JuridischForum.be

De situatie is de volgende:
Appartementsblok met 3 evengrote appartementen, waarvan één mijn eigendom.
De andere mede-eigenaar bezat de 2 appartementen. Ondanks zijn 2/3de meerderheid mocht tot grote frustratie zijn stem maar voor 50% meetellen.
Om dit te omzeilen heeft hij de HELFT van één van zijn appartementen geschonken in volle eigendom aan zijn zoon, waarvan akte.
Door die schenking hebben de vader (1 + 1/2de appartement) en de zoon (1/2de appartement) om zodanig als 2 aparte eigenaars terug 2/3de meerderheid te bekomen.
Er heeft een bijzondere vergadering plaatsgevonden zonder dat ik er weet van had (het kaartje om de aangetekende brief - de uitnodiging - te komen afhalen bij de post werd niet teruggevonden in mijn postbus en werd blijkbaar onderschept...).
Mijn vraag is of die vergadering waar alleen de vader en zoon aanwezig waren rechtsgeldig kon geschieden? Eén appartement heeft 2 eigenaars voor elk de helft in volle eigendom. Het appartement op zich is niet verdeeld in 2 delen.
Art 577-6 §5 vermeldt: 'de vergadering beraadslaagt rechtsgeldig wanneer aan het begin van de vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn'. Wordt in dit geval de zoon als 'eigenaar voor de helft van de volle eigendom van één en hetzelfde appartement' beschouwd als eigenaar die mag deelnemen aan de beraadslaging?
Als een echtpaar beiden eigenaar zijn van hetzelfde appartement mag toch ook maar één van beiden deelnemen aan de beraadslagingen!

Dus de zoon had een volmacht bij?
Indien niet: Art. 577-6, §1, tweede lid BW: "In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee."

Als er dan toch beslissingen zouden genomen zijn, zijn die mijn inziens ongeldig gelet op het feit dat hun recht om deel te nemen is geschorst.

Art. 577-6, §5, tweede en derde lid BW: "De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen."

M.a.w.:
meer dan de helft aanwezig of vertegenwoordig EN ten minste de helft van de aandelen
OF
meer dan drie vierde van de aandelen die vertegenwoordigd of aanwezig zijn (dan geldt de vereiste van meer dan de helft aanwezig of vertegenwoordigd zijn niet)

Zou je ook de aandelen kunnen vermelden? Dat maakt het makkelijker om uit te leggen.

“Art.577-6.§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of...wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Om dit te omzeilen heeft hij de HELFT van één van zijn appartementen geschonken in volle eigendom aan zijn zoon‘

Het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen is dus geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn voor het appartement in onverdeeldheid.

Dank aan fload en J. demoor voor hun respectievelijke antwoord.
Voor alle duidelijkheid:
- de vader én de zoon waren aanwezig op de vergadering
- ik weet niet of de vader voor zijn deel van het eigendomsrecht een volmacht zou gegeven hebben aan zijn zoon
- in de notulen van de vergadering staat niet vermeld dat er een volmacht gegeven werd
- de 3 appartementen zijn precies even groot (zelfde aantal aandelen per appartement)
- de 'belanghebbenden', waarvan sprake in Art. 577-6. §1 tweede lid, van de verdeling van het eigendomsrecht van één van de appartementen zijn de vader en zijn zoon

Vraag: Moet dus, voor het appartement waarvan het eigendomsrecht verdeeld is, één van de 2 eigenaars zijn volmacht geven (voor het deel dat zijn eigendom is) aan een lasthebber?

Vraag: Indien die volmacht gegeven is aan de andere eigenaar van het appartement waarvan het eigendomsrecht verdeeld is, mogen ze dan nog beiden aan de beraadslagingen deelnemen?

Er kunnen zich 4 situaties voorgedaan hebben:
1. Ofwel hebben ze niet laten weten aan de syndicus dat de zoon slechts voor de helft eigenaar is van een appartement in onverdeeldheid. In dit geval is er valsheid in geschrifte.
2. Ofwel heeft de syndicus schenkingsakte gezien en heeft hij kennis van de situatie, maar werd er geen volmacht gegeven. In dit geval is dit een inbreuk op Art. 577-6. §1 tweede lid.
3. Ofwel heeft de vader voor zijn deel van het eigendomsrecht van het appartement in onverdeeldheid, volmacht gegeven aan zijn zoon. In dit geval hebben de vader en de zoon respectievelijk 1/3de van de stemmen.
4. Ofwel heeft de zoon voor zijn deel van het eigendomsrecht van het appartement in onverdeeldheid, volmacht gegeven aan zijn vader. In dit geval mag de zoon toch niet deelnemen aan de beraadslagingen?

