JuridischForum.be

Beste forumgangers,

Ik ben syndicus en tevens mede-eigenaar. Buurvrouw (die verhuurd) heeft klachten over geurhinder binnen onze blok. Er zouden kookgeuren van de onderbuur langs haar dampkap haar appartement binnenkomen. Volgens mij (niet de buur die de geurhinder veroorzaakt overigens) is dit te wijten door een fout aan de installatie van haar keuken / afzuigsysteem (ik kan natuurlijk als niet-expert dit niet met zekerheid bbevestigen, maar de vermoedens zijn groot aangezien een buurman een vergelijkbaar probleem heeft gehad, welke is opgelost door de dampkap afvoer aan te passen).

Buurvrouw klaagt echter verder en wil dat de syndicus een oplossing voorziet.

Hoe hier als syndicus correct op reageren? Als de buurvrouw gelijk heeft dient dit uiteraard voor rekening van de VME te worden opgelost.

Dien ik als syndicus te vragen dat de buurvrouw hiervan een rapport laat opmaken door een keuken installateur of iets dergelijks? Moet zij het bewijs leveren dat het aan een fout ligt binnen de schouw / blok. Of dient de syndicus het bewijs te leveren dat het NIET aan de schouw / blok te wijten is. Bij wie ligt de bewijslast?

Bestaat de schouwpijp uit één naar boven toe doorlopende pijp, of is het een "Shuntsysteem"?
In het eerste geval heb je bijna zeker reukhinder in de bovenliggende appartementen als er geen terugslagkleppen geplaats worden op de dampkappen. Bij het 2de systeem is er praktisch geen reukhinder.

Het gaat inderdaad om 1 schouwpijp waar in totaal 5 appartementen zijn op aangesloten. Zelf hebben wij (het appartement ernaast op dezelfde verdieping) minimale geurhinder (ik merk op dat dit telkens merkbaar is wanneer het waait buiten). Voor ons is dit echter niet storend. Bij de buurvrouw is de geurhinder wel erger, ik kan begrijpen dat dit niet altijd aangenaam is.

(...) Zelf hebben wij (het appartement ernaast op dezelfde verdieping) minimale geurhinder (ik merk op dat dit telkens merkbaar is wanneer het waait buiten). Voor ons is dit echter niet storend. (...)

Het is mogelijk dat het hier gaat om:
1. ofwel een verkeerd gebruik van de gemene delen (verluchtingkoker) door de betrokken mede-eigenaar
2. ofwel een klassieke constructiefout (drukregeling ventilatiekoker) die niet werd rechtgezet.

Je bemerking doet mij vermoeden dat het eerder om 2 gaat. Het lijkt nuttig om een onafhankelijke expert de zaak te laten bekijken (via de blokpolis op basis van de klacht van je buur)?

Het laten bekijken door een commerciele firma resulteert altijd in een oplossing die zij aankunnen (= de apparatuur hebben), zonder te zoeken naar bijvoorbeeld een soms vrij eenvoudige oplossing, waar zij weinig aan verdienen.

PS Persoonlijk heb ik een "geurprobleem" in de keuken sinds 1987, afhankelijk van de windsterkte en richting. Ik dacht ook eerst zoals jou. In 2003 had ik uiteindelijk het probleem correct gesitueerd. De syndicus wou mij niet geloven en stuurde geen technieker om het na te kijken. Uiteindelijk heb ik de wettelijke externe klachtenprocedure opgestart via de gemeente en is een expert gestuurd door de ex-syndicus komen kijken begin 2011. Het is wel degelijk een probleem van de gemene delen (vervuilde lucht uit de kelder en ondergrondse parking dringt binnen via de koker van de waterleidingen, naargelang de luchtdruk). De nieuwe syndicus is het probleem aan het verhelpen.

telkens merkbaar is wanneer het waait buiten)..

Zou kunnen opgelost worden door bovenop de schouw een al of niet elektrische ventilator te plaatsen.

Hier hadden we net hetzelfde probleem, dat de geur indien mijn buur aan het koken was, mijn appartement binnendrong. Diverse mensen hadden hier last van binnen het gebouw.

Het is eenvoudig op te lossen door een klep te plaatsen tussen de dampkap, kost iets van ik dacht een 15 euro. Bij ons werd dit echter nog kosteloos verholpen door de installateur van de keukens.

“Art.870.Iedere partij moet het bewijs leveren van de feiten die zij aanvoert.”(Gerechtelijk Wetboek).

‘Buurvrouw (die verhuurd) heeft klachten over geurhinder binnen onze blok.’

Indien hiervoor geen ernstige aanwijzingen bestaan,laat haar dan voor de rechter de feiten en oorzaken bewijzen die ze aanvoert.