JuridischForum.be

Volgens art. 577-8 §4. 13 van de Wet ven mede-eigendom is de syndicus verplicht een bestek op te maken voor werken van grote omvang. Dit heeft hij niet opgemaakt, ondanks mijn aandringen per aangetekend schrijven als mede-eigenaar.

De syndicus heeft 3 aannemers aangesproken op basis van "gaat daar maar eens zien wat er moet gebeuren en bezorg mij een prijsofferte".

De offertes zijn binnengekomen en waren totaal niet met elkaar te vergelijken wat betreft de uitvoering van de werken, aard gebruikte materiaal, aantal werkuren, hoeveelheden, afvoer afbraak, beveiliging…
Ondanks mijn protest werd toch beslist die werken te laten uitvoeren, met toestemming van de syndicus.

Hoe kan ik hier nog tegen optreden?
Ik vermoed dat de opdracht al doorgegeven is aan de aannemer!

Dank bij voorbaat voor uw antwoord.

Heeft de AV ooit beslist vanaf welk bedrag de mededinging verplicht is?
Indien niet, dan is er geen verplichting voor de syndicus om meerdere prijsoffertes te vragen.

Heeft de AV ooit beslist vanaf welk bedrag de mededinging verplicht is?
Indien niet, dan is er geen verplichting voor de syndicus om meerdere prijsoffertes te vragen.

Waarom is dit zo? Dit zou betekenen dat de wet, indien het bedrag van mededinging niet gestemd is op de AV, beschouwd wordt als oneindig.

Ik zie nergens in de wet staan wat dit bedrag is, als het nooit gestemd is. Logischer lijkt me in dit geval, dat dit bedrag 0 is, maw dat voor ALLES meerdere prijsoffertes moeten gevraagd worden.

Dit sluit immers mogelijk misbruik uit: een kleine minderheid (1/4de + 1) van de ME, die bevriend zijn met de syndicus, houden altijd de stemming van het bedrag op de AV tegen; vervolgens kan de syndicus grote werken laten uitvoeren naar de wens van de kleine minderheid zonder tussenkomst van AV.

Ik zou graag met zekerheid weten of de bewering van float juist is. Kan iemand dit bevestigen?

Art. 577-7, §1, 1°, d BW stelt het volgende: "De algemene vergadering beslist bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden."

Dat artikel geeft de mogelijkheid aan de AV om mededinging te organiseren, maar verplicht daar geenszins toe wanneer er geen beslissingen daarover werden genomen. Dat geeft art. 577-8, §4, 13° BW ook duidelijk weer.

Rechtsmisbruik door de meerderheid is dan weer een andere kwestie die in se niets te maken heeft met de mededinging. Wanneer de syndicus slechts 1 offerte voorlegt en de meerderheid gaat daarmee akkoord dan zal de mede-eigenaar die deze beslissing wenst aan te vechten zeer sterk in zijn schoenen dienen te staan. De loutere bewering dat er niet meerdere offertes werden gevraagd, schaadt niet onmiddellijk de belangen van de VME.

Art. 577-7, §1, 1°, d BW stelt het volgende: "De algemene vergadering beslist bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden."

Dat artikel geeft de mogelijkheid aan de AV om mededinging te organiseren, maar verplicht daar geenszins toe wanneer er geen beslissingen daarover werden genomen. Dat geeft art. 577-8, §4, 13° BW ook duidelijk weer.

Rechtsmisbruik door de meerderheid is dan weer een andere kwestie die in se niets te maken heeft met de mededinging. Wanneer de syndicus slechts 1 offerte voorlegt en de meerderheid gaat daarmee akkoord dan zal de mede-eigenaar die deze beslissing wenst aan te vechten zeer sterk in zijn schoenen dienen te staan. De loutere bewering dat er niet meerdere offertes werden gevraagd, schaadt niet onmiddellijk de belangen van de VME.

