JuridischForum.be

Volgens Art. 577-8. §4. 8° van de Wet op de mede-eigendom heeft de syndicus de opdracht: “om aan elke persoon die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen en opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren.
De mededelingen worden aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw”.

De syndicus beweert het volgende: "Die mededeling niet moet worden uitgehangen omdat in dit geval alle eigenaars in het gebouw wonen en hun domicilie hebben op dit adres. Op deze wijze is iedereen op de hoogte van de vergadering. Indien iemand een zakelijk recht of een persoonlijk recht heeft is het opportuun om een vergadering op deze wijze bekend te maken".

Mijn vraag is: "Heeft een persoon, die inwoont bij de eigenaar, op dat adres zijn domicilie heeft, doch niet gehuwd is of een samenlevingscontract heeft met de eigenaar, maar het gebouw wel degelijk bewoont geen zakelijk of persoonlijk recht"?

Deze vraag wordt gesteld omdat zelfs een mede-eigenaar niet op een correcte manier op de hoogte werd gebracht van een bijzondere vergadering. Als er een mededeling werd uitgehangen zou de mede-eigenaar dat zeker gezien hebben.

Heeft de syndicus het hier bij het rechte eind?

Dank voor uw antwoord

Dat een eigenaar al dan niet gedomicilieerd is op het adres van het appartement maakt niets uit. Art. 577-8, §4, 8° BW is een preventieve bescherming voor iedereen die geen stemrecht heeft in de AV, maar wel een zakelijk of persoonlijk recht heeft in het appartementsgebouw. Bijvoorbeeld een persoon die inwoont bij een mede-eigenaar heeft een zakelijk recht.

Op welke manier werd een mede-eigenaar niet correct op de hoogte gebracht van de BAV?

Volgens Art. 577-6. §3 3de alinea, geschiedt de bijeenroeping bij ter post aangetekende brief TENZIJ de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. In een vorige vergadering werd individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk ingestemd (en gehandtekend) dat de communicatie voor de bewuste mede-eigenaar per e-mail zou gebeuren (juist omdat er al vermoeden bestond dat bepaalde post 'onderschept' werd).

Er werd evenwel geen uitnodiging per e-mail gestuurd. Wel per aangetekende brief, maar die brief is niet bezorgd wegens afwezig en ook niet afgehaald op het postkantoor wegens onderschepping van het document waarop staat dat er een aangetekende brief ter beschikking ligt in het postkantoor.

Mocht de mededeling tot het houden van een vergadering zou zijn aangeplakt zou de mede-eigenaar WEL geweten hebben dat er een vergadering gepland was.

De syndicus is hier dus 2 x in fout, zijnde:
- het niet mededelen van een datum van de vergadering door aanplakking op een goed zichtbare plaats in het appartement
- wegens het niet oproepen tot deelname aan de vergadering op de uitdrukkelijk overeengekomen wijze

De vergadering is zonder medeweten van de bewuste mede-eigenaar doorgegaan. Hij heeft onmiddellijk geprotesteerd per aangetekende brief, doch de syndicus antwoord dat er geen onregelmatigheid is gebeurd! Om deze redenen wil de gedupeerde mede-eigenaar de bewuste vergadering ongeldig laten verklaren. Kan dat?

Aangezien een aangetekende brief werd verzonden ivm de vergadering zal dat niet lukken!!!
Het bewijs van aangetekende zending geldt als bewijs.

Er werd bewust gevraagd om NIET per aangetekende brief verwittigd te worden, maar wel per e-mail, verwijzend naar hoger vernoemde wettekst! ... de bijeenroeping geschiedt per aangetekende brief TENZIJ ...

Kan die wettekst dan zo maar naast zich neergelegd te worden?
Idem dito voor de wettekst betreffende heet mededelen van de datum van vergadering?

Indien met instemming MAG ook ander communicatiemiddel. Dat is wat de wet zegt.
Maar aangetekende brief blijft steeds geldig!!!!
Bewijskracht aangetekende zending is universeel en kan niet door andere wet beperkt worden.

Er staat in die wettekst toch niet "MAG", er staat wel degelijk "TENZIJ".

En het meedelen van de datum van de algemene vergadering door aanplakking?

Ja. Inderdaad. Maar aangetekend schrijven is en blijft steeds voldoende bewijs. Men moet de wetten in hun context lezen.....
De aanplakking is bedoeld voor de huurders, niet voor de eigenaars.

Ja. Inderdaad. Maar aangetekend schrijven is en blijft steeds voldoende bewijs. Men moet de wetten in hun context lezen.....
De aanplakking is bedoeld voor de huurders, niet voor de eigenaars.

Dit geldt niet alleen voor huurders maar voor iedereen die het gebouw krachtens een persoonlijk of zakelijk recht bewoont.

De enige mogelijkheid is misschien de syndicus op te wijzen dat hij een nutteloze kost heeft gemaakt en die zelf dient te dragen gelet op het feit dat de mede-eigenaar de uitnodiging niet via aangetekend schrijven wenst te ontvangen, maar via een ander 'communicatiemiddel'. De bedoeling van die keuze, en ook zo gewild door de wetgever, is de kosten voor de VME te verlichten.