JuridischForum.be

Beste,

Volgende situatie doet zich voor:

appartementsblok (1950) met 4 appartementen boven elkaar, alle bewoners zijn eigenaars.
Aangezien het gebouw reeds vrij oud is, steken er nog loden afvoerbuizen in de muren . Een van deze afvoerbuizen is gebarsten ter hoogte van mijn appartement.
Vroeger gebruikte elk appartement deze afvoer, maar ondertussen hebben de 3 onderste appartementen dit afgesloten (inclusief mezelf dus). Enkel het bovenste appartement gebruikt dit nog als afvoer voor hun wasmachine.

Doordat deze buis gesprongen is, is een ganse muur nat geworden.
Wij hebben onze verzekering aangesproken (blokpolis). Deze zijn bereid tussen te komen in de kosten. (buis vervangen en opnieuw bezetten).
Ondertussen ondervindt de loodgieter problemen om de buis te vervangen en het lek te dichten. wij hebben aan onze bovenburen gevraagd om deze afvoer voorlopig zo minimaal mogelijk te gebruiken, maar daar botsen we helaas op een njet.

Mijn vraag: is het normaal dat wij voor al deze kosten moeten opdraaien? aangezien het toch om een gemeenschappelijke afvoerleiding gaat?

gr

U wordt toch vergoed via de blokpolis die is afgesloten door de gemeenschap van mede-eigenaars?

er blijft nog een bedrag over voor franchise (ca 230€)

Deze zal u dienen te verhalen op de mede-eigenaars. het is immers de gemeenschap die u schade heeft berokkend.

Normaliter zal de syndicus dat bedrag aanrekenen aan de VME omdat de schade die uw privatief heeft geleden "veroorzaakt" werd door de gemeenschappelijke delen van het gebouw. U zal dus slechts, als mede-eigenaar, uw deel in die franchise moeten betalen.

Syndicus kan bovenbewoners duidelijk maken dat het verhevigen van de schade volledig ter hunne laste zal zijn.

dankjewel,

Gisteren hebben we contact gehad met zowel de syndicus als met de bovenbuur.
Zij zijn van mening dat wij voor deze franchise moeten opdraaien, aangezien de buis gebarsten is ter hoogte van onze muur.

Kan ik het maken dat ik de komende 4 maanden geen syndicus bijdrage betaal om deze franchise te recupereren?

De buis in de muur is niet van u.
Voorstel aan bovenburen : u sluit de buis af zodat het water bij de bovenburen blijft. Het is tenslotte hun gebruikt water.
Niet betalen is geen goed idee.
Wel indien syndicus niet meewil werken een ingebrekestelling.
Uw verzekering kan de VME en syndicus aanspreken.

dankjewel,

Gisteren hebben we contact gehad met zowel de syndicus als met de bovenbuur.
Zij zijn van mening dat wij voor deze franchise moeten opdraaien, aangezien de buis gebarsten is ter hoogte van onze muur.

Kan ik het maken dat ik de komende 4 maanden geen syndicus bijdrage betaal om deze franchise te recupereren?

De regeling mbt. de contractuele vrijstelling bij schadegevallen binnen een gedwongen appartementsmede-eigendom is als volgt:

Oorzaak = gemeenschappelijk deel = bij gedekt schadegeval wordt de vrijstelling aan de VME aangerekend
Oorzaak= privatief = bij gedekt schadegeval wordt de vrijstelling aan de veroorzakende eigenaar aangerekend
Oorzaak = onbekend = bij gedekt schadegeval wordt de vrijstelling aan de VME aangerekend.

In uw geval blijkt, onder voorbehoud, dat de oorzaak zich voordoet aan een afvoerleiding die zich binnen uw privatief pand bevindt en die tot dienst is van
uw privatief pand, wat betekent dat de vrijstelling door u dient te worden betaald.

Delen die tot gebruik of tot nut van één kavel zijn, zijn privatief.

U kan deze vrijstelling dus niet via de VME recupereren.

Houdt u uw voorschotbijdragen in, dan kan u als wanbetaler worden aanzien waardoor de VME u kan dwingen, desnoods via gerechtelijke weg, om de achterstallige bijdragen te betalen.

De initiële vraag was:

Beste,

Volgende situatie doet zich voor:

appartementsblok (1950) met 4 appartementen boven elkaar, alle bewoners zijn eigenaars.
Aangezien het gebouw reeds vrij oud is, steken er nog loden afvoerbuizen in de muren . Een van deze afvoerbuizen is gebarsten ter hoogte van mijn appartement.
Vroeger gebruikte elk appartement deze afvoer, maar ondertussen hebben de 3 onderste appartementen dit afgesloten (inclusief mezelf dus). Enkel het bovenste appartement gebruikt dit nog als afvoer voor hun wasmachine.
...