Vraag: Maar mogen ze dan beiden aan de beraadslagingen deelnemen als ze aan elkaar volmacht gegeven hebben? M.a.w. kan een eigenaar (in dit geval de vader) volmacht geven aan een lasthebber (in dit geval de zoon) indien de eigenaar zelf (in dit geval de vader) aan de beraadslagingen deelneemt? Is dit niet in strijd met Art. 577-6. §7 (Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber)?

Kan er iemand mij alsnog een antwoord geven op mijn vragen?

Dank bij voorbaat.

Kan er iemand mij alsnog een antwoord geven op mijn vragen in voorgaand bericht?

Nog een probleem:
Volgens Art. 577-9. §2. kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen.
De vordering moet worden ingesteld binnen de 4 maanden.

Vraag: Moet dit steeds aan de rechter gevraagd worden om die beslissing te vernietigen?
Vraag: Is het niet voldoende dat onrechtmatige beslissing wordt gemeld aan de syndicus en wordt voorgelegd op de volgende algemene vergadering om die beslissing te herzien? Vraag: Geldt in dit laatste geval ook de termijn van 4 maanden of mag men wachten tot de volgende vergadering of moet men een nieuwe vergadering samenroepen binnen de periode van die 4 maanden?

Met dank!

Oeps, vergeten

Vraag: Moet dus, voor het appartement waarvan het eigendomsrecht verdeeld is, één van de 2 eigenaars zijn volmacht geven (voor het deel dat zijn eigendom is) aan een lasthebber?

Ja, dat is verplicht. Art. 577-6, §1, tweede lid BW. De volmachten die werden gebruikt voor de AV kunnen opgevraagd worden door middel van gebruik te maken van art. 577-8, §4, 11° BW.

Vraag: Indien die volmacht gegeven is aan de andere eigenaar van het appartement waarvan het eigendomsrecht verdeeld is, mogen ze dan nog beiden aan de beraadslagingen deelnemen?

Enkel de persoon die de volmacht heeft mag deelnemen aan de beraadslagingen. De andere mag niet deelnemen.

Er kunnen zich 4 situaties voorgedaan hebben:
1. Ofwel hebben ze niet laten weten aan de syndicus dat de zoon slechts voor de helft eigenaar is van een appartement in onverdeeldheid. In dit geval is er valsheid in geschrifte.
2. Ofwel heeft de syndicus schenkingsakte gezien en heeft hij kennis van de situatie, maar werd er geen volmacht gegeven. In dit geval is dit een inbreuk op Art. 577-6. §1 tweede lid.
3. Ofwel heeft de vader voor zijn deel van het eigendomsrecht van het appartement in onverdeeldheid, volmacht gegeven aan zijn zoon. In dit geval hebben de vader en de zoon respectievelijk 1/3de van de stemmen.
4. Ofwel heeft de zoon voor zijn deel van het eigendomsrecht van het appartement in onverdeeldheid, volmacht gegeven aan zijn vader. In dit geval mag de zoon toch niet deelnemen aan de beraadslagingen?

Het is de notaris die de schenking moet laten weten aan de syndicus. Art. 577-11, §3 BW: "In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen."
In geval van punt 4 klopt de redenering inderdaad.

Vraag: Maar mogen ze dan beiden aan de beraadslagingen deelnemen als ze aan elkaar volmacht gegeven hebben? M.a.w. kan een eigenaar (in dit geval de vader) volmacht geven aan een lasthebber (in dit geval de zoon) indien de eigenaar zelf (in dit geval de vader) aan de beraadslagingen deelneemt? Is dit niet in strijd met Art. 577-6. §7 (Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber)?

Ja, de ene kan aan de andere een volmacht geven. Zelfs de vader kan enerzijds als mede-eigenaar optreden voor de ene kavel en als lasthebber voor de andere. Idem dito voor de zoon. Die dan tweemaal als lasthebber zal optreden.

Vraag: Moet dit steeds aan de rechter gevraagd worden om die beslissing te vernietigen?

Ja, er is geen andere mogelijkheid.

Vraag: Is het niet voldoende dat onrechtmatige beslissing wordt gemeld aan de syndicus en wordt voorgelegd op de volgende algemene vergadering om die beslissing te herzien? Vraag: Geldt in dit laatste geval ook de termijn van 4 maanden of mag men wachten tot de volgende vergadering of moet men een nieuwe vergadering samenroepen binnen de periode van die 4 maanden?

a) Neen. Als er rechten worden gegeven aan bepaalde mede-eigenaars dan gaat dat problemen geven. Bovendien is het niet zeker dat de beslissing zal worden herzien.
b) De termijn van vier maanden is een vervaltermijn voor een annulatieberoep in te stellen bij de vrederechter. Vanaf het moment dat de vervaltermijn is ingetreden is de beslissing definitief. Indien de volgende AV de beslissing zou herzien (wat geen zekerheid is) dan gaat een nieuwe termijn van vier maanden in. Dat zal wel leiden tot absurde situaties want de initiële beslissing zal definitief blijven wanneer de AV beslist om de beslissing niet te herzien. De vraag stelt zich zelfs in hoeverre de hele AV nietig is omwille van dit feit.

