JuridischForum.be

ik heb dit forum reeds doorzocht, echter zonder resultaat. Zodoende, waar kan ik een opsomming van de documenten zien?
Groeten

Het KB is nog niet gepubliceerd, dus nergens ...

Dank je Luc,

hmm, dan moet men blijkbaar genoegen nemen met hetgeen de Syndicus “in elkaar sleutelt”.

Dat is iets anders ... zijn "methode" moet voldoen aan de algemene voorwaarden van een boekhouding volgens het gemeen recht, maar ook aan de voorwaarden opgesomd in Art. 577-8 §4 17° BW voor de kleine VME. De voorwaarden voor de kleine VME zijn in feite de minimale voorwaarden voor de boekhouding van elke VME.

1. De gehouden boekhouding dient duidelijk, nauwkeurig en gedetailleerd te zijn
2. alle ontvangsten en uitgaven dienen één voor één vermeld, zowel via de bank als in speciën (mutaties - geen "saldo's"); een kas speciën is klassiek voor de huisbewaarders, ... maar niet meer verantwoord voor de Raad van Mede-eigendom. Een bewoner, die geen lid is van de RvME kan eventueel zo een kas bijhouden. Hij wordt dan wel een aangestelde van de syndicus, en heeft hierdoor een beperkt stemrecht tijdens de AV.
3. balans van de kasmiddelen op de laatste dag van de het boekhoudingjaar
4. de stand van het werkkapitaal en reservekapitaal op de laatste dag van de het boekhoudingjaar
5. de schuldvorderengen en de schulden van de mede-eigenaars tegenover de VME op de laatste dag van de het boekhoudingjaar

Tips:
6. elk bewijsstuk dient op één of andere wijze het verband te leggen tussen de mutatie (betaling, ontvangst) en een beslissing van de AV (Art. 577-8 § 4 3°) of de syndicus (Art. 577-8 §4 4°)
7. vanaf 375 EUR dient dit verband schriftelijk aangetoond. Vermeldingen op de bestelbon (et voegen bij de factuur) zijn voldoende.
8. vage vermeldingen (vb: 100 EUR voor kuisproducten) zijn uit de boze. Zo bijvoorbeeld herstellingen werden verricht nabij privatieve kavels, dienen deze geïdentificeerd (vb: herstelling deur overloop 2de verdiep en niet herstelling deur).
9. ....

De wettekst:

17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige
en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd
rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de
parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren
die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de
kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de
rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11,
§ 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

Hallo Luc,

Ter informatie: Ik heb de tekst van de wet, en ... ook gelezen ....
Mijn vraagtekens bestaan ten aanzien van hetgeen de Syndicus moet leveren aan de ME.
Met “ ... hetgeen de Syndicus in elkaar sleutelt” .. bedoelde ik de vorm van de documenten.

De omschrijving zoals onder
1)“gedetailleerd “ is wel voor interpretatie vatbaar

3)dit kan in feite één getal zijn

4)dit zijn twee getallen

geeft een summiere informatie.

Mag ik het onderwerp nu uitbreiden?

Welke financiële documenten moet de Syndicus aan de ME opsturen en wel met de uitnodiging voor de statutaire AV (of reeds eerder)?

Voorbeeld: Kostenoverzicht (opgesplitst in ...), Balans, Budget voor het volgende boekjaar.


Verder, in Art. 577-11, §1 lid 6° staat:
" ... een afschrift van de recente balans die door de AV van de VME werd goedgekeurd."

Ook al heeft deze Art. een andere strekking (overdracht van eigendom) zo impliceert dit lid, dat dus de AV een balans heeft goedgekeurd. Dit wederom betekend, dat die balans ook elke ME ter beschikking gesteld zou moeten worden.

Ik heb hier in feite een achterste te voren analyse gemaakt. Op zoek ben ik natuurlijk naar de vastlegging wat (welk document) aan de ME toegestuurd moeten worden (i.v.m. de AV).

Verder, indien ik van mijn wettelijk recht gebruik wil maken en deze stukken ten kantore von de syndicus wil inzien (uiteraard vlak voor de AV), moeten b.v. de banksaldi (reservekapitaal, etc.) verifieerbaar aangetoond worden op een echte (originele) bankstaat?

Alvast bedankt voor je engagement

Een gedetailleerde kostenstaat + balans situatie einde boekjaar moet aan de ME meegedeeld worden.
Hoe zouden ze anders tijdens de AV kwijting kunnen geven aan syndicus en Commissaris van de Rekeningen?
Normaal gezien behoren de originele uittreksels van de bankrekeningen tot de zaken die de Commissaris van de Rekeningen moet verifiëren.

Hoe zouden ze anders tijdens de AV kwijting kunnen geven aan syndicus en Commissaris van de Rekeningen?

Door NIETS ervan te begrijpen!

Sorry voor het antwoord, maar het is de waarheid!

Alleszins hebben alle mede-eigenaars het recht tot inzage bij de syndicus van alle niet-private documenten en gegevens mbt de mede-eigendom.
Als er mede-eigenaars zijn die deze kostenstaten niet voldoende begrijpen dan moeten ze zich eventueel laten bijstaan.
Om de controle te vergemakkelijken voor de mede-eigenaars werd trouwens de functie van Commissaris van de Rekeningen ingevoerd. Hierdoor worden de eigenaars die moeite hebben met de interpretatie van de kosten- en andere gegegevens deels ontlast.

(...) Als er mede-eigenaars zijn die deze kostenstaten niet voldoende begrijpen dan moeten ze zich eventueel laten bijstaan.
Om de controle te vergemakkelijken voor de mede-eigenaars werd trouwens de functie van Commissaris van de Rekeningen ingevoerd. Hierdoor worden de eigenaars die moeite hebben met de interpretatie van de kosten- en andere gegevens deels ontlast.

