JuridischForum.be

Ik ken een VME waar twee verschillende vastgoedmakelaars (twee verschillende vennootschappen met verschillende makelaar-syndicus en uiteraard verschillende BIV-nummers, ook verschillend adres en verschillende benaming) "samen" syndicus zijn.
De ene is de zogenaamde "uitvoerende syndicus" en doet het werk; de andere is "mede-syndicus" en is eveneens aanwezig op de AV. De rest van het jaar is hij onzichtbaar.
Beide heren hebben een contract laten ondertekenen door de RvME en hebben dus zelf getekend als syndici. Nergens is er een document, overeenkomst, ...waarin deze merkwaardige relatie wordt verklaard of gejustifieerd.

Wat denken de specialisten van dit forum hiervan?

Ik ben geen "specialist"; slechts lid van een Raad voor de Mede-eigendom.
Mij lijkt dit "geval" op zijn minst verdacht. In de nieuwe wet vind ik geen verwijzing naar "uitvoerende" en "mede-" syndicus. Er kan slechts één syndicus met het beheer van de VME worden belast.
De A.V. is uitsluitend bevoegd om een syndicus aan te stellen. Dit aan een RvME toevertrouwen lijkt me strijdig met deze bevoegdheid. De overeenkomst met de syndicus wordt door de AV goedgekeurd en elke mede-eigenaar kan hiervan een copie vragen.
Verder luister ik graag naar de "specialisten".

Het Art. 577-4 §1 - 4de lid - bevat de volgende tekst:

Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
(...)
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
(...)

De enige bepaling van het BW die voorziet in de aanstelling van een toegevoegde syndicus is:

Art. 577-8 § 5.
De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

De opdracht van deze toegevoegde syndicus dient dus welomschreven te zijn en expliciet het voorwerp uitgemaakt hebben van een beslissing van de AV (= vermeld op de dagorde).

De beide syndici (de conventionele en de toegevoegde) dienen zich daaraan te houden (= niet tussen komen op elkaars terrein) en beide dienen een schriftelijk contract met de VME te hebben, waarvan de regels (inclusief deze nopens hun onderlinge contacten) niet buiten het kader gaan getrokken door de statuten. Deze procedure dient strikt gevolgd op straffe van verval, omdat het hier gaat over een uitzondering van de bepalingen van Art. 577-4.

Deze toestand komt ook soms voor als de Vrederechter een syndicus "ad hoc" benoemd voor bepaalde taken (meestal de dringende samenroeping van een AV voor de aanstelling van een nieuwe syndicus)

Bedankt voor uw uitleg, Luc.
Eén vraagje nog (ik ben geen jurist): betekent "op straffe van verval" dat bvb het "contract" ongeldig is, of automatisch niet bestaat, of niet kan ingeroepen worden door de twee syndici, of .......?

Eén vraagje nog (ik ben geen jurist): betekent "op straffe van verval" dat bvb het "contract" ongeldig is, of automatisch niet bestaat, of niet kan ingeroepen worden door de twee syndici, of .......?

Het verval wordt uitgesproken door een rechter, nadat een mede-eigenaar de beslissing heeft aangevochten bij de bevoegde rechter. Dat verval heeft normaal een effect met terugwerkende kracht, zo bepaalde modaliteiten vervuld zijn. De voornaamste (maar niet enige) is dat de betrokken ME, zodra hij het feit vaststelde, geprotesteerd heeft en dit kan bewijzen. Anders gaat dat pas in op datum van de dagvaarding of vonnis (naargelang de aard van de betwisting).

Voor je concrete geval is het wel wenselijk dat je alle documenten, die je bezit over de aanstelling van die toegevoegde syndicus, vooraf voorlegt aan een advocaat met ervaring mede-eigendom, vooraleer je een actie onderneemt.

Tussen haakjes ik ben ook geen jurist, maar wel een onbezoldigde ervaringsdeskundige.

Het is op straffe van nietigheid. Op straffe van verval gaat altijd over een termijn waarbinnen een handeling moet gebeuren.

Het is op straffe van nietigheid. Op straffe van verval gaat altijd over een termijn waarbinnen een handeling moet gebeuren.

Hier dient binnen de vier maand de beslissing van de AV aangevochten ... daarom sprak ik van verval.

Maar het is goed mogelijk dat hier gaat om een geval van nietigheid. Hoewel rekening moet gehouden worden met Art. 577-14 BW.

Wanneer een bepaling van dwingend recht is, houdt dit in dat er een nietigheid is wanneer deze zouden overtreden worden. Het gaat hier om een relatieve nietigheid. Enkel de beschermde partij, met name een ME, kan de nietigheid inroepen.
De termijn van vier maanden is inderdaad een vervaltermijn.

“Art.577-8.§1.§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering...Art.577-8/1.In elk gebouw...wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Beide heren hebben een contract laten ondertekenen door de RvME’

Dit kan enkel indien dit contract de uitvoering is van een voorafgaande benoeming(inclusief de voorwaarden) door de algemene vergadering en conform art.577-4,§1,4° B.W..

Ik ken een VME waar twee verschillende vastgoedmakelaars (twee verschillende vennootschappen met verschillende makelaar-syndicus en uiteraard verschillende BIV-nummers, ook verschillend adres en verschillende benaming) "samen" syndicus zijn.
De ene is de zogenaamde "uitvoerende syndicus" en doet het werk; de andere is "mede-syndicus" en is eveneens aanwezig op de AV. De rest van het jaar is hij onzichtbaar.
Beide heren hebben een contract laten ondertekenen door de RvME en hebben dus zelf getekend als syndici. Nergens is er een document, overeenkomst, ...waarin deze merkwaardige relatie wordt verklaard of gejustifieerd.

Wat denken de specialisten van dit forum hiervan?

De wet stelt " de syndicus (enkelvoud) is als enige aansprakelijk voor zijn beheer". Hieruit volgt dat, net zoals onder de wet van 1994, een college van syndici wettelijk gezien NIET toegelaten is.

Bedankt Pedro, voor dit duidelijke antwoord.