De buis werd initieel gebruikt door de VIER EN was dus gemeenschappelijk.
DRIE ME (waaronder roosje1979) hebben hun gebruik van deze afvoerbuis afgesloten, waarbij niet zeker is dat dit correct genotificeerd werd aan de VME en zijn syndicus.

De vrijstelling is dus, volgens mijn persoonlijke mening, momenteel ten laste van:
- ofwel de VME
- ofwel het bovenste appartement (zo aangetoond wordt dat de VME "juridisch" wist dat de afvoerbuis enkel van nut was voor EEN ME).

Daar ik twijfel dat deze wijziging juridisch correct werd gecommuniceerd, meen ik dat deze vrijstelling ten laste is van de VME.
Wel zou ik adviseren aan de DRIE ME om het exclusief gebruik van deze afvoerbuis door de 4de ME te plaatsen als punt op de dagorde van de eerstvolgende AV.

dankjewel,

Gisteren hebben we contact gehad met zowel de syndicus als met de bovenbuur.
Zij zijn van mening dat wij voor deze franchise moeten opdraaien, aangezien de buis gebarsten is ter hoogte van onze muur.

Kan ik het maken dat ik de komende 4 maanden geen syndicus bijdrage betaal om deze franchise te recupereren?

De regeling mbt. de contractuele vrijstelling bij schadegevallen binnen een gedwongen appartementsmede-eigendom is als volgt:

Oorzaak = gemeenschappelijk deel = bij gedekt schadegeval wordt de vrijstelling aan de VME aangerekend
Oorzaak= privatief = bij gedekt schadegeval wordt de vrijstelling aan de veroorzakende eigenaar aangerekend
Oorzaak = onbekend = bij gedekt schadegeval wordt de vrijstelling aan de VME aangerekend.

In uw geval blijkt, onder voorbehoud, dat de oorzaak zich voordoet aan een afvoerleiding die zich binnen uw privatief pand bevindt en die tot dienst is van
uw privatief pand, wat betekent dat de vrijstelling door u dient te worden betaald.

Delen die tot gebruik of tot nut van één kavel zijn, zijn privatief.

U kan deze vrijstelling dus niet via de VME recupereren.

Houdt u uw voorschotbijdragen in, dan kan u als wanbetaler worden aanzien waardoor de VME u kan dwingen, desnoods via gerechtelijke weg, om de achterstallige bijdragen te betalen.

De buis bevindt zich dan wel mss in mijn privatief pand, maar is tot dienst van het ganse pand. Letterlijk gezien is ze eigenlijk enkel nog maar tot dienst van het 4de verdiep, aangezien de afvoeren op de overige 3 verdiepingen gewoon zijn afgesloten.

Dus volgens mij val ik binnen het 1ste puntje ?

Ik weet dat het niet echt OK is om 4 maanden mijn bijdragen niet te betalen, maar ik vind het zeer frusterend dat ik schade ondervind omdat 2 van de 4 appartement niet snappen dat bepaalde zaken die verouderd zijn moeten vervangen worden.
De verzekering heeft ons zelf een saneringsbrief gestuurd omdat dit het zoveelste schadegeval op rij is. (voor alle duidelijkheid - ik heb dus maar 1 schadegeval). 2 van de 4 eigenaars denken dat een verzekering dient om alles te vervangen op kosten van de verzekering. Elk voorstel om bepaalde versleten zaken te vervangen, worden afgeblokt als blijkt dat we zelf moeten betalen.
Vooraan het gebouw is een regenpijp gebarsten waardoor er een douche ontstaat boven de parkeermeter die ernaast staat. De syndicus (een ouder koppel) weigert hier al een half jaar iets aan te doen 'aangezien zij daar toch geen last van heeft... '.

De initiële vraag was:

Beste,

Volgende situatie doet zich voor:

appartementsblok (1950) met 4 appartementen boven elkaar, alle bewoners zijn eigenaars.
Aangezien het gebouw reeds vrij oud is, steken er nog loden afvoerbuizen in de muren . Een van deze afvoerbuizen is gebarsten ter hoogte van mijn appartement.
Vroeger gebruikte elk appartement deze afvoer, maar ondertussen hebben de 3 onderste appartementen dit afgesloten (inclusief mezelf dus). Enkel het bovenste appartement gebruikt dit nog als afvoer voor hun wasmachine.
...

De buis werd initieel gebruikt door de VIER EN was dus gemeenschappelijk.
DRIE ME (waaronder roosje1979) hebben hun gebruik van deze afvoerbuis afgesloten, waarbij niet zeker is dat dit correct genotificeerd werd aan de VME en zijn syndicus.

De vrijstelling is dus, volgens mijn persoonlijke mening, momenteel ten laste van:
- ofwel de VME
- ofwel het bovenste appartement (zo aangetoond wordt dat de VME "juridisch" wist dat de afvoerbuis enkel van nut was voor EEN ME).