Voor een punctueel incident: ja, maar als het blijkt dat het een gewoonte is en dat de syndicus een hofleverancier heeft, zal het iets gemakkelijker worden.
Vooral als deze offertes gemaakt worden zonder een lastenboek en forfaitair opgesteld (dwz zonder een afzonderlijke kostprijs berekening van het materiaal, de werkuren en de studiekosten).

Een verstandig en professioneel syndicus laat het niet zover komen en neemt zijn voorzorgen.

Het gaat hier niet over vanaf welk bedrag mededinging verplicht is. Er werd overigens op voorhand overeengekomen om meerdere aannemers aan te schrijven.
Het gaat juist over de verplichting dat de syndicus op voorhand een bestek moet opmaken. Dat is ondanks mijn vraag (en verplichting volgens Art. 577-8 §4. 13) niet gebeurd!
Het is daarom dat er offertes zijn ingekomen die totaal niet met elkaar te vergelijken zijn.

Mijn vraag is: Kan ik tegen de syndicus optreden wegens het niet op voorhand opmaken van een bestek?

De verplichting om een gedetailleerd bestek (lastenboek) op te maken is enkel voor zeer grote werkzaamheden, voornamelijk deze waarbij een architect noodzakelijk is.
Syndicus zelf stelt geen bestek op. Hij is daar technisch niet bevoegd voor.
Voor gewone courante herstellingen is dit ook niet gebruikelijk en volstaat het enkele prijsoffertes aan te vragen.

De verplichting om een gedetailleerd bestek (lastenboek) op te maken is enkel voor zeer grote werkzaamheden, voornamelijk deze waarbij een architect noodzakelijk is.
Syndicus zelf stelt geen bestek op. Hij is daar technisch niet bevoegd voor.
Voor gewone courante herstellingen is dit ook niet gebruikelijk en volstaat het enkele prijsoffertes aan te vragen.

Art. 577/8 § 4 stelt in zijn punt 13°:

13°
ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;

Er is dus ALTIJD een voorafgaandelijk bestek/lastenboek nodig, als meerdere kostenramingen/offertes dienen opgesteld te worden. Dit bestek/lastenboek dient vooraf goedgekeurd door een voorafgaandelijke AV.

Lees bijvoorbeeld:
- http://nl.wikipedia.org/wiki/Bestek_(bouwkunde) (Nederland)
- http://www.publicprocurement.be/portal/ ... %20bestek/ (België)
Citaat uit deze laatste pagina:

Het bestek is het document opgesteld door de aanbestedende overheid, waarin de uit te voeren werken, leveringen en/of diensten in detail beschreven staan.
Meestal wordt het bestek onderverdeeld in een administratief luik en een technisch luik.
(...)

De verplichting om een gedetailleerd bestek (lastenboek) op te maken is enkel voor zeer grote werkzaamheden, voornamelijk deze waarbij een architect noodzakelijk is.
Syndicus zelf stelt geen bestek op. Hij is daar technisch niet bevoegd voor.
Voor gewone courante herstellingen is dit ook niet gebruikelijk en volstaat het enkele prijsoffertes aan te vragen.

Art. 577/8 § 4 stelt in zijn punt 13°:

13°
ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;

Er is dus ALTIJD een voorafgaandelijk bestek/lastenboek nodig, als meerdere kostenramingen/offertes dienen opgesteld te worden. Dit bestek/lastenboek dient vooraf goedgekeurd door een voorafgaandelijke AV.

Lees bijvoorbeeld:
- http://nl.wikipedia.org/wiki/Bestek_(bouwkunde) (Nederland)
- http://www.publicprocurement.be/portal/ ... %20bestek/ (België)
Citaat uit deze laatste pagina:

Het bestek is het document opgesteld door de aanbestedende overheid, waarin de uit te voeren werken, leveringen en/of diensten in detail beschreven staan.
Meestal wordt het bestek onderverdeeld in een administratief luik en een technisch luik.
(...)

