JuridischForum.be

Mijn moeder woont in haar eigen appartement (gebouw is ca. 17 jaar oud) en moet haar individuele gasbrander laten vervangen wegens teveel CO-uitstoot.

De installateur (A) die de oude ketel heeft geplaatst en die zowat in het hele blokje het nazicht en onderhoud doet maakte een offerte voor een nieuwe atmosferische ketel, het is een klein bedrijf met een alleenwerkende baas.
Nu hadden wij liever meteen een vooruitstrevendere condensatieketel laten plaatsen die veiliger en zuiniger is. Navraag wees eveneens uit dat het verouderde type atmosferische ketels vanaf 2012-13 verboden zal worden in nieuwbouw en dat condensatieketels dan verplicht zullen worden. Volgens diverse goede bronnen (gasfederatie, groothandel ketels, fabrikanten ketels) zouden ze in de loop van de volgende jaren ook verplicht worden bij vernieuwing in bestaande gebouwen. Reeds nu blijken verwarmingsbedrijven condensatieketels te moeten adviseren daar waar mogelijk omdat de CO2-uitstoot ervan maar een tiende is t.o. de oude type ketels.

Installateur A beweerde dat een condensatieketel niet mogelijk is door het type schouw (shunt) dat zij deelt met 3 andere mede-eigenaars.
Installateur B, een groter bedrijf met veel meer ervaring beweert dat een condensatieketel perfect mogelijk is mits een kleine aanpassing aan de shunt schouw ter hoogte van haar verdiep (en op mijn moeders kosten), en dit zonder enige invloed noch gevolgen voor de mede-eigenaars. Wel moet mijn moeder hiervoor toestemming vragen aan de AV.
Eind september vindt de AV vergadering plaats en deze toestemming werd als agendapunt opgenomen door de syndicus.

Nu is onze vrees dat zij die toestemming niet zal krijgen voor de eenvoudige reden dat de materie nogal technisch is en de mede-eigenaars (voornamelijk oudere mensen) simpelweg niet gaan begrijpen wat ze moeten goedkeuren. Dit terwijl volgens onze bronnen deze aanpassing binnen enkele jaren verplicht zal zijn voor elke (mede) eigenaar en dus ook voor diegenen die het gebouw met mijn moeder delen.

Wat zouden wij eventueel nog kunnen ondernemen om die goedkeuring er door te krijgen?
Kan de (externe) syndicus hierin een rol spelen?

Alvast bedankt.

"Gaan bouwwerken van een privégedeelte gepaard met de aantasting van, dan wel de aan- of uitbouw van gemeenschappelijke gedeelten, dan dient de algemene vergadering daarom met volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars haar toestemming te geven." (R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 587.)

Er is dus voldoende aan de helft plus 1 om dit goed te keuren.

Normaal gezien zal de syndicus alle informatie omtrent uw verzoek bezorgen aan de mede-eigenaars en dit zo eenvoudig mogelijk uitleggen op de AV. Wat je wel al eventueel kunt doen is contact opnemen met de mede-eigenaars en de nodige informatie verstrekken. Zeker en vast met de mede-eigenaars die actief deelnemen tijdens de AV. Meestal volgen andere mede-eigenaars deze personen als deze iets voorstellen.

Wanneer de AV zou weigeren om het verzoek in te willigen, dan zal ze dit moeten motiveren. In dit geval is art. 577-9, §4 BW van nut. Dit bepaalt:
"Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet."

(...) Nu hadden wij liever meteen een vooruitstrevendere condensatieketel laten plaatsen die veiliger en zuiniger is. Navraag wees eveneens uit dat het verouderde type atmosferische ketels vanaf 2012-13 verboden zal worden in nieuwbouw en dat condensatieketels dan verplicht zullen worden. Volgens diverse goede bronnen (gasfederatie, groothandel ketels, fabrikanten ketels) zouden ze in de loop van de volgende jaren ook verplicht worden bij vernieuwing in bestaande gebouwen. Reeds nu blijken verwarmingsbedrijven condensatieketels te moeten adviseren daar waar mogelijk omdat de CO2-uitstoot ervan maar een tiende is t.o. de oude type ketels. (...)

