JuridischForum.be

Bij veranderingen van het esthetisch uitzicht van het appartementsblok zou 80% van de stemmen vereist zijn volgens de syndicus.

Moet dat niet 100% zijn?

Wat indien deze veranderingen ( aanbrengen van pinnen en netten op dak tegen vogeluitwerpselen) ook (misschien) als gevolg kunnen hebben dat er beschadigingen, lekken enz aan het dak kunnen gebeuren. Moet er dan zeker geen 100% meerderheid zijn

Wat staat er in de basisakte van het gebouw?

Voor het wijzigingen van het uitzicht van het gebouw is slechts een volstrekte meerderheid noodzakelijk. Dit valt onder geen enkele bepaling die dit specifiek regelt, dus art. 577-6, §8 BW is van toepassing.

Voor het wijzigingen van het uitzicht van het gebouw is slechts een volstrekte meerderheid noodzakelijk. Dit valt onder geen enkele bepaling die dit specifiek regelt, dus art. 577-6, §8 BW is van toepassing.

Tenzij andere stemverhouding in basisakte.

Voor het wijzigingen van het uitzicht van het gebouw is slechts een volstrekte meerderheid noodzakelijk. Dit valt onder geen enkele bepaling die dit specifiek regelt, dus art. 577-6, §8 BW is van toepassing.

Ik ben eerder geneigd om deze visie te volgen. De wet voorziet inderdaad niet in een specifieke bepaling. En aangezien sedert de gewijzigde wet de zinsnede 'tenzij strengere bepalingen in de statuten/ in het reglement van mede-eigendom...' de dwingende wet niet meer mag overstijgen...

In onze basisakte , alsook in de nieuwe wet vind ik het woord “esthetisch veranderingen “ niet terug. Maar zowel hetgeen de syndicus zegde , als onze basisakte als de nieuwe wet (577 -7) doen met zekerheid vermoeden dat 80% van de stemmen vereist is.Ik veronderstel dat het dan ook zo zal zijn

Maar ik had gedacht dat er ergens “iets “ moest zijn wat de volstrekte meerderheid nodig heeft als de werken als gevolg kunnen hebben (maar het is niet zeker) dat er later schade, lekken enz kunnen ontstaan (pinnen worden in de rand van het dak geboord en kunnen misschien later schade berokkenen). Wie is dan verantwoordelijk?

Hierbij gevraagde bijkomende info, wat ik in onze basisakte vind (zegge reglement van mede-eigendom)


Artikel 11 uitzicht van private kavels

11.1 Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het complex zichtbaar zijn.

Artikel 43.4 De AV beslist met een meerderheid van vier vijfden van stemmen
Over alle daden van beschikking van gemeenschappelijk onroerende goederen

Artikel 43.4 De AV beslist met een meerderheid van vier vijfden van stemmen
Over alle daden van beschikking van gemeenschappelijk onroerende goederen
vier vijfde is 80 percent!!! Syndicus heeft gelijk.
Daarom vroeg ik naar bepaling in de basisakte. Gevel is gemeenschappelijk, dus....

Artikel 43.4 De AV beslist met een meerderheid van vier vijfden van stemmen
Over alle daden van beschikking van gemeenschappelijk onroerende goederen
vier vijfde is 80 percent!!! Syndicus heeft gelijk.
Daarom vroeg ik naar bepaling in de basisakte. Gevel is gemeenschappelijk, dus....

De wet spreekt van "daad van beschikking", d.w.z. een handeling die een goed afscheidt van het vermogen van de contractant, bv. door verkoop, maar eveneens bv. door schenking, inpandgeving, enz. Persoonlijk volg ik uw standpunt in deze dus niet. Zoals aangehaald zijn meerderheidsbepalingen in de statuten die strenger zijn dan de dwingende wet niet meer toepasselijk.

Voor het wijzigingen van het uitzicht van het gebouw is slechts een volstrekte meerderheid noodzakelijk. Dit valt onder geen enkele bepaling die dit specifiek regelt, dus art. 577-6, §8 BW is van toepassing.

Tenzij andere stemverhouding in basisakte.

Dat is verboden. Art. 577-6, § 8 BW: "De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist."
Vroeger kon dit nog wel, maar dit is veranderd.

Artikel 43.4 De AV beslist met een meerderheid van vier vijfden van stemmen
Over alle daden van beschikking van gemeenschappelijk onroerende goederen
vier vijfde is 80 percent!!! Syndicus heeft gelijk.
Daarom vroeg ik naar bepaling in de basisakte. Gevel is gemeenschappelijk, dus....

De wet spreekt van "daad van beschikking", d.w.z. een handeling die een goed afscheidt van het vermogen van de contractant, bv. door verkoop, maar eveneens bv. door schenking, inpandgeving, enz. Persoonlijk volg ik uw standpunt in deze dus niet. Zoals aangehaald zijn meerderheidsbepalingen in de statuten die strenger zijn dan de dwingende wet niet meer toepasselijk.

