JuridischForum.be

Ik woon , als eigenaar, op een dakappartement op de 4 de verdieping.
In oktober vorig jaar ( 2010) heb ik de syndicus laten komen omdat ik opgemerkt had dat dat er heel wat lood van het dak was verdwenen. Zo legde ik er speciaal de nadruk op dat het lood op het dak aan de slaapkamer volledig verdwenen was. Hij nam er foto's van en zei dat hij er voor ging kijken. De eerste mannden hoorde ik niks meer van hem en toen kwam de strenge winter waar er niet in kon gewerkt worden. Sindsdien heb ik nog een paar keer gemaild en gebeld met hetzelfde antwoord: ik zal er voor kijken.
Op de vorige AV (2010) was afgesproken dat de vergadering niet meer ging doorgaan in mei omdat ik dan altijd op reis ben. Blijkbaar heeft de syndicus dan achter mijn rug om deze toch laten doorgaan eind mei 2011. Dit kwam ik pas te weten nadat ik thuis was . Blijkbaar zijn er wel foto's rondgegaan om de slechte staat van het dak aan te tonen.
Onderussen heeft een vriend van mij ( die daklegger is ) opgemerkt dat ook de nokpannen en verschillende pannen verdwenen zijn en dat er dus al serieuze gaten in het dak zitten. Heb dat telefonisch en via mail gemeld aan syndicus begin juni.
Eind juni krijg ik eindelijk antwoord en zegt hij dat het bouwverlof begint maar dat hij daarna de werken zal laten starten ( maar er moeten eerst nog prijzen opgemaakt worden,dus zal wel nog langer duren)
Nu heb ik gemerkt dat er in de slaapkamer grote vochtplekken te voorschijn gekomen zijn op de muren. Er is dus duidelijk insijpeling van water.
Kan iik de syndicus verantwoordelijk stellen of liever nog.... kan ik hem onbekwaam laten verklaren en hoe gaat dit in zijn werk? Ik vraag tenslotte al 9 maand om dit in orde te brengen en nu zit ik met de overlast.
Hopelijk kan iemand me helpen?
Alvast bedankt
caroline

Hij dient zeker de blokpolis in werking te stellen om uw schade te vergoeden. Om van de syndicus af raken, zal er moeten gestemd worden op de AV.

kan ik dan gewoon een nieuwe vergadering plannen? moet dat dan ook via die syndicus?
Heb hem net aan de telefoon gehad en hij zegt dat de onkosten inderdaad vergoed worden door de verzekering maar wat heeft herstelling van muurvoor nut als de herstellingen aan het dak er maar niet komen.
Hij begon weer over het bouwverlof maar ondertussen blijven de gaten in het dak. Het hout eronder zal ondertussen ook wel aangetast zijn en straks kunnen we voor een heel nieuw dak betalen omdat syndicus zijn werk niet deed toen ik het hem al vroeg in oktober.

Caroline. Best zo vlug mogelijk een aangetekende brief aan de syndicus sturen waar je kunt verwijzen naar uw vroegere kontakten hierover en de problemen nogmaals in vermeld .
Indien hij hierop niet reageert , hem in gebreke stellen , laat hem dit ondertussen tel. weten , hij zal dan vermoedelijk wel in actie schieten.
Groetjes

Alvast bedankt voor jullie antwoord.
Hem in gebreke stellen...hoe moet ik dan doen? Ik ben een volslagen leek in zulke zaken . Wat is het eigenlijk en wat helpt dat?

de aangetekende brief is verstuurd. afwachten weeral...
er komt deze namiddag een aannemer het dak en de lekkage bekijken en hij zal er een verslag van opmaken. Wie moet deze aannemer betalen? Kan k dit verhalen op syndicus of op verzekering?
Als blijkt dat er veel schade bij gekomen is door het uitstel zou ik dit kunnen verhalen op syndicus? Heb nog een paar mails van hem waarin hij het ook steds uitstelt.
Hij heeft foto's van in oktober ( toen het nog niet zo erg was) , hij heeft deze getoond op AV en kan dus niet ontkennen dt hij ze heeft.
Hopelijk antwoord want ik weet het echt niet.

Alvast bedankt voor jullie antwoord.
Hem in gebreke stellen...hoe moet ik dan doen? Ik ben een volslagen leek in zulke zaken . Wat is het eigenlijk en wat helpt dat?

Zie:

Definitie
http://nl.wikipedia.org/wiki/Ingebrekestelling
Theorie met concrete uitleg
http://www.mkbservicedesk.nl/848/hoe-sc ... -brief.htm
Praktijk met standaard modelbrief
http://www.voorbeeldbrieven.be/cat/Ingebrekestelling

In mijn aangetekende brief heb ik dus alles weer chronologisch op papier gezet met alle datums van mails en zo en met de hoop dat alles nu vlug in orde komt.