Daar ik twijfel dat deze wijziging juridisch correct werd gecommuniceerd, meen ik dat deze vrijstelling ten laste is van de VME.
Wel zou ik adviseren aan de DRIE ME om het exclusief gebruik van deze afvoerbuis door de 4de ME te plaatsen als punt op de dagorde van de eerstvolgende AV.

In die hypothese lijkt hetgeen Luc stelt idd. correct. Ik heb nagelaten de initiële tekst van poster grondig te lezen.
Als de buis op dit moment enkel en alleen tot dienst is van het bovenste app. , dan is de oorzaak een lek in deze zijn afvoerbuis en valt de vrijstelling niet ten laste van poster maar van de eigenaar van het betreffende pand, tenzij deze kan aantonen dat er nooit een beslissing is geweest om de andere panden van deze toemalige gemeenschappelijke afvoerbuis af te sluiten. Zal dus waarschijnlijk nog een discussie worden.

De initiële vraag was:
Daar ik twijfel dat deze wijziging juridisch correct werd gecommuniceerd, meen ik dat deze vrijstelling ten laste is van de VME.
Wel zou ik adviseren aan de DRIE ME om het exclusief gebruik van deze afvoerbuis door de 4de ME te plaatsen als punt op de dagorde van de eerstvolgende AV.

Een punt op de dagorde van de eerstvolgende AV??? 1 maal per jaar komen we samen in een cafe op den hoek en daar krijgen we van de syndicus de mededeling dat alles in orde is.
Ik heb vorig jaar echt van mijn tak moeten maken om een inzicht te krijgen in de boekhouding!!

Toen de parlofoons moesten vervangen worden, hebben zij (syndicus koppel) beslist dat de vriend van hun dochter dat in het zwart mocht komen doen. Met als gevolg een gigantische factuur voor een flutparlofoon. En zij halen dat geld gewoon van de gemeenschappelijke rekening, zonder boe of ba.

Mijn andere buren zijn een ouder koppel dat gewoon wenst te betalen en met rust gelaten te worden, en een allochtone familie die de Nederlandse taal niet echt machtig zijn.
Met als gevolg dat ik overkom als diegene die lastig wilt doen.

...
Ik weet dat het niet echt OK is om 4 maanden mijn bijdragen niet te betalen, maar ik vind het zeer frusterend dat ik schade ondervind omdat 2 van de 4 appartement niet snappen dat bepaalde zaken die verouderd zijn moeten vervangen worden.
De verzekering heeft ons zelf een saneringsbrief gestuurd omdat dit het zoveelste schadegeval op rij is. (voor alle duidelijkheid - ik heb dus maar 1 schadegeval). 2 van de 4 eigenaars denken dat een verzekering dient om alles te vervangen op kosten van de verzekering. Elk voorstel om bepaalde versleten zaken te vervangen, worden afgeblokt als blijkt dat we zelf moeten betalen.
Vooraan het gebouw is een regenpijp gebarsten waardoor er een douche ontstaat boven de parkeermeter die ernaast staat. De syndicus (een ouder koppel) weigert hier al een half jaar iets aan te doen 'aangezien zij daar toch geen last van heeft... '.

In dit verband twee vragen die van belang zijn:
1. is de syndicus mede-eigenaar, zo ja , van wel appartement?
2. zo neen, is de syndicus erkend door het BIV (komt hij voor op de lijst vermeld op http://www.biv.be/NH_3.php?lingua=NL) ?

...
Ik weet dat het niet echt OK is om 4 maanden mijn bijdragen niet te betalen, maar ik vind het zeer frusterend dat ik schade ondervind omdat 2 van de 4 appartement niet snappen dat bepaalde zaken die verouderd zijn moeten vervangen worden.
De verzekering heeft ons zelf een saneringsbrief gestuurd omdat dit het zoveelste schadegeval op rij is. (voor alle duidelijkheid - ik heb dus maar 1 schadegeval). 2 van de 4 eigenaars denken dat een verzekering dient om alles te vervangen op kosten van de verzekering. Elk voorstel om bepaalde versleten zaken te vervangen, worden afgeblokt als blijkt dat we zelf moeten betalen.
Vooraan het gebouw is een regenpijp gebarsten waardoor er een douche ontstaat boven de parkeermeter die ernaast staat. De syndicus (een ouder koppel) weigert hier al een half jaar iets aan te doen 'aangezien zij daar toch geen last van heeft... '.

In dit verband twee vragen die van belang zijn:
1. is de syndicus mede-eigenaar, zo ja , van wel appartement?
2. zo neen, is de syndicus erkend door het BIV (komt hij voor op de lijst vermeld op http://www.biv.be/NH_3.php?lingua=NL) ?

De syndicus (koppel) is eigenaar van het appartement op de 3de verdieping.