Persoonlijk was ik de laatste jaren aanwezig als waarnemer tijdens bepaalde werkgroepen op Vlaams en Federaal niveau, en kan bevestigen dat dit de tendens is. De exacte data zijn nog niet bepaald door de bevoegde politieke overheid. Maar onder Europese druk worden de initiële data (circa 2030) fel vervroegd ...

In het Brussels Gewest worden momenteel bepaalde normen opgelegd, die de facto bepaalde types van verwarming uitsluiten.

Van belang is dat je nakijkt of de betrokken installateur erkend is voor onderhoud/plaatsing van het gewenste type van verwarming.

Speel op de bal en niet op de man. Dwz concentreer je niet op de huidige firma.

Stel als punt op de AV A voor dat de syndicus een lastboek opstelt, op basis van de behoeften, jaarlijkse kostprijs, ... tijdens de geplande gebruiksduur van de verwarminginstallatie (17 jaar?) en die ter deliberatie en stemming voorlegt op de volgende AV (B). Op basis van dit lastenboek kan de syndicus DRIE offertes vragen en voorleggen op de AV C. Duurt iets langer, maar zal het probleem vereenvoudigen, omdat het een stap per stap benadering is.

Van essentieel belang is dat de behoeften van de VME klaar en duidelijk bepaald worden tijdens AV A. Eventueel de beslissing uitstellen naar een tweede AV, als deze behoeften niet evident te bepalen zijn en meer studie vergen. Wees daarin assertief.

Het komende KB zal in principe toelaten de kostprijs van de verwarming ten laste te leggen van de eigenaars van de private kavels pro rata van hun effectieve gebruiksduur (= in dit geval afschrijving over 17 jaar) en niet integraal ten laste van de eigenaars van het 1ste jaar. Het BIV/CIB/ABSA is tegen deze methode. Dat is waarschijnlijk één van de redenen waarom men er niet in slaagt het KB over het minimumrekeningstelsel van de VME te publiceren.

Boevenstaande is vooral van toepassing op de gemeenschappelijke verwarmingsintallaties, maar kan analoog ook toegepast worden op de inidividuele installaties. Vermeld duidelijk hoeveel je bespaart voor de komende 17 jaar (per jaar en globaal). Het zal de andere ME aangeven waar je belang (en in feite ook hun belang) ligt.

Duidelijk weer een KB dat is opgesteld door personen die niet van achter hun bureel vandaan komen, en dat weer voor veel problemen gaat zorgen bij verkoop van uw appartement.
De moeder van TS wil de PRIVAAT CV ketel laten vervangen. Waarom moet syndicus dan een lastenboek laten opstellen (door architekt??? en op wiens kosten) 3 offertes vragen enz... Duidelijk iets dat werd opgesteld door een ambetantenaar.

Duidelijk weer een KB dat is opgesteld door personen die niet van achter hun bureel vandaan komen, en dat weer voor veel problemen gaat zorgen bij verkoop van uw appartement.
De moeder van TS wil de PRIVAAT CV ketel laten vervangen. Waarom moet syndicus dan een lastenboek laten opstellen (door architekt??? en op wiens kosten) 3 offertes vragen enz... Duidelijk iets dat werd opgesteld door een ambetantenaar.

Mijn antwoord lezen tot het einde. In het geval van een privatief kavel gaat het om de AV van de mede-eigenaars van het privatief kavel. Zo er maar één eigenaar is, des te sneller de interne besluitvorming.

De volgweg (behoeftebepaling, analyse en besluiten) blijft echter geldig, ongeacht het gaat om een individuele of een collectieve verwarming.

