JuridischForum.be

Op de algemeen vergadering komt de vraag als we een advocaat nemen tegen de bouwheer? Volgen de syndicus moet dit met ¾ van de stemmen. Maar de bouwheer geeft nog 315 van de 1500 quotiteiten dus word dit moeilijk.

Ik zie dit eerlijk gezegd nergens onder de punten van art 577-7 1° BW, die bepaald waar een 3/4 meerderheid nodig is, staan.

Zelfs indien nodig, lijkt een blokkeren van de stemming op deze wijze me op machtsmiscbruik hetwelk perfect door iedere mede-eigenaar voor het vredegerecht kan aangevochten worden.

Dient de bouwheer zich trouwens niet van een stemming in dit punt te onthouden?

Het aanduiden van een advocaat in eender welk geval is 50%+1.

Als de gemeenschappelijke delen nog niet definitief opgeleverd zijn, is in principe Art. 577-6 §9 BW van toepassing op de bouwheer:

§ 9. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

De voorzitter van de AV is bevoegd om dit op te leggen, zo niet kan hij ook verantwoordelijk gesteld worden, zo de Vrederechter dient tussen te komen.
Er mogen in dat geval 1175 aandelen deelnemen aan de stemming. Zo niemand zich onthoud en iedereen aanwezig is, is de vereiste meerderheid 50%+1, d.w.z. 588 aandelen.

Maar opgelet … als het gaat om de definitieve oplevering van de gemeenschappelijk delen is de VME niet bevoegd, want het gaat over de beschikking van eigendom. Het zijn de mede-eigenaars, al dan niet in groep, maar buiten de AV, die dienen op te treden.

De VME is echter wel bevoegd om de vaststellingen te doen of laten doen (conformiteit met de stedebouwkundige vergunning, statuten, ...)

Maar de syndicus kan, na beslissing van de AV, perfect sommige vaststellingen, … uitvoeren, zolang zij geen positie inneemt voor wat betreft de oplevering van gedeelten van het gebouw, want zij is geen eigenaar en kan dus niet beschikken.

Elke mede-eigenaar kan de nodige actie ondernemen, op basis van die vaststellingen (fictief vb: brandtrap niet conform volgens de brandweer).

1. Wat zeggen uw statuten hierover?
2. Zijn de statuten opgesteld na 01.09.2010?
3. Is de coördinatie van de statuten al uitgevoerd?
4. Is de huidige syndicus de eerste syndicus, initieel aangesteld door de bouwheer?

Het is vermoedelijk nuttig om vooraf de volgende tekst te lezen, gezien het handelt over de context van vraag 4: http://ymlp.com/zvfoQT#Artikel03

Een stomme vraag misschien als je 50% +1 moeten hebben is dit van de totaal quotiteiten of van het aantal aanwezige quotiteiten ?

Aanwezige.

Maar opgelet … als het gaat om de definitieve oplevering van de gemeenschappelijk delen is de VME niet bevoegd, want het gaat over de beschikking van eigendom. Het zijn de mede-eigenaars, al dan niet in groep, maar buiten de AV, die dienen op te treden.

Betekent dit dan concreet dat een VME geen daden van beschikking kan/mag stellen aangezien de AV hierover niet kan/mag beslissen?

Ja, mij baserend op de wet (Art. 577-5 §3 BW), toegepast door een Kamer van een Rechtbank van 1ste Aanleg. Dat vonnis wordt in principe eerstdaags gepubliceerd, zo wettelijk mogelijk. De wijzigende reglementering inzake privacy kan zijn technische impact hebben en het vonnis in de praktijk onleesbaar maken.

Een (...) vraag misschien als je 50% +1 moeten hebben is dit van de totaal quotiteiten of van het aantal aanwezige quotiteiten ?

Art. 577-6 §8 BW:

§ 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.

Ja, mij baserend op de wet (Art. 577-5 §3 BW), toegepast door een Kamer van een Rechtbank van 1ste Aanleg. Dat vonnis wordt in principe eerstdaags gepubliceerd, zo wettelijk mogelijk. De wijzigende reglementering inzake privacy kan zijn technische impact hebben en het vonnis in de praktijk onleesbaar maken.

Ja oké, maar wat dan met artikel 577-7§1, 2° Burg. Wb. hetwelk volgende bepaalt:
De algemene vergadering beslist[...]

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a)....[...]
e) over ALLE DADEN VAN BESCHIKKING VAN GEMEENSCHAPPELIJKE ONROERENDE GOEDEREN.

De motiverend gedeelte binnen het door u aangehaalde vonnis lijkt me inzake dan ook zeer interessant en belangrijk.

@pedro

De bepaling geciteerd door jou is effectief van belang. Hij is niet aangepast door de wet van 2010 of later.

De toenmalige versie van het artikel 557-7 BW was:

Art. 577-7. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.

Het is aangewezen om de publicatie van het vonnis af te wachten. In ieder geval geef ik de link of verwijzing zodra iets gepubliceerd is (en ik dat verneem). Ik vermoed dat elk woord van het punt d) zijn belang heeft.