris aangesteld maar de syndicus heeft al wel laten weten dat 1 van de eigenaars de vergadering voor moet zitten.

De volgende AV is gepland in september.

Het zou nuttig zijn dat één ME rekencomissaris wordt en één voorzitter van de AV.
De rekencommissaris kan een accountantsfirma zijn, maar dat lijkt me te prijzig op korte termijn.
Hoewel, een punctuele controle voor één jaar zou nuttig en rendabel kunnen zijn. In dat geval mag hij/zij wel NIET gekozen/voorgesteld worden door de syndicus en dient zij/hij een duidelijke opdracht krijgen.

Het zou nuttig zijn dat één ME rekencomissaris wordt en één voorzitter van de AV.
De rekencommissaris kan een accountantsfirma zijn, maar dat lijkt me te prijzig op korte termijn.
Hoewel, een punctuele controle voor één jaar zou nuttig en rendabel kunnen zijn. In dat geval mag hij/zij wel NIET gekozen/voorgesteld worden door de syndicus en dient zij/hij een duidelijke opdracht krijgen.

Dank u voor de info.