En tussen haakjes:
(1) een economische analyse zal aantionen dat een collectieve verwarming globaal het efficiëntst is.
(2) deze private verwarming gebruikt wel een gemeen deel (schouw) en dient dus, voor dat aspect, de regels van de VME te volgen.

In dit geval is het meer dan waarschijnlijk, dat als alle ME overschakelen op hetzelfde type van individuele verwarming, de aanpassing van de schouw, .... goedkoper zijn voor iedereen als de aanpassing gemeenschappelijk gebeurt. En met de huidige wet kan dat naar ik meen opgelegd worden met een 3/4 meerderheid. Het voorgestelde schema dienet dan wel gevolgd.

Wie kan dit lastenboek opstellen: elke expert die terzake een vorming heeft en onpartijdig is ....
Wie mag een lastenboek opstellen: iedereen die aangesteld is door de bevoegde persoon of orgaan, maar wel op risico van deze laatste.

"In dit geval is het meer dan waarschijnlijk, dat als alle ME overschakelen op hetzelfde type van individuele verwarming, de aanpassing van de schouw, .... goedkoper zijn voor iedereen als de aanpassing gemeenschappelijk gebeurt. En met de huidige wet kan dat naar ik meen opgelegd worden met een 3/4 meerderheid."

Volgens mij geldt dat enkel voor werken aan de gemeenschappelijke delen. Twijfel sterk of de AV een beslissing in deze zin kan nemen voor wijzigingen aan één of meer private kavels.
Het probleem van de plaating van condensatieketels in oudere gebouwen is mij bekend. Omdat die ketels werken met gedwongen rookafvoer zijn er zeer specifieke voorschriften qua diameter en lengte van de buis voor de rookafvoer.
Het is ook noodzakelijk een aansluiting van de ketel te voorzien op de riolering voor de afvoer van het condenswater.

@Luc: Moet de zin geïnterpreteerd worden als zijnde dat de VME oplegt aan de andere mede-eigenaars om een andere individuele ketel te plaatsen?

Bedankt allemaal voor de reacties.

In dit geval is het meer dan waarschijnlijk, dat als alle ME overschakelen op hetzelfde type van individuele verwarming, de aanpassing van de schouw, .... goedkoper zijn voor iedereen als de aanpassing gemeenschappelijk gebeurt. En met de huidige wet kan dat naar ik meen opgelegd worden met een 3/4 meerderheid. Het voorgestelde schema dienet dan wel gevolgd.

Bedoel je dat het aangewezen zou zijn dat iedereen tegelijk op een condensatieketel zou overschakelen?
Ten eerste lijkt me dat niet haalbaar gezien het feit dat sommige ME reeds een nieuwe (atmosferische) ketel hebben laten plaatsen in de laatste jaren. (Er zijn in totaal 9 kavels, 2 x 4 naast elkaar + een dakappartement)

Voor zoverre ik de klus begrijp (uitleg van installateur + kennis eigen man die aannemer is) zie ik weinig collectieve aanpassing mogelijk die het geheel goedkoper zouden maken. In een shuntschouw dient dan op elk niveau een tussenschot weggeboord te worden en moeten er voeringen (interne buizen) ingevoegd te worden van 6cm diameter, vanuit elke kavel een aparte voering. Een groepsofferte zou ietsje goedkoper kunnen zijn, dat wel, maar hetzelfde werk dient wel overal te gebeuren.
Als er geen waterafvoer aanwezig is in de ruimtes waar de ketels staan is dat mogelijk een ander verhaal, maar bij mijn moeder is dat alvast wel het geval.

Mogelijk wordt dit snel vervolgd, nog voor de AV. Ik hou jullie op de hoogte

en moeten er voeringen (interne buizen) ingevoegd te worden van 6cm diameter

Dat is het probleem meestal. Toen ik enkele jaren geleden in een appartement de ketel moest vernieuwen bleek dat de collectieve schouw niet breed genoeg was om voor alle appartementen dergelijke buis te installeren. Ook zou de buislengte veel te lang zijn geweest voor de lager gelegen appartementen. Die condensatieketels "stuwen" immers met een ingebouwde ventilator de gassen weg. En daar staan beperkingen op qua lengte en aantal bochten in die afvoerbuis...