Idem. Het uitzicht valt onder geen enkele categorie die opgesomd wordt in art. 577-7 BW. Bijvoorbeeld: u wenst een andere kleur van ramen, dan is een volstrekte meerderheid noodzakelijk.

In onze basisakte , alsook in de nieuwe wet vind ik het woord “esthetisch veranderingen “ niet terug. Maar zowel hetgeen de syndicus zegde , als onze basisakte als de nieuwe wet (577 -7) doen met zekerheid vermoeden dat 80% van de stemmen vereist is.Ik veronderstel dat het dan ook zo zal zijn

Maar ik had gedacht dat er ergens “iets “ moest zijn wat de volstrekte meerderheid nodig heeft als de werken als gevolg kunnen hebben (maar het is niet zeker) dat er later schade, lekken enz kunnen ontstaan (pinnen worden in de rand van het dak geboord en kunnen misschien later schade berokkenen). Wie is dan verantwoordelijk?

Hierbij gevraagde bijkomende info, wat ik in onze basisakte vind (zegge reglement van mede-eigendom)


Artikel 11 uitzicht van private kavels

11.1 Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het complex zichtbaar zijn.

Artikel 43.4 De AV beslist met een meerderheid van vier vijfden van stemmen
Over alle daden van beschikking van gemeenschappelijk onroerende goederen

Dat zouden eigenlijk 2 verschillende beslissingen zijn. Een om de werken uit te voeren en een andere voor de wijziging van het uitzicht.

[quote="Eddy Costal"], lekken enz kunnen ontstaan (pinnen worden in de rand van het dak geboord en kunnen misschien later schade berokkenen). /quote]
Dit pinnen tegen duiven worden gewoonlijk gekleefd en niet geboord. Heb er ooit al kilometers geplaatst op beschermde gebouwen. Ik denk niet dat dit een estetische verandering is, gezien je deze pinnen vn op de begane grond bijna niet kan waarnemen.i

Aangezien het me enigsins bevreemdend overkomt dat men voor een wijziging van een gevel geen speciale meerderheid nodig zou hebben heb ik er een (aan de nieuwe wet aangepaste) basisakte op na gelezen. In het deel "statuten" staat er zonder meer dat er geen wijzigingen mogen worden aangebracht aan de gevels. Dat houdt m.i. in dat vooraleer een wijziging van het uitzicht kan overwogen worden er een statutenwijziging moet worden doorgevoerd.
En daarvoor is een speciale meerderheid van 80 percent nodig.

Ik kan me inbeelden dat deze clausule niet in alle basisaktes is opgenomen. Maar in dat geval is en blijft het een wijziging van de gemene delen, waarvoor de wet ook een speciale meerderheid voorziet?

Inderdaad, dat klopt. Er zal eerst een statutenwijziging noodzakelijk zijn (4/5 meerderheid).

Het uitzicht van het gebouw is niet onderworpen aan enige speciale meerderheid wanneer niets is voorzien in de statuten. Het gaat immers niet om het genotsrecht, gebruiksrecht of beheer van de gemeenschappelijke delen. Bijvoorbeeld: de kleur van de ramen. Een andere zaak is evenwel het moment dat iemand zonnewering wenst te plaatsen op de muur. Dan is er wel een 3/4 meerderheid nodig omdat het gaat over een gebruikssrecht van een gemeenschappelijk deel voor uw zonnewering. Maar dan zal er nog een beslissingen moeten genomen worden voor het uitzicht van die zonnewering, dewelke een volstrekte meerderheid behoeft.

Vooreerst : Deze pinnen kunnen ofwel geplakt of geboord worden volgens een gespecialiseerde firma. De stemming zal echter bij een volgende AV gebeuren, we weten nog niet wat we willen. En of dit daadwerkelijk zal gebeuren.
Boren : risico lekken , schade
Plakken : Is dit stevig, draden komen los en hangen slordig (gezien bij bureau’s 2 straten verder)
In beide gevallen is dit wel zeer zichtbaar en in het geheel niet esthetisch (het betreft dan nog dat het gaat om appartementen die speciaal duurder waren om hun esthetisch uitzicht)

Wat het stemmen zelf betreft : Ik denk dat we best de mening van de syndicus dan maar volgen ,80% van de stemmen en we zien wel

Want in de veronderstelling dat er eerst een statuutverandering moet komen dan hebben we toch ook 80% van de stemmen nodig. Maar na de stemming moeten de statuten dus veranderd worden begrijp ik. Is dat niet voor notaris met de nodige kosten tot gevolg?

Dus gewoon stemmen en zien of we al of niet de 80% halen zou dat niet het beste zijn?