Ik ben het daar niet mee eens. De Wet stelt duidelijk.. ten behoeve van...' M.a.w. dit is nu net de reden waarom een bedrag van mededinging dient te worden bepaald. Het is voor werken die vanaf dat vastgesteld bedrag zouden worden uitgevoerd dat een bestek moet worden opgemaakt/opgevraagd, waar er op basis hiervan offertes dienen te worden voorgelegd. Dit is zoals door andere poster aangehaald vooral voor grotere, duurdere en bouwtechnische moeilijkere werken het geval.

Binnen uw redenering zou u de VME steeds op nodeloze kosten jagen aangezien in het overgrote deel van de gevallen voor een bestek dient te worden betaald. En de bedragen hiervoor vallen écht wel tegen.

Het feit dat geen bedrag van mededinging zou worden vastgelegd, neemt niet weg dat de syndicus niet kan verplicht kan worden om voor bepaalde werken meerdere offertes op te vragen. De AV beslist hier soeverein over. Dat in die gevallen binnen de offertes niet altijd appelen met appelen kunnen worde vergeleken, is dan weer een ander verhaal.

Ik ben ook eerder geneigd de mening van Pedro in deze te volgen.

Ik ben ook eerder geneigd de mening van Pedro in deze te volgen.

Ik ook. Had daarom reeds in die zin beknopt geantwoord.

Binnen uw redenering zou u de VME steeds op nodeloze kosten jagen aangezien in het overgrote deel van de gevallen voor een bestek dient te worden betaald. En de bedragen hiervoor vallen écht wel tegen.

NEEN. Mijn redenering is dat het aan de AV is om het bedrag te bepalen in functie van hare desiderata. Als zij bijvoorbeeld bepaald dat enkel een bestek (en meerdere) offerets gevraagd worden voor alle werken hoger dan 1..000.000 EUR dan mag zij dat, maar dan dient zij ook in te staan voor de gevolgen (geen concurrentie of moeilijk vergelijkbare offertes).

Het feit dat geen bedrag van mededinging zou worden vastgelegd, neemt niet weg dat de syndicus niet kan verplicht kan worden om voor bepaalde werken meerdere offertes op te vragen. De AV beslist hier soeverein over. Dat in die gevallen binnen de offertes niet altijd appelen met appelen kunnen worde vergeleken, is dan weer een ander verhaal.

1. De weigering om een bedrag vast te stellen kan enkel vastgesteld worden zo het punt op de dagorde van de AV staat. In uitvoering van de wet van 02.06.2010 dient de syndicus dit punt ambtshalve op de dagorde te plaatsen. Zo hij dit niet doet, kan hij verantwoordelijk gesteld worden voor de gevolgen. Zo de AV weigert een bedrag vast te stellen is de VME in gebreke en kan zij moeilijk de syndicus verantwoordelijk (laten) stellen bij overdreven prijzen, ... van offertes door hem verzameld.

2. Hoe kan de syndicus tijdens de AV verplicht worden bij bepaalde werken een bestek op te stellen, als dit niet expliciet vooraf vermeld is op de dagorde in de uitnodiging? Is het niet eenvoudiger om vooraf een bedrag vast te stellen? Zoals de wet ten andere bepaald. Waarom moeilijk doen?

3. Zo geen bedrag wordt bepaald wordt terug de gelegenheid gegeven aan de syndicus om de AV te manipuleren. Door bvb bepaalde uitgaven te "vergeten" en zo het uiteindelijke bedrag met bvb 25% te verhogen. Want er was vooraf geen bestek opgesteld ... . Wie is de dupe.?

4. Het probleem van de appelen en peren ... is juist het probleem dat de wetgever wilde vermijden. Hij wilde in feite vermijden dat een luxe slee gekocht wordt, waar een stadswagen voldoende is. Een bestek vertrekt van de functionele behoeften en bepaald in dat kader de technische mogelijkheden.
Vb:
- functionele behoefte: mijn nieuwe wagen zal geparkeerd worden in een garagebox
- technische behoefte: de garagebox dient een minimale hoogte van bvb 1,85 m te hebben.

NB Ik heb de indruk dat de betekenis en gevolgen van bepaalde wetwijzigingen nog niet goed doorgedrongen zijn. Vergeet de oude gewoontes. Lees de wet en pas die toe.

