JuridischForum.be

Veronderstel een appartementenkompleks bestaande uit 5 gebouwen met elk 6 app'n, dus 30 in totaal. Dit hele kompleks is beschreven in 1 basisakte. In dit document staat het volgende over de kwotiteiten.

Ieder privatief kavel bestaat uit:
- privatieve delen
- bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van ieder gebouw
- bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van de grond van gans het kompleks

Kwotiteiten:
- grond van gans het kompleks: verdeeld over de 30 app'n van het hele kompleks; voor elk app ongeveer 330/10.000
- gemene delen van elk gebouw: verdeeld over de 6 app'n in dat gebouw; voor elk app ongeveer 160/1.000
- wijzigingen enkel met toestemming van al de mede-eigenaars van het kompleks voor wat betreft de 10000sten verbonden aan de grond, en met toestemming van al de eigenaars van ieder gebouw voor wat betreft de gemene delen van elk gebouw

In het verleden hield elk van de 5 gebouwen, volgens de originele basisakte, zijn eigen AV met een eigen syndicus. Er is nooit een AV voor de 5 gebouwen tesamen gehouden. Over een dergelijke AV staat niets in de basisakte. Die was eigenlijk ook nooit nodig, want er is niets gemeenschappelijks tussen de 5 gebouwen (bv een tuin).

Met de nieuwe wetgeving is het de bedoeling van alle eigenaars dat er nog slechts 1 AV voor het hele kompleks wordt gehouden. De 5 bestaande AV'n van de gebouwen zullen niet meer gehouden worden.

In de veronderstel dat een volledige wettelijke AV kan gehouden worden, met een correct en wettelijk verkozen of aangestelde syndicus, voorzie ik nu een praktisch probleem om een stemming te houden op de AV.

[art. 577-6, §6] Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

In de basisakte staat voor elk app enkel het aandeel in de grond en het aandeel in de gemene delen van het gebouw van dat app, en NIET het aandeel in de gemene delen van het hele kompleks van 5 gebouwen.

Enkele vragen:
1. Is dit inderdaad een probleem om stemmingen te houden?
2. Mag men het aandeel in de grond, dat in de basisakte staat, gebruiken voor [art. 577-6, §6] om stemmingen uit te voeren in plaats van het ongekende aandeel in de gemene delen, of zullen dergelijke stemmingen door een vrederechter als onwettig verklaard worden.
3. Welke andere oplossingen zijn er voor dit probleem?

Enkele vragen:
1. Is dit inderdaad een probleem om stemmingen te houden?
2. Mag men het aandeel in de grond, dat in de basisakte staat, gebruiken voor [art. 577-6, §6] om stemmingen uit te voeren in plaats van het ongekende aandeel in de gemene delen, of zullen dergelijke stemmingen door een vrederechter als onwettig verklaard worden.
3. Welke andere oplossingen zijn er voor dit probleem?

Als de juiste eigenaar van een gebouw niet gekend is, wordt tot het tegendeel is bewezen vermoed de eigenaar van de grond ook de eigenaar van het gebouw is. Hier zijn de aandelen van elk appartement niet nauwkeurig bepaald (ook niet in een bijlage aan de akte?), dus niet met zekerheid gekend.

Dus punt 2 is volgens mij de werkwijze die dient gevolgd te worden. Juridische basisprincipes volgens het Burgerlijk Wetboek:

HOOFDSTUK II :
RECHT VAN NATREKKING OP HETGEEN MET DE ZAAK VERENIGD WORDT EN EEN LICHAAM ERMEE UITMAAKT

Artikel 551
Alles wat met de zaak verenigd wordt en één lichaam ermee uitmaakt, behoort de eigenaar toe, volgens de hierna gestelde regels.

Afdeling I :
Recht van natrekking betreffende onroerende zaken

Artikel 552
De eigendom van de grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is.
De eigenaar mag op de grond naar goeddunken planten en bouwen, behoudens de in de titel Erfdienstbaarheden of grondlasten gestelde uitzonderingen.
Onder de grond mag hij naar goeddunken bouwen en graven en uit die gravingen alle voortbrengsels halen die zij kunnen opleveren, behoudens de beperkingen voortvloeiende uit de wetten en verordeningen betreffende de mijnen en uit de wetten en verordeningen van politie.

Artikel 553
Alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden vermoed door de eigenaar, op zijn kosten, te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren, tenzij het tegenovergestelde bewezen is; onverminderd de eigendom die een derde door verjaring mocht verkrijgen of hebben verkregen, hetzij van een ondergrondse ruimte onder eens anders gebouw, hetzij van enig ander gedeelte van het gebouw.

....