JuridischForum.be

20% van de aandelen volstaan volgens de nieuwe WME om een BAV bijeen te roepen. Indien de - nog niet herschreven - basisakte 33% van de aandelen eist, welk % geldt dan? Staat er ergens in de nieuwe wet dat de basisakte moet gevolgd worden indien die strenger is?

Een basisakte kan niet boven de wet staan. Dus 20 % volstaat.

Een basisakte kan niet boven de wet staan. Dus 20 % volstaat.

Correct. Lees Art. 577-14 BW.

U spreek van " nieuwe basisakte " of is het alleen een wijziging van de basisakte ?
Als het gaat over het oprichten van deemverenigingen ( 577-3 vierde lid, hent u 4/5 van de stemmen nodig (57-7 §1 1°f), wordt er aan de quotititeiten gefrutseld dan is er een parigheid nodig ( 577-7 § 3), de in 577-7 § 1 voorziene drie vierde van de stemmen nodig als het gaat over materies a) o.a. beheer en b) werken aan de gemeenschappelijke delen

Blijft dan vermoedelijk niet veel meer over waarvoor je slechts de volstrekte meerderheid nodig hebt van 50% + 1....van de op het moment van de stemming nog aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars( een ander heikel punt om da

( een ander heikel punt om dat te kontroleren als het over grote VME's zou gaan met een grote opkomst van aanwezigen of veregenwoordigden )


p.s. ik ben een beetje kortademig(snelheid) om het in één bericht te stoppen

@observer

Het betreft het herschrijven (wijzigen) van de basisakte naar aanleiding van de nieuwe WME. De huidige (nog niet herschreven) akte vermeld 33% om een BAV bijeen te roepen. De nieuwe wet vermeldt echter 20%.

akkoord, helix

mijn bedoeling was te checken of ik juist ben dat je voor de wijzigingen van de BA aan de wet, volstrekt meerderheid volstaat en bvb om de hoofdvereniging op te splitsen in deelverenigingen er 4/5e stmmen nodig is en 3/4e voor materies als beheer en werken aan de gemeenschappelijke delen

Bij ons is er een verlichte geest die dacht de hele akte te herschrijven naar eigen goeddunken (= portemonnaie) in één trek aan 50% + 1

so long

Bij ons is er een verlichte geest die dacht de hele akte te herschrijven naar eigen goeddunken (= portemonnaie) in één trek aan 50% + 1

Dat probleem ken ik. Zo heb ik een "voorstel van coördinatie van een reglement van mede-eigendom" gezien, welke herschreven is door een lid van de RvME. Hij geeft zelf een vijftiental "wijzigingen" toe (integratie van zijn interpretatie/standpunt) plus vergeet een 30tal andere te melden. Ook tracht hij een wijziging aan de basisakte zelf erdoor te sleuren (inclusief het "regelen" van zijn probleem), zonder een authentieke akte.

Mijn ervaring:
- oprichting deelverenigingen vereist een authentieke akte, want o.a. het adres van deze deelverenigingen dient vastgesteld (rechtspersoonlijkheid) en de werkingsmodaliteiten (geen rechtspersoonlijkheid).
- enkel deze beslissingen van de AV die voldoen aan de wet kunnen gecoördineerd worden, de andere vergen een expliciete en afzonderlijke beslissing (en dat punt per punt), met telkens hun specifieke meerderheid (50, 75 of 80%).
- het bewust ontwerp circuleert als een officiële versie (geen vermelding van "ontwerp" of iets analoog op elk blad-). Men gebruikt die tekst al als zijnde de officiële coördinatie. Die verwarring kan zuur opbreken bij de opsteller ervan. Vermeldt dus op elk blad dat het een ontwerp of voorstel is, plus de naam/functie van de opsteller en datum van de versie.
- ... .

Opletten:

1. zo onvoldoende informatie expliciet ter beschikking is bij de uitnodiging. Dat veroorzaakt normaal een "gemotiveerde onthouding", die de aanleiding kan zijn om de gewraakte beslissing te vernietigen. De onthouding telt niet mee voor de stemming, maar kan wel als gevolg hebben dat de beslissing vernietigd wordt. De betrokken ME meldt het ontbreken van de informatie best vooraf schriftelijk aan de syndicus, en geeft best een kopie van deze brief af aan de voorzitter van de AV bij het begin van de zitting (= vlak nadat hij verkozen is).

2. Sommige menen dat geen deliberatie noodzakelijk is bij het voorleggen van het coördinatie voorstel van de syndicus. Wie dat meent, kan er bedrogen uitkomen.

20% van de aandelen volstaan volgens de nieuwe WME om een BAV bijeen te roepen. Indien de - nog niet herschreven - basisakte 33% van de aandelen eist, welk % geldt dan? Staat er ergens in de nieuwe wet dat de basisakte moet gevolgd worden indien die strenger is?