Binnen uw redenering zou u de VME steeds op nodeloze kosten jagen aangezien in het overgrote deel van de gevallen voor een bestek dient te worden betaald. En de bedragen hiervoor vallen écht wel tegen.

NEEN. Mijn redenering is dat het aan de AV is om het bedrag te bepalen in functie van hare desiderata. Als zij bijvoorbeeld bepaald dat enkel een bestek (en meerdere) offerets gevraagd worden voor alle werken hoger dan 1..000.000 EUR dan mag zij dat, maar dan dient zij ook in te staan voor de gevolgen (geen concurrentie of moeilijk vergelijkbare offertes).

Het feit dat geen bedrag van mededinging zou worden vastgelegd, neemt niet weg dat de syndicus niet kan verplicht kan worden om voor bepaalde werken meerdere offertes op te vragen. De AV beslist hier soeverein over. Dat in die gevallen binnen de offertes niet altijd appelen met appelen kunnen worde vergeleken, is dan weer een ander verhaal.

1. De weigering om een bedrag vast te stellen kan enkel vastgesteld worden zo het punt op de dagorde van de AV staat. In uitvoering van de wet van 02.06.2010 dient de syndicus dit punt ambtshalve op de dagorde te plaatsen. Zo hij dit niet doet, kan hij verantwoordelijk gesteld worden voor de gevolgen. Zo de AV weigert een bedrag vast te stellen is de VME in gebreke en kan zij moeilijk de syndicus verantwoordelijk (laten) stellen bij overdreven prijzen, ... van offertes door hem verzameld.

2. Hoe kan de syndicus tijdens de AV verplicht worden bij bepaalde werken een bestek op te stellen, als dit niet expliciet vooraf vermeld is op de dagorde in de uitnodiging? Is het niet eenvoudiger om vooraf een bedrag vast te stellen? Zoals de wet ten andere bepaald. Waarom moeilijk doen?

3. Zo geen bedrag wordt bepaald wordt terug de gelegenheid gegeven aan de syndicus om de AV te manipuleren. Door bvb bepaalde uitgaven te "vergeten" en zo het uiteindelijke bedrag met bvb 25% te verhogen. Want er was vooraf geen bestek opgesteld ... . Wie is de dupe.?

4. Het probleem van de appelen en peren ... is juist het probleem dat de wetgever wilde vermijden. Hij wilde in feite vermijden dat een luxe slee gekocht wordt, waar een stadswagen voldoende is. Een bestek vertrekt van de functionele behoeften en bepaald in dat kader de technische mogelijkheden.
Vb:
- functionele behoefte: mijn nieuwe wagen zal geparkeerd worden in een garagebox
- technische behoefte: de garagebox dient een minimale hoogte van bvb 1,85 m te hebben.

NB Ik heb de indruk dat de betekenis en gevolgen van bepaalde wetwijzigingen nog niet goed doorgedrongen zijn. Vergeet de oude gewoontes. Lees de wet en pas die toe.

Uw uitleg overtuigt mij wederom geenszins. Weer vind ik dezelfde visie terug, nl. alle syndici zijn fraudeurs, manipulators,....
NB. Ik heb de indruk dat u/jullie je/jullie eigen wetteksten maken en dan willen (laten) toepassen.

(...)
Uw uitleg overtuigt mij wederom geenszins. Weer vind ik dezelfde visie terug, nl. alle syndici zijn fraudeurs, manipulators,....
NB. Ik heb de indruk dat u/jullie je/jullie eigen wetteksten maken en dan willen (laten) toepassen.

Je generaliseert. Het woordje "alle" heb ik bijvoorbeeld niet gebruikt.

Ik heb de indruk ... dat ik je irriteer omdat ik geen ja knikker ben en slaafs de mening van een bepaalde sector volg. Waarvoor mijn excuses mocht dit je hinderen, maar dat wil niet zeggen dat ik mijn werkwijze wijzig.

Je kan mijn overtuigen, maar dan enkel op basis van effectieve argumenten, en niet op basis van de macht van de gewoontes.