Moest er een termijn bij? wat is voor zoiets en redelijke termijn? In de mail stond onder andere in dat ik hem zeg dat hij beloofd had om het voor de winter in orde te maken.
Me dunkt dat, als dit al van oktober vorig jaar bezig is, de redelijke termijn verstreken is? Of niet? Had ik deze brief al veel eerder moeten schrijven? Gelden mijn mails niet?

Gelet op de hoogdringendheid van de werken en het risico dat blijven uitstellen met zich meebrengt eisen dat hij u binnen de 10 kalenderdagen na kennisname laat weten wanneer deze werken voor het einde van augustus worden uitgevoerd? Dat bij gebrek aan bevestiging binnen de gestelde data u verplicht zal zijn op kosten van de vme, die op hem persoonlijk verhaald kunnen worden, alle nodige verdere stappen, inclusief geding middels advocaat en tuchtprocedure bij zijn controleorganisme, op te starten.

Zal wel wakker schieten.

bedankt voor htet vlugge antwoord maar... wie of wat is VME ?
Als de conditie van het dak verslechterd is in die 9 maand , kan ik dit op hem verhalen?

caroline

De vme is de vereniging van eigenaars van het gebouw. Bij een klein gebouw is het mogelijk dat het slechts om één eigenaar gaat.

Dus alk ik het goed begrijp schrijf ik hem een angetekende brief waarin ik zeg dat,: wegens de hoogdringendheid van de werken en het risico dat uitstellen.....ik eis dat hij me binnen de 10 kalenderdagen na kennisname laat weten dat de werken voor eind augustus moeten worden uitgevoerd. (moet hij dan ook 3 verschillende prijsoffertes aantonen? zodat hij niet de eerste de beste neemt en de duurste dan )

Voor stap 2.: Moet ik dan niet eerst een AV beleggen met de rest van de eigenaars zonder syndicus erbij?
of als de rest niet mee wil, KAN IK DIT ALLEEN DOEN ?
.

Een paar weten wel van problemen met het dak maar niet dat het zo geëscaleerd is.
Ik heb een verzekering voor "rechtsspraak" maar ik weet natuurlijk niet of de anderen dt hebben. Er zijn nog 6 andere appartementen met veelal , nieuwe bewoners die misschien niet willen betalen voor een nieuw dak.
Kan ik zomaar in hun naam die verdere stappen nemen? Of als de rest niet mee wil, kan ik dit dan alleen doen?
Best eerst via vredegerecht of een echt geding aanspannen? Zou het dan niet nog langer zal duren vooraleer die uitspraak komt. Of mag het dak ondertussen gerepareerd worden?

Zoals ik al schreef: ik ben een volslagen leek maar dan toch ene die nu zwaar haar geduld kwijt is

alvast bedankt
caroline

Dus alk ik het goed begrijp schrijf ik hem een angetekende brief waarin ik zeg dat,: wegens de hoogdringendheid van de werken en het risico dat uitstellen.....ik eis dat hij me binnen de 10 kalenderdagen na kennisname laat weten dat de werken voor eind augustus moeten worden uitgevoerd. (moet hij dan ook 3 verschillende prijsoffertes aantonen? zodat hij niet de eerste de beste neemt en de duurste dan )

Voor stap 2.: Moet ik dan niet eerst een AV beleggen met de rest van de eigenaars zonder syndicus erbij?
of als de rest niet mee wil, KAN IK DIT ALLEEN DOEN ?
.

Een paar weten wel van problemen met het dak maar niet dat het zo geëscaleerd is.
Ik heb een verzekering voor "rechtsspraak" maar ik weet natuurlijk niet of de anderen dt hebben. Er zijn nog 6 andere appartementen met veelal , nieuwe bewoners die misschien niet willen betalen voor een nieuw dak.
Kan ik zomaar in hun naam die verdere stappen nemen? Of als de rest niet mee wil, kan ik dit dan alleen doen?
Best eerst via vredegerecht of een echt geding aanspannen? Zou het dan niet nog langer zal duren vooraleer die uitspraak komt. Of mag het dak ondertussen gerepareerd worden?

Zoals ik al schreef: ik ben een volslagen leek maar dan toch ene die nu zwaar haar geduld kwijt is

alvast bedankt
caroline

Beste, informeer u terdege en laat u bijstaan door een gespecialiseerd advocaat of deskundige.
In eerste instantie is de VME aansprakelijk voor de gebrekkige gemeenschappelijke zaak (artikel 1384, 1° B.W.) en dient u zonder meer haar in gebreke te stellen. De syndicus is de vertegenwoordiger van de VME die weliswaar wettelijk gehouden is om bewarend op te treden/daden van voorlopig beheer te stellen. In die optiek kan u hem, in solidum met de VME, persoonlijk aansprakelijk houden.

U kan zelf ook rechtstreeks aangifte doen bij de gebouwverzekeraar, zelf een vergadering zien te organiseren als aan de wettelijke bepalingen wordt voldaan, enz....

allereerts iedereen bedankt.
Maandag zoek ik een advocaat op. Word vervolgd

caroline