Onder de wet van 1994 stond in de wettekst de zinsnede: "tenzij strengere bepalingen in de statuten....". Onder de gewijzigde wet van 2 juni 2010 is deze bepaling geschrapt. In tegenstelling tot wat een andere poster aanhaalt staat de statuutakte, i.c. het reglement van mede-eigendom, op één punt nog steeds boven de wet en deze bepaling dient dan ook te worden nageleefd in de betreffende gebouwen.

Eveneens in tegenstelling met wat wordt aangehaald, behoeft het "prutsen aan de aandelen" in het kader van het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid geen eenparigheid van stemmen maar dezelfde meerderheid als deze nodig voor het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid.

20% van de aandelen volstaan volgens de nieuwe WME om een BAV bijeen te roepen. Indien de - nog niet herschreven - basisakte 33% van de aandelen eist, welk % geldt dan? Staat er ergens in de nieuwe wet dat de basisakte moet gevolgd worden indien die strenger is?

NEEN, integendeel de wet moet gevolgd worden als de basisakte iets anders voorschrijft dan wat de wet oplegt (zie hierna).
Dus de coordinatie dient de wet te volgen.

Onderafdeling VI. - Dwingend karakter.
Art. 577-14.
De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.

De betrokken bepaling is:

Art. 577-6 § 2.
De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de medeeigenaars.

Elke bepaling die het tekstgedeelte in vet wijzigt is dus van rechtswege ongeldig vanaf 01.09.2010, zodra een belanghebbende deze bepaling voorlegt aan de bevoegde rechter, en dat binnen de periode van drie/vier maand of niet. Opletten de beslissing blijft geldig maar zijn uitwerking is van rechtswege vervangen, zo deze beslissing buiten de gestelde termijn wordt betwist.

Dus de coordinatie dient de wet te volgen. Behalve voor wat de termijn van de bijeenroeping van de AV betreft. Hier kan de statuutakte, i.c. het reglement van mede-eigendom, een strengere bepaling voorzien en deze wordt boven de wet gezet.

De coördinatie dient altijd de wet te volgen.

Art. 577-6 §3.
(...)Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien. (...)

Een RvME die een langere termijn voorziet tussen de verzending van de uitnodiging en de datum van de AV, volgt de wet. Want de wet heeft dat toegestaan. De statuten staan dus zelfs in dit geval niet boven de wet.

Deze keuze is vermeodelijk toegestaan door de wetgever, omdat hij heeft willen voorzien in het geval dat bvb. de ME in het buitenland zijn gevestigd.

Persoonlijk zou ik een minimum termijn van 3 weken voorzien tussen de verzending van de uitnodiging en de datum van de AV voor een BAV en 15 dagen voor de begindatum van de statutaire veertiendaagse voor de JAV.

De coördinatie dient altijd de wet te volgen.

Art. 577-6 §3.
(...)Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien. (...)

Een RvME die een langere termijn voorziet tussen de verzending van de uitnodiging en de datum van de AV, volgt de wet. Want de wet heeft dat toegestaan. De statuten staan dus zelfs in dit geval niet boven de wet.

Deze keuze is vermeodelijk toegestaan door de wetgever, omdat hij heeft willen voorzien in het geval dat bvb. de ME in het buitenland zijn gevestigd.

Persoonlijk zou ik een minimum termijn van 3 weken voorzien tussen de verzending van de uitnodiging en de datum van de AV voor een BAV en 15 dagen voor de begindatum van de statutaire veertiendaagse voor de JAV.

U heeft duidelijk weer een andere gedachte over wat de coördinatie in definitie betekent. Maar zoals herhaald, ik discussieer niet meer met u. De wet schrijft overigens voor dat een 15-daagse periode dient te worden bepaald en geen 14 daagse zoals u verkeerdelijk aanhaalt.
Uw persoonlijke voorkeur om de oproeping voor een BAV minstens 3 weken voor de BAV te versturen kan niet worden gevolgd. Dit kan m.i. zelfs niet worden beslist aangezien de wet duidelijk stelt dat een BAV kan worden bijeengeroepen wanneer dit dringend en in het belang van de VME nodig is, waarbij wordt gespecificeerd dat er hier omwille van de (hoog)dringendheid van de minimum van 15 dagen mag worden afgeweken. Het is dus de bedoeling van de wetgever om die periode van 15 dagen indien nodig te verminderen en dus zeker niet te verlengen.

Dat moet alleszins in concreto worden beoordeeld. Een algemene regel van altijd 15 dagen lijkt inderdaad problematisch te zijn wanneer het gaat om spoedeisende gevallen.
De statuten staan in het geval de keuze voor de verlenging van de termijn van 15 dagen voor op de wet. Het woord "tenzij" laat blijken dat die termijn van aanvullend recht is. Wanneer de termijn dus niet wordt verlengd, geldt automatisch de termijn van 15 dagen.