Het is toch ook mogelijk om een individuele en privatieve horizontale dubbelwandige schouwpijp te plaatsen, die dan in een gevel (voor of achtergevel) uitkomt. Ze dient gelijktijdig voor afvoer van de stookgassen alsook voor de aanvoer van verse lucht voor de ketel. Mogelijks moet je dan via een andere plaats gaan (slaapkamer, keuken,...) maar die buis kan dan worden weggewerkt met een horizontale buizenkast.

Het is toch ook mogelijk om een individuele en privatieve horizontale dubbelwandige schouwpijp te plaatsen, die dan in een gevel (voor of achtergevel) uitkomt. Ze dient gelijktijdig voor afvoer van de stookgassen alsook voor de aanvoer van verse lucht voor de ketel. Mogelijks moet je dan via een andere plaats gaan (slaapkamer, keuken,...) maar die buis kan dan worden weggewerkt met een horizontale buizenkast.

Ging in dit geval niet omdat de ketels zich in kasten in de centrale traphal bevinden.
Zelfs ingeval de lange buizen toch horzontaal zouden kunnen worden geplaatst dan was het me toch niet gelukt omdat voor- en achtergevels bijna uitsluitend uit glaspartijen/balkons bestaan. Er bestaan wettelijke minimumafstanden tussen de afvoer van de gassen en de ramen en deuren die in dit geval niet kunnen gerespecteerd worden.

Belangrijke update:

Installateur A had ons wijsgemaakt dat het om een shuntschouw ging. Deze installateur heeft destijds de eerste ketels in het gebouw geplaatst, deed er jarenlang het onderhoud en heeft ondertussen al enkele ketels van ME vervangen.
Wij namen dat aan, zagen geen reden om daaraan te twijfelen en hebben dat zo gemeld aan installateur B die zich daar op baseerde.

Nu is installateur B op het dak van het gebouw gaan kijken en heeft vastgesteld dat mijn moeder een individuele schouw heeft, een volledig eigen kanaal
Dit verandert alles. Mijn moeder heeft nu geen toestemming van de ME nodig om de aanpassingswerken aan haar schouw te laten uitvoeren.

De syndicus heb ik reeds op de hoogte gebracht. Het agendapunt zal gewoon vermeld worden en hoeft niet goedgekeurd te worden.
Dit zegt veel over de bekwaamheid van installateur A

Werden aan uw moeder in het verleden veegkosten aangerekend door de VME voor die schouw? Dan zou je die kunnen terugvorderen.

Werden aan uw moeder in het verleden veegkosten aangerekend door de VME voor die schouw? Dan zou je die kunnen terugvorderen.

Goede vraag Mava. Ik weet het niet maar zal het eens checken.
Wel denk ik te hebben begrepen dat alle appartementen een eigen schouw hebben. Toen installateur B op het dak stond heeft mijn moeder haar verwarming moeten aanzetten zodat hij kon zien welke schouw van haar was.

Voor het weekend heeft installateur A nog naar mijn moeder gebeld om te vragen waarom zij geen gevolg heeft gegeven aan zijn offerte (voor een atmosferische ketel), waarop mijn moeder antwoordde dat ze toch liever een condensatieketel wou. Zijn reactie was opnieuw: dat kan niet met uw schouw en dat mag niet en dat gaat afgekeurd worden bij een keuring. Mijn moeder was er niet goed van en begon weer te twijfelen.... Haar twijfel is nu wel volledig weg, gelukkig maar.

Deze man zat verkeerd over heel de lijn.
1) Zelfs al was het een shuntschouw dan was een condensatieketel wel mogelijk geweest. Zij heeft nog enkel een dakappartement boven haar.
2) Zij is niet aangesloten op een shuntschouw maar heeft haar eigen schouw.