Dank voor uw antwoord.

Het is mij echter nog niet duidelijk!

Op de vraag:“ Indien die volmacht gegeven is aan de andere eigenaar van het appartement waarvan het eigendomsrecht verdeeld is, mogen ze dan nog beiden aan de beraadslagingen deelnemen? “ antwoordt u:
“Enkel de persoon die de volmacht heeft mag deelnemen aan de beraadslagingen. De andere mag niet deelnemen”.

Maar op mijn vraag (die weliswaar tweedelig gesteld was): “ Maar mogen ze dan beiden aan de beraadslagingen deelnemen als ze aan elkaar volmacht gegeven hebben? M.a.w. kan een eigenaar (in dit geval de vader) volmacht geven aan een lasthebber (in dit geval de zoon) indien de eigenaar zelf (in dit geval de vader) aan de beraadslagingen deelneemt?” antwoordt u:
“ Ja, de ene kan aan de andere een volmacht geven. Zelfs de vader kan enerzijds als mede-eigenaar optreden voor de ene kavel en als lasthebber voor de andere. Idem dito voor de zoon. Die dan tweemaal als lasthebber zal optreden.”
Betekent die “Ja”:
- dat ze beiden mogen deelnemen aan de beraadslagingen (eerste deel van de vraag)? Dit is tegengesteld aan het vorige antwoord.
- of dat ze aan elkaar mogen volmacht geven (tweede deel van de vraag)?

Voor alle duidelijkheid stel ik nogmaals de situatie voor:
De vader geeft volmacht geeft aan zijn zoon voor het deel van het appartement dat in onverdeeldheid is waardoor:
- de vader wenst te beraadslagen als eigenaar voor zijn appartement
- de zoon wenst te beraadslagen als eigenaar voor de helft van het appartement in onverdeeldheid en voor de helft als lasthebber van het deel van de vader als eigenaar van het appartement in onverdeeldheid (volmacht ontvangen van zijn vader)
Mag in dit geval, aangezien er een volmacht werd uitgegeven onder elkaar, slechts één van beiden deelnemen aan de beraadslagingen? Is dit correct?

De syndicus en de mede-eigenaars zullen nogal steigeren als ik dit voorstel, en niet aanvaarden!
Op welk artikel kan ik me baseren? In Art. 577-6. § 7. staat wel dat iedere mede-eigenaar zich kan laten vertegenwoordigen door een lasthebber, maar de syndicus en de mede-eigenaars zullen aanhalen dat er niet staat dat een volmachtgever dan niet aan de beraadslagingen mag deelnemen als hij eigenaar is van een ander pand!

Weet u raad?

Dank u.

De 'ja' was op het feit dat elkaar een volmacht mogen geven.
Er valt eigenlijk niets voor te stellen. Dat is een wettelijke verplichting.

Er zijn verschillende situaties:
- vader neemt deel als eigenaar van kavel 1 & vader neemt deel als lasthebber van kavel 2
- vader neemt deel als eigenaar van kavel 1 & neemt niet deel als lasthebber van kavel 2 (zoon doet dat)
- zoon neemt als lasthebber deel van kavel 1 & zoon neemt deel als lasthebber van kavel 2
- zoon niet deel als lasthebber van deel van kavel 1 (vader doet dat) & zoon neemt deel als lasthebber van kavel 2
- vader neemt deel als eigenaar van kavel 1 & zoon neemt deel als lasthebber van kavel 2

Bedoel je met dat laatste dat hij meer aandelen tezamen bezit dan de andere leden van de aandelen?

Indien de syndicus weet heeft dat een kavel aan meerdere personen toebehoord dient hij aan elke mede-eigenaar van deze kavel te vragen wie er voor deze kavel zal optreden op de AV. Deze dienen dit schriftelijk kenbaar te maken aan de syndicus (document is door alle mede-eigenaars van de kavel te ondertekenen). Indien het appartement van 'wiwubo' toebehoort aan hemzelf en bijv. zijn partner dient ook hij zo'n document te bezorgen aan de syndicus. Indien ze nalaten dit document aan de syndicus te bezorgen, worden ze niet langer uitgenodigd tot de AV. Op die manier weet de syndicus wie er naar de AV komt, en wie niet. Uiteraard kan de aangestelde mede-eigenaar volmacht geven aan om het even wie (behalve de syndicus). Dus ook aan de vader of zoon. Inderdaad, in praktijk blijft het mogelijk dat vader en zoon samen meer aandelen hebben op de AV dan 'wiwubo', er zij immer 3 mede-eigenaars. Indien dit aanleiding geeft tot situaties of beslissingen waarbij 'wiwubo' zich benadeeld voelt, dient deze naar de vrederechter te stappen.

Verplaatst naar een nieuw item 'Rechtsgeldig beraadslagen/rechtsgeldige beslissingen nemen'.