Correct.

Dit geeft het belang aan van de onafhankelijkheid van deze commissaris tegenover de syndicus, maar ook tegenover andere mandatarissen, groepen van mede-eigenaars, ... . Er is op 28.03.2012 een wetgevend initiatief van de PS neergelegd in de Kamer, gebaseerd op een voorstel van het IBR, dat o.a. deze onafhankelijkheid beter garandeerd.

Zo kan aangetoond worden dat de commissaris "afhankelijk" was (vb: een zweem van vermoeden van belangenvermenging) riskeert hij dat zijn verslag vernietigd wordt, en hij verantwoordelijk wordt (of kan gesteld worden) voor de kosten van de opstelling ervan door een expert aangeduid door de rechter.

(...) Zo kan aangetoond worden dat de commissaris "afhankelijk" was (vb: een zweem van vermoeden van belangenvermenging) riskeert hij dat zijn verslag vernietigd wordt, en hij verantwoordelijk wordt (of kan gesteld worden) voor de kosten van de opstelling ervan door een expert aangeduid door de rechter.

Op basis van de wet van 1994 werden o.a. in 2007 al verslagen van rekencommissarissen vernietigd op basis van "afhankelijkheid" (belangenvermenging). Bvb. omdat hij ook een kas speciën bijhield (kosten conciërge, sleutels, maaltijd RvB, ...), het reservefonds alleen beheerde, zijn betalingen niet voorlegde aan de syndicus voor goedkeuring (= zelf optrad als syndicus voor dat aspect) en alle betalingen door de syndicus zelf voor uitvoering nazag en goedkeurde. Met dat laatste usurpeerde hij een bevoegdheid van de AV. Dat vonnis is bevestigd in hoger beroep.

Het is nogal logisch dat de commissaris van de rekeningen zich "onafhankelijk" en "objectief" moet opstellen. Hij is gemandateerd door de mede-eigenaars om de rekeningen van de syndicus ( ten behoeve van de mede-eigenaars ) te controleren. Niet alleen nakijken of een binnenkomende factuur wel degelijk werd betaald of dat er tegenover een uitgaande betaling een factuur of nota aanwezig is, maar ook zien of deze factuur/rekening wel degelijk verantwoord was. Viel de uitgave binnen de bevoegdheid van de syndicus of heeft de AV deze uitgave (vooraf) goedgekeurd.
Het is dus meer dan "cijfertjes controleren".

Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald.

Betreffende het door mij onderstreepte ...
Bestaan er reeds voorbeelden hiervoor? Waar kan ik die vinden?

Dank U voor de antwoorden tot nu toe.

En bestaat er nog geen ontwerp van het KB ivm de genormaliseerde boekhouding? Zodat men toch al een vb of "frame" kan opstellen voor de lopende boekhoudingen.
Dit heb ik ook nog nergens kunnen vinden.

En bestaat er nog geen ontwerp van het KB ivm de genormaliseerde boekhouding? Zodat men toch al een vb of "frame" kan opstellen voor de lopende boekhoudingen.
Dit heb ik ook nog nergens kunnen vinden.

Het ontwerp bestaat effectief maar ... de Raad van Sate heeft bepaalde kritische bemerkingen gegeven, die nog een aanpassing vergen.

Het wetsvoorstel 53K2129 neergelegd door de PS op 28.03.20111, zou deze problemen oplossen op een constructieve wijze.
Zie: http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cf ... =53&inst=K (lezen samen met de vermelde artikels van de vennootschapswet)

Het ontwerp van het KB is voor 95% af sinds enkele maanden. Het KB voorziet de toepassing van de Belgische boekhoudingsnormen. Het BIV wenst de toepassing van specifieke normen, "aangepast" aan de huidige werkwijze en verdedigd door beroepsorganisaties zoals ABSA, CIB, ... maar niet door NICM.

Als men de wet en de parlementaire documenten leest, ziet men o.a. dat:
- het schema kan bepaald worden
- maar een exacte wijze van publicatie niet (cfr. de wijze waarop de jaarrekeningen worden gepubliceerd door NBB).

Dat hierdoor essentiële elementen kunnen verdonkeremaand worden is een feit. Het gaat hier o.a. over het onderscheid dat bestaat tussen de externe minimale jaarrekening en de interne volledige jaarrekening.

Vb1: Het totaal van de kosten van de twee liften kan bepaald wordeen via de minimale jaarrekening, daar waar de kost per lift enkel kan bepaald worden via de volledige jaarrrekening.

De volledige jaarrekening (plus de minimale) zal normaal gevoegd worden bij de uitnodiging van de AV, maar enkel de minimale zal gevoegd worden bij de PV van beslissingen en ter inzage zijn van elkeen die het register van de PV's wil inzien.

De tendens van het BIV is:
- om een financiële opvolging van de reële behoeften van het reservefonds in de praktijk onmogelijk te maken
- om een jaarlijkse verdeling à posteriori van de lasten en baten op te leggen
- om het minimale schema uit te breiden zodat een oneigenlijk gebruik van de jaarrekening voor de verdeling van de baten en lasten mogelijk wordt
- maar andere rekeningen te schrappen die enkel nodig zijn om toe te laten na te zien op het niveau van de mede-eigenaar of de kosten verantwoord zijn (deze rekeningen horen enkel thuis in de volledige jaarrekening).

vb2: Wordt gepubliceerd in de volledige jaarrekening: de rekening per mede-eigenaar (= staat van zijn tegoed of schuld).
De minimale jaarrekening vermeld enkel een globaal totaal (een bedrag in debet en een ander in credit).

Bedankt, Luc